Решение о разделе дома в натуре

Решение о разделе дома в натуре

Раздел частного дома: закон, договор, как делится в суде или без него

Решение о разделе дома в натуре

Российское законодательство допускает раздел частного дома на двух и более собственников. Такое разделение возможно как на основании мирового соглашения, так и через суд, имея для этого достаточные основания.

Домовладение не может быть разделено официально, быть проданным, подаренным, если признано ветхим и опасным для проживания.

Особенности долевой собственности

Доля в частном доме может возникнуть в следующих случаях:

  • наследование домовладения вместе с другими лицами;
  • покупка части дома;
  • деление домовладения по обоюдному согласию сторон;
  • на основании судебного решения.

Общее владение недвижимостью может быть равным по площади или разграничиваться согласно техническому плану дома. Следует помнить о том, что владение любым имуществом подразумевает не только возможность распоряжаться им по своему усмотрению, но еще и отвечать за его содержание.

Любые расходы, связанные с недвижимостью, делятся согласно долям и оплачиваются каждым из собственников.

Ограничения и особенности долевой собственности:

  1. Владелец доли может продать свою часть домовладения, но только в том случае, когда остальные собственники отказываются от совместной сделки по продаже целой недвижимости и не претендуют на выкуп доли, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем избежать судебных споров, необходимо за несколько недель до заключения сделки о купле-продаже с третьим лицом оповестить в письменном виде своих совладельцев и получить от них письменный отрицательный ответ. Желательно отправить ценное письмо, чтобы в случае отсутствия ответа от совладельца, иметь подтверждение о его оповещении.
  2. Доля в частном домовладении может быть сдана в аренду третьим лицам на основании договора аренды только в том случае, когда имеется письменное разрешение остальных владельцев общей собственности.
  3. Замена общих коммуникаций, кровли и другие строительные работы, влияющие на качество жизни каждого собственника, могут производиться только после единогласного признания каждого владельца доли их актуальности.
  4. С 2016 года все сделки по продаже или дарению доли частного домовладения должны в обязательно порядке проходить регистрацию у нотариуса.

Раздел земельного участка под домом

Разделить земельный участок на равные или выделенные доли не так просто. Для этого необходимо получить консультацию у представителя департамента архитектуры и градостроения местного муниципального образования о возможности деления конкретного участка.

Если ответ будет положительным, то можно приступать к переговорам с совладельцами и решать, каким образом можно будет разделить участок, чтобы соблюсти интересы каждой стороны, не нарушая закон.

Если данный участок будет признан неделимым, то в судебном порядке его можно будет записать на имя одного владельца, который будет обязан остальным претендентам выплатить установленную законом денежную компенсацию (например, половину стоимости участка, если предполагалось деление на два хозяина).

На сколько долей можно разделить дом?

Ответ на этот вопрос зависит от общей площади дома, особенностей законодательства местного муниципального образования и количества претендентов на доли.

Теоретически, закон не ограничивает определенной цифрой возможное выделение долей, но при этом важно, чтобы интересы каждого собственника были соблюдены в равной степени.

Минимальные размеры помещений при разделе

В каждом административном округе деление частного дома может проходить с некоторыми различиями. Зачастую, результат дележа зависит от того, насколько судья или представители местных муниципальных образований готовы пойти навстречу собственникам.

Согласно законодательству РФ, площадь помещения для проживания одного человека должна составлять двенадцать квадратных метров. Но если комнаты в доме, подлежащие делению на доли, составляют меньшую квадратуру, то суд может сделать исключение, если соблюдены следующие условия:

  • соблюдены все санитарные и технические нормы;
  • комната больше 8,1 кв. м. (считается, что помещение площадью меньше 8,1 кв. м. влияет негативно на состояние здоровья человека).
[stextbox id=’warning’]Еще по теме: Как выделить долю в натуре в частном доме?[/stextbox]

Порядок и правила раздела частного дома на доли

После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:

  • копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
  • кадастровый паспорт на участок земли под домом;
  • документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
  • технический паспорт на домовладение;
  • документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
  • решение суда (если такое имеется).

