Рента с условием пожизненного проживания

Рента с условием пожизненного проживания

Содержание

Вопросы-ответы

Рента с условием пожизненного проживания

Всё о договорах ренты

  • Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентоплательщиков? Ответ: Никаких ограничений для рентоплательщиков в российском Гражданском кодексе не предусматривается, поэтому в качестве плательщика ренты могут выступать любой гражданин или организация.
  • Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентополучателей? Ответ: Договор может быть заключен, если рентополучатель является собственником квартиры или любой собственник заключает договор ренты в пользу другого лица.
  • Ответ: Если пожилым человеком было выписано завещание на кого-либо, оно вступает в силу только в момент смерти пожилого человека. И в наследственную массу может включаться только то имущество, которое было у пожилого человека на момент смерти. Так как право собственности на жилье уже перешло к рентоплательщику, то собственности на квартиру у пожилого человека уже нет и наследовать её уже никто не может. Поэтому наследники могут получить лишь движимое имущество пожилого человека – мебель, деньги на банковских счетах, ценные вещи и т.д.
  • Ответ: Законодательство предусматривает подобную возможность. Поэтому договор ренты может быть заключен, например, с семейной парой или другими родственниками, проживающими в одной квартире. В этом случае пожизненная рента может выплачиваться в пользу нескольких лиц одновременно, доли которых уравниваются, если в договоре не прописаны иные условия. После смерти кого-либо из рентополучателей его доля может переходит к живым рентополучателям, а может и не переходить, этот момент нужно обговаривать.
  • Вопрос: Какие пункты обязательно должен содержать договор ренты? Ответ: В договоре ренты в первую очередь следует четко указать размер рентных платежей, выплачивающихся  рентополучателю, либо объем полагающегося ему содержания, а также подробно прописать все обязанности сторон. Желательно внести в договор все существенные детали, касающиеся условий содержания и его предоставления, оплаты коммунальных услуг и т.д. Чем детальнее договором будут определяться условия и объем содержания, тем больше шансов на отсутствие дальнейших споров по этим поводам.
  • Ответ: Ни рентополучатель, ни рентоплательщик не могут самостоятельно изменять условия договора или требовать каких-либо дополнительных услуг, преимуществ, выплат помимо тех, которые внесены в текст договора. Любые изменения договора вносятся в него только при наличии согласия по данному вопросу обеих заинтересованных сторон.
  • Ответ: Стандартный договор ренты регламентирует только своевременные рентные платежи. Если у рентоплательщика возникнет желание помочь пожилому человеку, это может только приветствоваться. В том случае, когда по состоянию здоровья уход пожилому человеку жизненно необходим, рентоплательщик извещается об этом заранее. Все детали этого ухода могут вноситься непосредственно в договор или оговариваться специальным дополнительным соглашением, заключающимся между сторонами и составляющимся после подписания договора. Осуществление ухода можно выполнять самостоятельно или с привлечением сотрудников патронажной службы.
  • Ответ: Пожизненное содержание с иждивением очень часто считается одним из вариантов пожизненной ренты. Но на самом деле разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением очень велика. В случае заключения договора пожизненной ренты рентополучателю лишь регулярно выплачивается прописанная в договоре денежная сумма. А в договоре пожизненного содержания с иждивением отличием является обязанность в удовлетворении натуральных потребностей пожилого человека в жилище, одежде, питании, домашнем уходе и т.п. Поэтому при заключении договора пожизненного содержания определяющим является не только материальный, но и человеческий, личностный фактор, в результате которого в ходе исполнения договора формируются взаимоотношения сторон.
  • Ответ: Отчуждение жилой недвижимости, права собственности на которую получены по договору ренты, может быть выполнено в пользу другого лица только с согласия рентополучателя. Это согласие обязательно должно быть оформлено письменно, а подпись рентополучателя заверяется нотариально. При возникновении подобной ситуации специалисты нашей компании помогут Вам решить возникшую проблему наиболее выгодным и удобным для обеих сторон способом.
  • Вопрос: В каких случаях возможно расторжение договора ренты? Ответ: Договор ренты может быть расторгнут в нескольких случаях.Во-первых, расторжение договора может быть выполнено по соглашению сторон. В этой ситуации все возвращается к первоначальной ситуации: собственником квартиры становится рентополучатель, который возвращает рентоплательщику все полученные денежные средства, и они оба освобождаются от всех принятых на себя по договору обязательств.Во-вторых, рентополучатель может расторгнуть договор пожизненной ренты в случаях:утраты оговоренного договором обеспечения или ухудшения условий рентополучателя по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности;в случае «существенного нарушения» рентоплательщиком принятых на себя обязательств (ст.605 ГК РФ).Как правило, под «существенными нарушениями» подразумевается регулярное невыполнение или нарушение договорных условий, влекущее за собой серьезные негативные последствия: невыплата или длительная задержка рентных выплат, неоплата коммунальных платежей и т.п. Договор в данном случае расторгается в судебном порядке.
