Решение общего собрания о размере платы за

Решение общего собрания о размере платы за

Содержание

Как рассчитывать платежи, если собственники не утвердили размер платы за содержание | ЖКХ: ОТКРЫТАЯ ТРИБУНА

Решение общего собрания о размере платы за

Если собственники не утвердили размер платы, управляющие обязаны в зависимости от ситуации продолжать применять утвержденный ранее тариф или начать использовать принятый органом МСУ. В рекомендации мы рассказали, какой размер взять за основу для расчетов и как рассчитать по нему плату.

На чем основывать расчет, если собственники не утвердили размер платы

Чтобы определить, какой размер платы взять за основу для расчета, выясните:

  1. 1.      утверждали ли собственники решение о размере платы ранее;
  2. 2.      если утверждали, то на какой период.

Закон не ограничивает период, на который собственники помещений в МКД или члены ТСЖ, ЖСК вправе утвердить размер платы. Чтобы разобраться, как часто утверждать, ознакомьтесь с предыдущими решениями общих собраний и уставными документами организации. Особенности утверждения размера платы в зависимости от способа управления МКД мы привели в таблице 1.

Таблица 1. Особенности утверждения размера платы в зависимости от способа управления МКД

Способ управленияКто утверждаетНа какой периодКакие документы закрепляют
УООбщее собрание собственников помещений с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК)Не менее чем один годПротокол ОСС, договор управления МКД илидокументация открытого конкурса, если УО отобрали на таком конкурсе
ТСЖ, ЖСК, ЖКОбщее собрание членов товарищества или кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК)Период определяет устав ТСЖ, ЖСК, ЖКПротокол общего собрания членов ТСЖ, ЖСК

Какой размер платы применять, если в предыдущем решении собственники не указали период

Если предыдущее решение собрания содержало формулировку без указания сроков окончания действия, вы обязаны продолжать применять ранее утвержденный размер платы. Применять нужно до момента, когда общее собрание примет новое решение. На практике такой промежуток может продлиться в течение нескольких лет.

УО, ТСЖ, ЖСК не вправе самостоятельно изменить размер платы (определение Верховного суда от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877), но могут инициировать общее собрание и предложить собственникам утвердить экономически обоснованную плату. Провести ОСС целесообразно в случае, если ранее утвержденный размер не позволяет качественно содержать и ремонтировать общее имущество.

Какой размер платы применять, если собственники указали период или не утверждали ранее размер платы

Если срок ранее утвержденного собственниками размера платы истек или не утверждался, применяйте размер платы за содержание в размере, установленном нормативным актом органа МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК). Применять размер платы, утвержденный на прошедший период, УО, ТСЖ, ЖСК не вправе.

Внимание: собственники вправе принять решение о применении размера платы, установленного органом МСУ.

Как использовать размер платы, утвержденный органом МСУ

Ознакомьтесь с нормативно-правовым актом об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, утвержденным органом власти вашего региона.

Как правило, такой нормативный акт ежегодно утверждается органом МСУ и размещается на официальном сайте органа МСУ.

Если на официальном сайте отсутствует такой документ, письменно направьте в орган МСУ запрос о наличии на территории муниципального образования такого нормативного акта и где с ним можно ознакомиться.

Пример: мэрия Новосибирска утвердила с 1 июля 2019 года размер платы за содержание жилого помещения для 11 категорий домов (постановление мэрии города Новосибирска от 29.05.2019 № 1984).

Каждый субъект РФ утверждает свой перечень категорий домов, единого подхода нет.

Для каждой категории утверждают перечень работ по содержанию, исходя из которого рассчитывают размер платы

​Выберите и используйте размер платы для категории, которая подходит для МКД в вашем управлении, в котором собственники не утвердили размер платы на общем собрании.

Как начать собирать платежи исходя из размера платы, утвержденного органом МСУ

Чтобы начать начислять плату за содержание жилого помещения исходя из утвержденного органом МСУ размера, выполните два действия:

  • распределите затраты по статьям расходов;
  • проинформируйте собственников.