После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:

  • копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
  • подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
  • межевой план в оригинале;
  • разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.

Раздел дома без обращения в суд

Если раздел частного дома происходит по общему согласию всех сторон, то составляется Мировое соглашение, которое и будет являться основанием для дальнейших действий. В этом случае представитель всех заинтересованных сторон обращается в Администрацию с Мировым соглашением, Кадастровым планом земельного участка и Техническим паспортом строения.

На основании этих документов Администрация должна выдать либо разрешение на раздел дома, либо отказ.

Раздел дома через суд

Если прийти к общему соглашению сторонам не удалось, то можно урегулировать ситуацию через суд. Для этого истец готовит заявление в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в суд, другой отправляется заказным письмом ответчику.

Вместе с заявлением истец должен предоставить:

  • документы, подтверждающие проведение оценочных работ в домовладении и установлении его рыночной стоимости;
  • документы, подтверждающие право истца требовать часть доли;
  • оплаченная квитанция на все необходимые пошлины.

Сколько стоит раздел дома по долям?

Стоимость разделения дома на доли зависит от того, каким способом будет производиться данная процедура. Если через суд, то придется заплатить немалую пошлину, которая высчитывается исходя из стоимости дома и земельного участка.

Стоимость разделения дома на доли на основании Мирового соглашения обойдется каждой стороне дешевле. В этом случае придется заплатить пошлину за нотариальное оформление (2000 рублей при стоимости недвижимости до 1 000 000 рублей и 5000 рублей при стоимости недвижимости выше 1 000 000 рублей) и плюс к этому 0,3% от стоимости объекта.

К тому же, для подтверждения того, что дом и участок под ним подлежит делению, необходимо вызвать техника. Такая процедура стоит от 10 000 рублей и выше, в зависимости от сложности и размера объекта.

Далее — в видео ниже эксперт канала #ПРОнедвижимость отвечает на вопрос, можно ли разделить земельный участок и дом, расположенный на этом ЗУ:
[yvideo number=»vYRT-_ePxcs»]

Советуем почитать: Порядок действий для приватизации частного дома

Если решить все вопросы мирным путем не представляется возможным, то следует начинать процесс с приглашения специалиста по разделу недвижимости. Он осмотрит все помещения и земельный участок и скажет, возможно ли выделить на нем доли, проведет оценку рыночной стоимости объекта, а также подскажет пути решения проблемы.

Возможно, что для получения разрешения от Администрации необходимо провести ряд перепланировок или дооформить отсутствующие документы. Если же деление земли и дома невозможно, то эксперт сможет подсказать, на какую сумму компенсации стоит рассчитывать истцу (или же какую сумму должен он выплатить чтобы стать полноправным хозяином собственности).

Источник: https://DomaVlad.ru/zakon-i-strojka/razdel-chastnogo-doma.html

Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками

Решение о разделе дома в натуре

Добрый день, уважаемые читатели.

Продолжаю рассказывать про выдел долей (раздел недвижимости) в натуре.

Основная статья: «Выдел доли в натуре из права долевой собственности на недвижимость».

В этот раз мы поговорим о том, какие могут быть варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками. Именно с жилыми домами таких вопросов возникает больше всего. Цель статьи — рассказать о возможных вариантах. Углубляться в подробности условий, которые необходимо соблюдать, не станем.

Тему разберем на примере раздела жилого дома пополам между двумя собственниками, у которых по ½ доле в праве.

В результате раздела жилого дома будут образованы новые объекты недвижимости. Каждый такой объект будет автоматически признан жилым помещением. Но, просто поставить на кадастровый учет жилое помещение без указания его вида нельзя.