  • Ответ: Перед заключением договора специалисты нашей компании формируют и подписывают необходимый перечень дополнительных документов, свидетельствующих о наличии у обеих сторон полного понимания своих действий, условий и последствий договора как для рентополучателя, так и для рентоплательщика, а также их прав и обязанностей. Пожилой при этом человек проходит соответствующее психиатрическое освидетельствование в государственном психоневрологическом диспансере, по итогам которого предоставляется официальная справка.
  • Ответ: В договоре ренты оговариваются условия индексации ежемесячных платежей (или фиксированная сумма) с учетом изменений минимального прожиточного минимума на душу населения, который изменяется раз в квартал.
  • Вопрос: Какие документы удостоверяют выполнение договорных обязательств? Ответ: Рентные платежи обычно перечисляются на сберкнижку получателя по безналичному расчету. При таком порядке оплаты рентоплательщик имеет полное подтверждение произведенных выплат. Таким же образом оплачиваются и коммунальные услуги. В том случае, когда деньги передаются из рук в руки, обязательно следует брать у рентополучателя письменные расписки за каждый факт выплаты. А для подтверждения выполнения условий ухода следует завести специальный журнал, в котором пожилой человек будет своей подписью удостоверять выполнение услуг, их качество и сроки.
  • Вопрос: Какова процедура заключения договора? Ответ: Вам следует позвонить в Департамент пожизненной ренты, и наши опытные специалисты дадут Вам все необходимые консультации, детально разъяснят условия, положения договора и открывающиеся с его помощью возможности. После согласования условий наши сотрудники выполнят сбор и оформление всех необходимых документов, полностью избавив вас от излишних хлопот. Мы заранее подготовим проект договора с нотариусом, и в назначенный день обе стороны подпишут его в присутствии нотариуса, который прочтет его текст вслух, разъяснит и тщательно проверит все указанные в нем детали, после чего нотариально заверит договор. Непосредственно при подписании договора рентополучатель получает указанную в договоре крупную сумму , после чего договор ренты сдаётся на регистрацию в Росреестр.
  • Ответ: Вполне могут. Только сначала следует приватизировать жилье, если не утрачено право на его приватизацию. Наши специалисты возьмут выполнение этой процедуры на себя и соберут для Вас весь необходимый пакет документов.
  • Вопрос: Можно ли жить в квартире пенсионера? Ответ: Договором пожизненной ренты право проживания не предусмотрено. Но в отдельных случаях бывает, что рентоплательщик договаривается с пенсионером о совместном проживании. При этом данное условие должно быть нотариально оформлено (но не будет ли Ваша совместная жизнь похожа на “коммуналку”, да и возникнет ли у пожилого человека подобное желание)
  • Вопрос: Может ли пенсионер передумать и расторгнуть договор? Ответ: Расторгнуть договор возможно только по обоюдному согласию сторон, составив нотариальное соглашение о расторжении и зарегистрировав его, либо при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты (длительная задержка или вообще невыплата рентных платежей, а также задержка оплаты коммунальных платежей). Это достаточно сложная процедура осуществляемая только в судебном порядке. Самовольным желанием отказаться от договора нельзя, аргументы: “я передумал”, судом не принимаются.
  • Вопрос: Можно ли прописаться в квартире пенсионера? Ответ: Вопрос прописки обговаривается с пенсионером до сделки. Если он не против, то необходимо прописать соответствующий пункт в договоре ренты, или наоборот прописать запрет на прописки – проживание.
  • Ответ: Если заключённый Вами договор не предусматривает пункты физического ухода то уход не требуется. Договор ренты предусматривает только ежемесячные рентные платежи, которые должны осуществляться в полном объеме. С другой стороны, если рентоплательщик добровольно хочет помочь пожилому человеку, это, конечно, приветствуется. Если же уход требуется, то это должно оговариваться в дополнительном соглашении.
  • Ответ: Договор ренты – это не кабальная сделка, как для плательщика так и для пожилого человека, поэтому по закону предусматривается возможность передачи плательщиком ренты прав собственности новому владельцу, но с условием нотариально заверенного согласия пожилого человека, при этом новый договор не может ухудшить условия предыдущего договора ренты, либо сохранить их либо улучшить. Повторюсь, только при согласии пенсионера.