Распределите затраты по статьям расходов. Как правило, в нормативном акте орган МСУ указывает размер платы за содержание жилого помещения исходя из 1 кв. м общей площади жилого помещения. При этом такой нормативный акт конкретизирует лишь часть статей расходов. Например, на содержание лифтов, на расходы по начислению платы за содержание жилого помещения.

В отношении не определенных в нормативном акте органом МСУ затрат установите их соотношение в порядке, предусмотренном условиями договора управления или решениями собраний. Если условия договора управления МКД или решения собраний это не определяют, примите решение сами. Учтите мнение совета МКД либо правления ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Проинформируйте собственников помещений в МКД в письменной форме об изменении размера платы за содержание жилого помещения. Сделайте это не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата исходя из размера, утвержденного органом МСУ (ч. 13 ст. 155 ЖК).

Разместите уведомление на информационных досках в подъездах МКД, а УО – также на стендах в офисе. В уведомлении укажите реквизиты документа, который устанавливает размер платы, и адрес сайта госоргана, который утвердил такой размер. На случай обращения жителей подготовьте копии нормативных актов.

Каждый субъект РФ утверждает свой перечень категорий домов, единого подхода нет.

Для каждой категории утверждают перечень работ по содержанию, исходя из которого рассчитывают размер платы

​Выберите и используйте размер платы для категории, которая подходит для МКД в вашем управлении, в котором собственники не утвердили размер платы на общем собрании.

​ © Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Источник: https://maxpark.com/community/1574/content/6925639

���� ���� ������������������, �� ���������� �������������� ���������� ���� ������������ ������ ������������������ ����������������

Решение общего собрания о размере платы за

�������������������������� �� ������������ �������������� �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������, ���������� ���������������������������� �������� �������������� �������������������������������� �������� �� ����������������������������.

������������ ������������������������ ���������� ������������������ �������������������� �� �������������� �������������������������������� ��������. �������� ���������������������� ������������ �������������� �������������� ���������������������� ��������������.

���� ������������, ������ ������ ������������������������ �������� �� �������������������� ���� ������ ������������ ���� ������������ ��������������������������.

������ �������������� ���� �������������������� ��������, �������������� ��������������, �� ���������� ���������� ��������������, �� ���������� ������ – �������������� ������ �������� ���� ���������� ���������������������� ������. ������������ ������ ���� ���������������� ����������, ������ �� �� �������������� ���������������������� ������������������.

�������������� �������������� �������������������� �������� ���� ���������� ���������������� ������������ ���������� ���� ������������ ������ ����������, ���� �� ������ �������������� ��������������������.

������ ���������������� �� ��������, ������ ����������������-�������������������������������� ��������������������, ���������� ������������ – ������, �������������������� �� ���������������� ������ �� ���������� �� �������� �������������������������� ���������� �� ������������������������������ ��������.

���������� ���������������������� ���� �������������������������� ���������� ���������������� ���������������� �������� ���� ��������������������. �������� ������ ����������������, ������ ������ ���������������� ���� �������������� ���������� ������.

�� ������ �������� ��������������, ���������������������� ��������������������������, ���� ���������������� ������������������������ ���������� ���� �������� �������������������������� �������������������� �������������� ���� ���������������������� ������������������������ ���������������� �� ������������������������ ��������������.

������������ �������������������� �������������������������� ����������������, �� �������������� ������������������������.

������������������, ������ �������� �� �������������� ���������������� ���� ����-���� ������������������ ���������� �������������������� ��������������, �� ���� ����������������. ������ ���������� �������������� ���� �������������������� ��������, �������������� ������������������������ ������������ ���� ������.

�� ������ ������ ����������������, ������ ���������������������� ���� ������������ �� �������������� ���� ����������, ������ ������ ���� ���������������� �� ���������������� ����������, �������������� �� ������ ���������� ���������������� ��������������������������.

������������ ��������������, ������ ������������ ���������������������������� ������ ������������ �������� �� �������������� �� ���������� ���� ������������������.

�� ���������������� �������� ������������������������ ������������������ ����������������������������. �� ���� ������ �� ������ ������ ����������������. ������������������ �� ���������� ������������������ ����������������������.

���� ������ ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ������ �������������� ���������� ������������ ����������������, ������������, ������ ������ �������������� �� �������������������� ������������������������ ��������������������������������. �� ��������������������, ������ �������� ������������������ ���������������� ����������.

���� 154-�� ������������ ������������������ �������������� ���������� ���� ���������� ������������������ �� ������������������������ ������������ ������ �������������������������� �� ������������������������������ ���������� ������������������������ ���� �������������������� ������������������������.

������ ���������� ���� �������������������� �� ������������ ������������ ������������������, �������������������� �� �������� ���������� ���� ������������ �� ������������ ���� �������������������� ������������������������������ ����������, ������ ��������������������, ���������������� �� ������������������������ �������������� ������������ ������������������ �� ��������.

������������ ������������������������ – ������ �������������������� ������������������������ ��������������.

���� ������������������ ������������ ������������������ �������������� – 161-�� – ������������������������ ������������������ �� ������������������������������ �������� �������������� �������������� �������� ���� �������� ������������������������ ���������������� �������������������� ���������� ����������.

������������ – �������������������������������� �������������������� ������������ ����������������. ������������ – �������������������� �������������������������� �������������������������� ���������� ������ ���������������� ������������������������.

�� ������������ ������������ – �������������������� �������� ���������������������� ������������������.

������������������ ������ ���������������� – ������������ �������������������� ������������������������������ ���������� �������������������� ���� ���������� ���������������� �������������������������� ��������������.

������������������ ������������ �������������������� ���������� �������� �������������� �� ���������� ���������� ������ ���� ������������������.

������ �������� �������������� ������������ ����������������, �������� ������ ��������������������, ������������������ ������������������������ ������ �������� �������������������������� ��������������, �� ������ ���������� �� ������, ������ ������������������ ������������, ���� ���������������� �� ����������������������.

�� ���������� ������������������ ������ ������������������������ �� ������������������ ��������������.

������ �� 156-�� ������������ ������������������, ������ ������������ ���������� ���� �������������������� �� ������������ ������������ ������������������ �� ������������������������������ ��������, �� �������������� ���� �������������� ������ ������ ���������������� ��������������������, ������������������������ ���� ���������� ���������������� ��������������������������. �� ������������ ���������� ���� �������������������� �� ������������ ������������ ������������������ �� ������������������������������ �������� ������������������������ �� ������������ ���������������������� ���������������������� ���������������������� �� ������������������������������ ���� �������� ���� ������������ ������ ������.

�� ������ �������� ������������������������ �������������� ���� ���������� ���������������� ���� ������������, ���������� ���������� ������������ ����������, ���� ������ ������������������ ���������������� ������������ 158 ������������������ �������������� ������������ ���������������� ����������������������������. �� �� ������������������ ���� – �������������� ������������������������ ���������������� – ������������, ����������-�������������������� �� ���������������������� ������ �������������� ���������� ������������������ ����������������.

������������������ ������ ������������, ������ �������������������� ���������������� ������ ������������������������ ���������� ������ ���������������� ������������������ ������������������ ����������������:

���������� ������������ �������������������� �� ������������������������������ �������� ������������ ����������������������������.

�������������� ���� ������������ �������� ������ �� ���������������� ���������������������� ���������������� �� ���������� ���� ������ ���������� ���������������������������� �������������������� ������������ ������ �������������� ���������� ���� �������������������� �� ������������ ���������� ������������������, �������� �� �������� ���� �������������� ������������������������ �������������������������� ���������� ������ ��������������������. ���������������������� ������ ������������ ����������������, �� ���������������������� ���� �� �������������� ������������ ���������������� �������������������������� ������������������, ���� �������������� ���������������������������� ������������ ���������� ���� �������������������� �� ������������. ���������� ���������� – ���������� ������������ ���������������������� ������ ������ �������������� ���������� ���� �������������������� �� ������������, ������ ������ ������������������������ �� ������������ ������������������ ���� ��������������������. ���� �� ������������ – ������������������ ������������������ �������� ��������������, ������������������ ������ ���������� �������������������� – ������������ ���� ������������������ �������� �������������������������� �������������������������� ���������������� �������������������� �������������� ���������� ��������. ���� �� ������������������ ������������������������ ������������������������������ �������������� ���������������� ������, �������������������� ��������, ���� �������������� ���� ���� �������� ���� �������� �������������������� ������������ ����������������. ���������� ��������, ������ ������������ ���� ���������� �� ������ �������������������� �������������� ���������������������� ���� ��������. �� ���� ���������������� ���������������� ������������ ��������. �� ������ ������������������������ �������� ��������������, ���� ��������, ���������������� ������������������ �� �������������������������� ���������������� ���������� �������������������������� ���� ������ – ������������������������.