Виды жилых помещений, на которые возможно разделить жилой дом в натуре, бывают следующими:

  1. Индивидуальный жилой дом;
  2. Жилой дом блокированной застройки, состоящий из жилых блоков;
  3. Квартира.

Индивидуальный жилой дом это (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Жилой дом блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ) это:

Дом с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Квартира это (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирный дом это (п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

Cовокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Как видно, каждый вид жилого помещения имеет свое законодательное определение и правовой статус. В том числе и требования к расположению на земельном участке.

Схема жилого дома и участка, от которой мы будет отталкиваться для примера:

А теперь рассмотрим каждый вариант подробнее.

2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками

1) Раздел жилого дома на индивидуальные жилые дома:

Индивидуальный жилой дом (далее – ИЖД) должен стоять обособленно. Это его отличительная особенность. То есть каждая стена ИЖД должна относится только к нему и не быть смежной с другими ИЖД.

Поэтому, произвести раздел одного жилого дома на несколько самостоятельных жилых домов возможно только в двух случаях:

А) Изначальный дом с самого начала представляет собой пристроенные друг к другу жилые дома с отдельными стенами, крышами и т. п., которые были поставлены на кадастровый учет как один объект.

Пример варианта на схеме:

Б) Будут произведены строительно-монтажные работы по разделу изначального дома на обособленные дома с разносом несущих стен. Это подразумевает создание новых несущих внешних стен, крыш и т. д. для каждого из новых домов.

Пример варианта на схеме:

Судьба земельного участка:

  • Если есть возможность – участок необходимо делить на два самостоятельных участка одновременно с домом;
  • Если участок нельзя разделить, то его придется оставлять в общей долевой собственности и определять порядок пользования.

2) Раздел жилого дома на жилой дом блокированной застройки:

Отличительной особенностью жилых блоков является смежная стена между ними и расположение каждого блока на отдельном земельном участке. Жилые блоки не зависимы друг от друга.

Такой вариант раздела на схеме будет выглядеть так:

Обратите внимание, что если изначальный земельный участок нельзя делить, то раздел на жилые блоки невозможен.

3) Раздел жилого дома на квартиры:

Этот вариант имеет следующие нюансы.

Во-первых, квартира – это структурная часть многоквартирного дома и не может существовать сама по себе. Стены, крыши и, в большинстве случаев, инженерные коммуникации — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Полной независимости друг от друга достичь не удастся.

Во-вторых, п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо запрещает кадастровый учет жилых помещений внутри индивидуальных или садовых домов. Придется менять назначение изначального дома на многоквартирный, что не всегда возможно из-за градостроительных норм.

Как правило, в тех территориальных зонах, в которых можно строить ИЖД, градостроительные регламенты либо вообще не предусматривают возможность размещения многоквартирных домов, либо предусматривают их в условно разрешенных видах использования.

Может получиться, что суд разделит дом на квартиры, а исполнить решение суда не удастся, так как Россреестр будет отказывать в регистрации. Подобный случай был у меня в практике. Исправляли ситуацию очень и очень долго.

В-третьих, один из признаков многоквартирного дома – расположение на одном участке. Нельзя поделить жилой дом на квартиры с образованием многоквартирного дома и разделить участок под ним так, чтобы каждая квартира была расположена на отдельном участке (по сути, это будет дом блокированной застройки). А собственники, как правило, хотят и раздела участка тоже.

Поэтому, если делить земельный участок и жилой дом на квартиры как положено по закону, то должна получится такая сумасшедшая схема:

При таком варианте раздела, на выходе у нас будет следующее:

  • Изначальный дом станет многоквартирным, внутри которого будут образованы две квартиры.
  • Под многоквартирным домом должен быть образован один земельный участок, который будет относится к общему имуществу.
  • Если собственники захотят делить изначальный участок так, чтобы у каждого остался самостоятельный участок, то границы этих участков будут «обтекать» границы участка под многоквартирным домом.