Источник: https://xn--80ajykm.xn--c1avg/voprosy

Рента квартиры с пожизненным проживанием: особенности и законы

Рента с условием пожизненного проживания

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ).

Особенностью такого вида соглашения является то, что его предметом может быть только недвижимость, которая будет передана от одной стороны к другой в случае выполнения условий сделки.

Размер денежных выплат рентодателя определяется договором, но он должен быть не менее 2 МРОТ.

Закон не устанавливает единой формы обеспечения содержания, допускается как покупка продуктов либо лекарств, так и передача денежных сумм в установленном размере.

Кто выступает плательщиком и получателем ренты?

К положительным моментам можно отнести:

  • Любое имущество, указанное в договоре, после смерти гражданина будет полностью находится в собственности бывшего рентоплательщика. Наследники не смогут даже через суд получить какую-либо часть. Это выгодно отличает договор ренты от завещания. Ненужно предусматривать и выделять обязательную долю лицам, имеющим на это право.
  • Договор ренты очень трудно изменить. Это допускается только в судебном порядке. Получатель должен представить весомые доказательства, которые позволят точно установить наличие грубых нарушений договора или действующего законодательства.

Если следовать всем правилам законодательства, тщательно соблюдать все меры предосторожности, то договор будет взаимовыгодным. Плательщик ренты получит в собственность все имущество, а получатель вплоть до смерти будет иметь хороший доход, который позволит удовлетворить потребности.

У такого соглашения есть свои достаточно весомые минусы:

  • Согласно договору придется каждый месяц перечислять оговоренную сумму, пересчитывать ее размер. Необходимо тщательно рассчитывать свои возможности.
  • При просрочке выплаты договор можно расторгнуть. Для совершения этого действия в суд подается исковое заявление. Получить обратно выплаченные получателю денежные средства невозможно. В том случае, когда предмет соглашения был утрачен, то плательщик ренты все равно обязан выполнять все взятые на себя обязательства по содержанию и помощи.

Основное обязательство плательщика ренты является выплата оговоренных в договоре платежей точно в срок и в установленном размере. Это касается также выполнения работ или оказания услуг.

Плательщик ренты обязан поддерживать условия жизни получателя на достойном уровне, например, содержать жилое помещение в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Договором может быть предусмотрено предоставление пищи и одежды, соответствующие возрасту и особенностям климата.

При невыполнении взятых на себя обязанностей для рентоплательщика могут наступить неблагоприятные последствия.

Условия, обеспечивающие безопасность для плательщика ренты, необходимо максимально подробно прописывать во время согласования условий.

Закон четко не оговаривает, какие нарушения условий договора можно признать существенными. Поэтому для обеспечения безопасности необходимо сохранять все документы и квитанции, подтверждающие выплаты в пользу получателя. Это позволит избежать мошенничества.

Плюсов заключения достаточно много.

Наиболее существенные:

  • получатель живет на своей территории, может пользоваться всеми вещами, которые принадлежали ему ранее и которые перешли к новому собственнику;
  • плательщик не может заключать никакие сделки с предметом без согласия получателя ренты;
  • прибавка к основному доходу и помощь от рентоплательщика.

Минусами можно назвать:

  • сложность расторжения договора ренты даже с недобросовестным плательщиком;
  • риск потери имущества и для жизни, при заключении договора с недобросовестным плательщиком.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус должен разъяснить сущность договора ренты. Это необходимо, особенно, если получатель ренты пожилой человек.

При просрочке выплат законодательство предусматривает начисление процентов. Они устанавливаются при согласовании условий договора ренты. Если этот момент не был обговорен, то для начисления процентов используется ставка банковского рефинансирования.