������ ������ ��������������, ���������������� ���� ���������� ��������, ������������������ ������ �������������� �� ���������������� �������� ���� ���������� ������������������������ �� ������������ ������ ������������������.

Источник: https://rg.ru/2015/09/15/kvartplata.html

Судом признан недействительным протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором указан размер платы за содержание жилого помещения. Какой размер платы применять для перерасчета?

Решение общего собрания о размере платы за

При признании судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за содержание жилое помещение для перерасчета размера платы собственников помещений за жилое помещение используется размер такой платы, применявшийся до принятия решения общим собранием, признанным недействительным решением суда. Перерасчет должен быть сделан за весь период, в течение которого применялся размер платы, определенный решением общего собрания, признанного недействительным решением суда.

Плата собственников помещений в многоквартирном доме за содержание жилого помещения в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные ресурсы (холодную воду, горячую воду, электрическую энергию), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, и за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В зависимости от того, был ли собственниками помещений в многоквартирном доме до проведения общего собрания, решение которого признано недействительным судом, выбран способ управления и заключен договор управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией или управляющая организация для управления многоквартирным домом была отобрана по результатом проведенного органом местного самоуправления конкурсом, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, который должен быть использован для перерасчета, мог быть определен:

а) решением (предыдущего) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации (см. часть 7 статьи 156 ЖК РФ);

б) органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (см. часть 3 статьи 156, часть 4 статьи 158, части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ). Данный случай в вопросе не затрагивается.

В соответствии с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, которым управляет управляющая организация или непосредственно собственники помещений, «определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме».

Точнее при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме размер платы за содержание жилого помещения начисляется собственникам помещений в соответствии с условиями заключенного (подписанного сторонами) договора управления многоквартирным домом (п. 3 ч. 3 ст.

162 ЖК РФ), которые должны быть указаны в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме – в соответствии с условиями договора о выполнении услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Одностороннего решения собственников помещений в многоквартирном доме на их общем собрании для определения размера платы за содержание жилого помещения – недостаточно.

То есть, необходимо, чтобы размер платы за содержание жилого помещения или порядок определения размер платы за содержание жилого помещения был не только установлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, но и согласован в договоре.

Правомерные условия договора управления или договора с подрядчиком при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме должны соответствовать последнему решению соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, если судом признано незаконным решение общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которым утверждены условия договора о размере платы за жилое помещение, то поскольку такое условие является существенным, то согласно ст. 168, п. 4 ст. 421, ст. 422, п. 1 ст. 432 ГК РФ договор не считается заключенным со всеми вытекающими последствиями.

Если судом признано незаконным решение общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которым утверждены изменения условий договора о размере платы за жилое помещение, то сам договор продолжает действовать в первичной редакции до внесения изменений на основании отмененного судом решения (ст. 180 ГК РФ).

Согласно части 7 статьи 1814 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия).

Источник: http://www.UrbanEconomics.ru/spravpotreb/sudom-priznan-nedeystvitelnym-protokol-obshchego-sobraniya-sobstvennikov-pomeshcheniy-v

Может ли общее собрание собственников утвердить размер платы за жильё без учёта мнения управляющей организации

Решение общего собрания о размере платы за

Споры управляющей организации и собственников помещений в управляемом ею доме о размере платы за содержание жилого помещения нередко заканчиваются в суде. Сегодня читайте о том, как жители МКД на общем собрании установили свой размер платы, отвергнув предложение УО, и посчитал ли суд их действия законными.