Конечно, если собственники будут согласны на раздел дома на квартиры и без раздела участка либо раздел участка невозможен, то схема будет выглядеть проще:

Подведем итоги:

Вариант раздела жилого дома зависит от конкретной ситуации и пожелания собственников. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и недостатки.

Конфигурация раздела может меняться в зависимости от конфигурации дома и его внутренних помещений, местоположения дома на участке и конфигурации самого участка.

Спасибо, что прочитали статью. Буду рад, если изложенная информация оказалась вам полезной.

Источник: https://jurist-goraynov.ru/varianty-razdela-zhilogo-doma-v-nature-mezhdu-sobstvennikami/

Блог

Решение о разделе дома в натуре

Как и остальное совместное имущество, жилой дом после развода супругов может быть разделен по судебному решению либо обоюдному согласию. Сложнее проходя споры между иными родственниками и «сожителями».

Как правило, раздел имущества осуществляется путем:

  • раздела в натуре с последующей перепланировкой;
  • раздела по долям;
  • выдела доли;
  • передаче в личную собственность иных собственников (бывшего супруга) с получением денежной компенсации.

Принцип «всё после развода-пополам» широко используется в повседневной практике и на практике судебной. Учитываются права супругов и интересы несовершеннолетних, а также других совладельцев спорного имущества.

Однако Верховный суд РФ в Определении СК по гражданским делам от 16 апреля 2019 года № 4-КГ19-4 (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2019), утв. Президиумом Верховного суда РФ 17 июля 2019 года) указал, что не всё так однозначно.

Решение ВС РФ является достаточно любопытным, так как в основе спора-жилой дом, входящий в состав наследственного имущества.

Вердикт суда: жилой дом, входящий в состав наследственного имущества, раздел которого в натуре невозможен, может быть признан судом неделимой вещью.

Истица обратилась с требованиями к трем ответчикам о разделе наследственного имущества и в признании за ней преимущественного права на спорный жилой дом и земельный участок, В процессе рассмотрения по делу было заявлено два встречных иска.

Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части признания за истицей права собственности на спорный жилой дом и земельный участок и в этой части принял новое решение, признав право общей долевой собственности на данное имущество за истицей и ответчиками в равных долях – по 1/4 доли за каждой.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводом суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований И. о признании за ней преимущественного права на спорный жилой дом с земельным участком не согласилась по следующим основаниям.

Отменяя решение суда первой инстанции в этой части и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истицы, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 3 статьи 1168 ГК РФ, указал на то, что юридически значимым обстоятельством для данного дела является установление факта неделимости спорного объекта недвижимости, а также установление факта постоянного проживания истицы ко дню открытия наследства в спорном доме и отсутствие у нее иного жилого помещения.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции поставил под сомнение факт неделимости спорного объекта недвижимости, установленный экспертами при проведении судебных экспертиз, указав на значительный размер дома, общая площадь которого составила 499,6 кв. м.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что истица постоянно зарегистрирована по другому месту жительства, а не в спорном жилом доме и к моменту открытия наследства она совместно с наследодателем обладала правом общей долевой собственности на квартиру, которая при вынесении решения по данному делу передана ей в собственность с учетом ее преимущественного права перед другими наследниками.

Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являющимися ранее участниками общей совместной собственности на нее.

В силу статьи 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Исходя из положений норм наследственного права и разъяснений по их применению, неделимой вещью в контексте положений пункта 2 ст.1168 ГК РФ являются в том числе жилые помещения.

Как следует из искового заявления истицы, в обоснование своего требования о признании за ней преимущественного права на получение в счет ее наследственной доли спорного жилого дома и земельного участка, она указывала на то, что постоянно пользовалась спорным объектом недвижимости, несла бремя его содержания.

В подтверждение своих доводов о постоянном пользовании спорным объектом недвижимости истица представила договор на обслуживание котельного оборудования спорного жилого дома от 5 октября 2014 г., техническое заключение от 10 ноября 2015 г.