При нарушении условий договора плательщик имеет право обратится в суд с требованием о расторжении. При этом, если плательщик не сможет доказать свою невиновность, все сделанные ранее выплаты остаются у получателя ренты.

○ Как заключить договор ренты (пожизненного содержания) — необходимые документы и пример договора

Один из контрагентов может намеренно обмануть другого при помощи договора ренты. Наиболее распространенными являются следующие схемы:

  1. Когда владелец квартиры на самом деле не намерен передавать его обеспечителю. В этом случае он составляет завещание, которое отменяет договор ренты либо заключает еще одно соглашение. О подобном факте рентоплательщик узнает только после смерти хозяина квартиры.
  2. Когда плательщик не планирует действительно ухаживать за рентодателем. В подобном случае хозяин квартиры не может рассчитывать на уход и платежи, но если не докажет их отсутствие, признать рентное соглашение недействительным будет крайне сложно.

○ Кто может оформить договор ренты?

Плательщиком ренты может быть как юридическое, так и физическое лицо, в то время, как получателем содержания только гражданин. При этом есть ограничения в возможности оформления подобного соглашения. Договор пожизненного содержания могут заключить:

  • Единоличные собственники недвижимости, являющейся предметом сделки.
  • При отсутствии любых обременений на жилплощадь.

✔ Дееспособные граждане

Как и в любой юридической сделке, участники рентного договора должны быть полностью дееспособными. Это важно, чтобы они могли отвечать по закону за несоблюдение условий сделки. Дееспособность гражданина определяется следующими критериями:

Источник: https://RosComLand.ru/kvartira/renta-ot-gosudarstva.html

Право пожизненного проживания без права собственности в 2021 году

Рента с условием пожизненного проживания

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

  • подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
  • отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
  • являющихся рентополучателями;
  • получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя.

В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

  • от реальной стоимости жилья;
  • личных пожеланий продавца;
  • компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму.

В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл.

33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

  • Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
  • ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
  • Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Интересную статью о судьбе дарения после смерти дарителя читайте здесь.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром  это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме.

Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст.

558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

  • Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
  • Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
  • Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
  • Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу.

Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование.

Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Читайте далее: купля продажа квартиры с пожизненным проживанием.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/pravo-pozhiznennogo-prozhivaniya.html

Дарственная с обременением: договор дарения с правом пожизненного проживания, дарение с ипотекой, правила и образцы документов

Рента с условием пожизненного проживания

Сделки по дарению часто сопровождаются «нагрузками» или прикрывают собой другие отношения: сохраняется право проживания дарителя в отчуждаемом жилье, передаётся обременённая квартира, обговариваются скрытые условия о финансовой и иной поддержке со стороны одаряемого и т.

п. Это характерно для межродственных отношений или отношений между близко знакомыми людьми и предполагает определённое взаимное доверие участников. Но как бы люди ни относились друг к другу, перед вступлением в договор следует понимать содержание сделки и возможные последствия.

Дарение с обременением

Договоры дарения оформляются в первую очередь между гражданами в отношении жилья и другой недвижимости, реже — транспорта (автомобили, катера и пр.).

Объясняется это тем, что для регистрации перехода права собственности на недвижимость и постановки на учёт автомобиля требуется правоустанавливающий документ. Дарение с участием юрлиц совершаются редко, а в отношениях между коммерческими структурами вовсе запрещено.

Письменный договор дарения другого имущества в большинстве случаев не заключается. Участники ограничиваются фактической передачей вещи. Обязательная письменная форма предусмотрена при:

  • дарении юрлицом при стоимости подарка от 3000 р.;
  • обещании подарить.

Дарение недвижимости сопровождается регистраций перехода права собствености, что предопределяет письменное оформление документа. Рассмотрим тему в первую очередь с позиций дарения жилья.

Понятие и условия дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

п. 1 ст. 572 ГК РФ

Безвозмездность — основной признак дарения

Ключевым понятием в процедуре дарения является безвозмездность. Даритель передаёт или обязуется передать вещь или право, а одаряемый принимает без какого-либо исполнения в пользу дарителя. Договор дарения является двухсторонним и одностороннеобязывающим — на дарителе лежит обязанность по передаче, одаряемому предоставлено право принять дар либо отказаться от него.

Помимо имущества, дарение может быть совершено в отношении имущественных прав (требований) как к себе, так и третьему лицу. Под имущественными правами в целях дарения понимаются, например, обязательные права и требования по:

  • возврату долга;
  • передаче квартиры по договору долевого участия;
  • исполнениям по возмездным договорам (получение причитающейся дарителю арендной платы, оплаты за услуги и пр.)
  • другие права (требования), связанные с владением, пользованием и распоряжением дарителем принадлежащим ему имуществом или вытекающие из гражданских взаимоотношений, по которым даритель получает приобретателем имущественных прав.

Несколько сложнее выглядит конструкция сделки при обещании подарить.

В отличие от ситуаций, когда вещь передаётся непосредственно при заключении договора (реальный безусловный договор), при обещании подарить в будущем передача вещи обусловлена наступлением или не наступлением оговорённых обстоятельств (консенсуальный условный договор).

Недопустимо устанавивать условия, при которых передаётся вещь, в виде какого-либо встречного исполнения со стороны одаряемого. Даритель в связи со своим подарком не может получить от одаряемого никаких выгод материального характера. В противном случае договор будет ничтожным, Росреестр не осуществит регистрацию перехода права.

Даритель не может получать от одариваемого какой-либо материальной выгоды

Под выгодами материального характера в данном случае понимается как приобретение взамен дара другого имущества или имущественных прав, так и получение какой-либо иной имущественной выгоды:

  • периодической помощи, в т. ч. финансовой;
  • обеспечения жильём на любых основаниях (оплата найма у третьих лиц, предоставление права проживания в жилье одаряемого, строительство или приобретение другого жилья и пр.);
  • регулярных платежей;
  • погашения кредитов, иных долгов и т. д.

Дарение жилья с правом пожизненного проживания дарителя — классический пример, когда от одного слова меняется характер и последствия сделки.

Формулировка «дарителю предоставляется право пожизненного проживания в передаваемой квартире» превращает договор дарения в возмездную сделку (у дарителя возникает новое право) и делает его ничтожным без наступления каких-либо последствий.

Формулировка «даритель сохраняет право пожизненного проживания в передаваемой квартире» не порождает нового права, договор дарения остаётся безвозмездным и действительным.

В качестве условия дарения в будущем могут определяться как обстоятельства, наступление которых не зависит от действий и воли одаряемого (совершеннолетие, достижение определённого возраста, конкретная календарная дата и т. д.

), так и зависящие от его поведения и решений (женитьба/замужество, рождение у одаряемого ребёнка, победа в соревнованиях и т. д.). Условием может выступать воздержание от совершения каких-либо действий (прекратить употребление наркотиков, не жениться/не выйти замуж до определённого возраста и т. д.).

Дарение после смерти не допускается. Договор, предусматривающий такое условие, ничтожен.

Виды обременений и их содержание

Под обременением понимается наличие у третьих лиц определённых прав в отношении имущества и ограничение отдельных прав у собственника. Обременение имущества возникает вследствие:

Обременение ограничивает права собственника

  • передачи в аренду;
  • залога (ипотеки);
  • ареста;
  • ренты;
  • установления опеки над собственником, передачи в доверительное управление;
  • отнесения к объектам культурного наследия;
  • в других случаях, определённых законом.

Наличие обременения само по себе не препятствует сделкам с имуществом (за исключением ареста), но усложняет процедуру. В большинстве случаев требуется согласие со стороны лица, в пользу которого наложено обременение. По общему правилу ограничения, установленные обременением, переходят к новому собственнику (за исключением опеки над собственником и доверительного управления имуществом).

Обременение может выражаться в виде:

  • предоставления прав владения и пользования имуществом третьим лицам — при аренде;
  • права кредитора на удовлетворение материальных требований за счёт имущества — при залоге (ипотеке);
  • запрета на распоряжение имуществом, в т. ч. на совершение сделок, результатом которого может быть отчуждение (залог, ипотека) — при аресте;
  • обязанностей по осуществлению рентных платежей — при ренте;
  • обязательного получения согласия или разрешения органа опеки и попечительства на сделку с имуществом подопечного или имущества, переданного в доверительное управления;
  • обязанности по надлежащему содержанию объекта культурного наследия;
  • в других видах, определяемых законом.