, в котором содержится информация о постоянном пользовании ею жилым домом в период с 2014 по 2015 год, квитанции об оплате коммунальных услуг, а также справку управляющего некоммерческого партнерства пользователей земельных участков от 25 ноября 2015 г., в соответствии с которой И.

с 2014 года пользовалась домом и земельным участком, а ответчики никогда в этом доме не проживали и земельным участком не пользовались, расходов по содержанию не несли.

Между тем суд апелляционной инстанции, разрешая требования истицы, не рассмотрел, доводы истца о постоянном пользовании спорным объектом недвижимости оценки не дал и суждений по ним не высказал.

При решении судом вопроса о возможности раздела в натуре спорного жилого дома по делу были назначены и проведены две судебные экспертизы:

«…Как в экспертном заключении АНО “Научно-исследовательская лаборатория “экспертизы и оценки” (АНО “НИЛЭО”) от 21 декабря 2015 г., так и в заключении судебной строительно-технической экспертизы от 14 июня 2017 г.

, проведенной ООО Бюро инвентаризации объектов недвижимости (ООО “БИОН”) эксперты пришли к единому мнению о том, что жилой дом по указанному выше адресу является неделимым (т. 3, л.д. 1264, т. 11, л.д. 82-148).

При этом в заключении эксперта АНО “НИЛЭО” в обоснование вывода о неделимости спорного объекта недвижимости указано, что для реального раздела встанет необходимость выполнения реконструкции объекта, несущих конструктивных элементов строения, следовательно, строению будет нанесен несоразмерный ущерб, изменится в худшую сторону объемно-планировочное решение, так как уменьшатся площади и назначения помещений (т. 3, л.д. 136).

В экспертном заключении ООО “БИОН” указано, что раздел жилого дома затронет конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и приведет к существенному ухудшению его технического состояния, в связи с чем эксперт приходит к выводу о том, что раздел жилого дома технически невозможен (т. 11, л.д. 96).

Кроме того, факт неделимости спорного объекта недвижимости был подтвержден также техническим заключением МУП “Архитектура и градостроительство г. Одинцово и пригородной зоны” (т. 4, л.д. 117-132)….».

Таким образом, в двух заключениях эксперты пришли к единому мнению о том, что спорный жилой дом является неделимым, а факт неделимости спорного объекта недвижимости был подтвержден также техническим заключением муниципального унитарного предприятия.

На основании норм гражданского процессуального законодательства несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Однако суд апелляционной инстанции РФ немотивированно отверг указанные выше экспертные заключения и, не обладая специальными знаниями в области строительства, исходя лишь из значительного размера спорного объекта недвижимости (499 кв. м) и большого количества помещений различного назначения в доме (более 30), пришел к выводу о возможности его раздела.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отказе в признании за истицей преимущественного права на спорный объект недвижимости является неправомерным.

Высшая инстанция помогла истице избежать «делёжки неделимого» и признала приоритетное право истицы на спорное имущество. А долгий судебный путь истицы подтверждает старую поговорку «дом вести – не лапти плести».

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Подробности тут

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/zhiloy-dom-v-kachestve-nedelimoy-veshchi-na-osnovanii-sudebnoy-praktiki/

Раздел дома в натуре: судебная практика

Решение о разделе дома в натуре

Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества.

Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ.  На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества.

Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований.

Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре.

Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться.

В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре.

Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону.

Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

  • Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
  • Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
  • Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
  • Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
  • Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии  положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст.

252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м.

и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу.

По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной.

Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом.

На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Оспаривание выделения доли в натуре

Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость.

Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно.

Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий.

Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.

Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке.

Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу.

Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей.

Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости  недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.

Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение.

В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им.

Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.

Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем.

Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд  и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка.

Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке. Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам.

Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.

  • Скачать образец судебного решения по делу о разделе дома в натуре .docx

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/zemelnye-spory/razdel-doma-v-nature.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.