При отчуждении имущества обременение переходит к новому владельцу

В большинстве случаев обременение недвижимости сопровождается госрегистрацией, уведомлением заинтересованных лиц, внесением в соответствующие реестры или совершением иных действий, направленных на раскрытие информации о наличии ограничений. В частности:

  • договоры аренды сроком от 1 г., ипотеки регистрируются в Росреестре (отмена с 2013 г. регистрации сделок не затронула указанные договоры);
  • информация об аресте направляется в Росреестр (при аресте недвижимости), ГИБДД (при аресте автомобилей и др.), банки (при аресте счетов), залогодержателям и т. д.;
  • при ренте недвижимости регистрируется переход права собственности в Росрестре, при ренте транспортных средств регистрируется новый собственник в ГИБДД, Госинспекции по маломерным судам и других структурах в зависимости от типа транспорта;
  • объекты культурного наследия регистрируются в соответствующих госреестрах и т. д.

Для каждого вида обременения характерны специфические черты. Применительно к дарению жилья наиболее часто приходится сталкиваться с обременениями в виде сохранения права проживания, ипотеки и ренты.

Договор дарения жилья с правом пожизненного проживания

Право проживания в квартире, включая пожизненное, является одним из видов обременения, ограничивающего права нового собственника. Право проживания не подлежит регистрации в Росреестре и может быть отслежено только по договору дарения.

При дарении квартиры за дарителем может быть сохранено право проживания

Дарение с проживанием: правовая природа, основание права

Право проживания дарителя и других граждан в подаренной квартире в непосредственном виде законом не предусмотрено. П. 2 ст.

292 ГК установлена противоположная норма — переход права собственности на жилье прекращает право пользования им членами семьи прежнего хозяина. Из общего правила законом установлены исключения.

Право пользования возникает вновь, если новый собственник и проживающие являются между собой членами семьи в понимании жилищного права. К таковым относятся:

  • супруг (а);
  • дети;
  • родители;
  • другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи и признаны в этом качестве судом (подтверждается ведением совместного хозяйства и регистрацией).

Для последнего основания признания членом семьи важно, чтобы новый собственник (одаряемый), прежний собственник (даритель) и рассматриваемые лица соответствовали признакам семьи на момент дарения.

На чём же тогда основывается право доверителя сохранить за собой возможность временного или пожизненного пользования подаренным домом или квартирой? Во-первых, из буквального прочтения п. 2 ст.

292 ГК следует, что закон предусматривает прекращение права пользования только по отношению к членам семьи прежнего собственника, но не к нему самому.

Это позволяет сделать вывод о намеренном исключении законодателем дарителя из числа лиц, которые могут утратить право пользования.

Во-вторых, ГК предусматривает свободу договора и возможность заключения смешанных договоров, содержащих в себе элементы различных сделок. При неурегулированности тех или иных гражданских отношений допускается применение аналогии. Ст.

671 ГК предоставляет собственнику право на сдачу жилья в наём. Ст. 305 ГК предусматривает защиту прав лица, владеющего имуществом на праве пожизненного наследуемого владения. Ст.

558 ГК определяет в качестве существенного условия договора купли-продажи жилья перечень граждан, проживающих в нём и сохраняющих право пользования. Аналогия купли-продажи с дарением очевидна — условно дарение можно охарактеризовать как безвозмездную куплю-продажу. Ст.

689 ГК вводит понятие безвозмездного пользования вещью. Указанные договоры целиком не включают в себя отношения по пожизненному пользованию жилым помещением, но содержат элементы таких отношений.

Закон допускает безвозмездную передачу имущества в пользование

Дарение с правом пожизненного проживания, таким образом, можно расценивать как смешаный договор, включающий в себя полную конструкцию договора дарения и элементы договоров купли-продажи недвижимости, найма жилья и безвозмедного пользования с учётом принципиального положения о безвозмездности. В совокупности приведённые выше нормы подтверждают допустимость и правомерность сохранения права пользования подаренным жильём не только за дарителем, но и за иными проживающими в нём лицами. Установление конкретного срока пользования является частным случаем.

Подписывая договор дарения, одариваемый соглашается с наличием обременения в виде сохранившегося права прежнего хозяина на проживание, признаёт такое право и выражает готовность его соблюдать. Наложение такого обременения не запрещено жилищным или гражданским законодательством, следовательно, не противоречит закону (принцип «что не запрещено — то разрешено»).

Источник: https://ozakone.com/grazhdanskoe-pravo/dogovor-dareniya-s-pravom-pozhiznennogo-prozhivaniya-daritelya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.