Уо выносит на общее собрание предложение об изменении размера платы с экономическим обоснованием

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается собственниками на общем собрании с учётом предложений управляющей домом организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Чтобы вынести такие предложения, УО должна провести большую работу, которая ляжет в основу экономически обоснованного расчёта размера платы.

Это необходимо, чтобы заложить в плату собственников средства, достаточные для надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества МКД.

Перед тем, как вынести на ОСС предложение о размере платы, управляющая организация:

  1. Проводит осмотр общего имущества, по результатам которого составляет акт. В этот документ заносятся данные о состоянии каждого элемента ОИ дома, обнаруженных дефектах и необходимости в ремонте (п. 2.1.

    4 Правил № 170).

  2. На основании акта и с учётом требований НПА составляет проект перечня работ и услуг. Это список всех работ, которые необходимо провести для устранения дефектов и нарушений, выявленных при осмотре, а также весь минимальный перечень работ и услуг согласно законодательству.

    Если ранее собственники проали на ОСС за дополнительные услуги, они тоже включаются в проект перечня.

  3. По проекту формирует смету и обоснование размера платы за жилое помещение с подробным расчётом и указанием сумм, которые компания планирует потратить на каждую работу или услугу за год.

  4. Размещает на стендах в подъездах домов и/или направляет каждому собственнику помещения в доме подготовленное предложение о новом размере платы (п. 31 ПП РФ № 491). На ознакомление жителям МКД отводится 30 дней.

  5. Организует общее собрание собственников, вынося на ание вопрос об утверждении нового размера платы.

Все перечисленные выше действия необходимы, чтобы при расчёте платы собственников за содержание и ремонт общего имущества были учтены особенности и потребности конкретного дома и поступающих от жителей МКД средств хватало на его надлежащее содержание.

Однако нередко собственники на собрании не утверждают размер платы, предложенный управляющей организацией, считая его завышенным или необоснованным.

Рассмотрим судебное дело, в котором как раз сложилась такая ситуация, а жители дома пошли дальше: не просто отказались от предложения УО, но и утвердили свой вариант платы за содержание 1 кв.м жилья.

Шаг за шагом к утверждению нового размера платы за жилое помещение

Размер платы, предлагаемый собственниками, не содержит экономического обоснования

В городской суд Петрозаводска обратилась управляющая организация с иском к инициаторам общего собрания собственников, прошедшего в управляемом компанией доме (дело № 2-6635/2019). УО требовала признать недействительным решение ОСС, на котором жители дома проали за размер платы, предложенный ими самими без учёта предложения компании и без всякого экономического обоснования.

В иске компания указала, что в течение трёх лет неоднократно направляла собственникам предложения и расчёты по размеру платы, который бы соответствовал надлежащему обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и проведению ремонта. Но собственники не утверждали изменение платы за 1 кв.м жилья.

Вместо этого жители дома организовали и провели ОСС, на котором утвердили свой вариант размера платы.

УО указала на то, что он экономически не обоснован, не отражает затраты, необходимые для проведения работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома с обеспечением безопасного проживания в доме.

Инициаторы ОСС возразили управляющей организации, указав на то, что увеличили размер платы не произвольно, а с учётом примерного коэффициента изменения величины прожиточного минимума.

Размер платы утверждается на ОСС с учётом обоснованного расчётами предложения УО

Суд первой инстанции, принимая решение по иску, основывал свои выводы на следующих нормах законодательства:

  1. В соответствии с п.

    10 ПП РФ № 491, общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями НПА к соблюдению характеристик надёжности и безопасности МКД для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также к постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

  2. Если собственники решили привлечь к управлению домом специализированную компанию, то для этого они заключают договор управления с такой организацией. При этом на ОСС утверждается перечень услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер финансирования (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п.п. 16, 17 ПП РФ № 491).
  3. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется с учётом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
  4. Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (п. 29 ПП РФ № 491). Такие расходы должны быть соразмерны утверждённым перечню, объёмам и качеству услуг и работ (п.п. 31–34 ПП РФ № 491).
  5. Требования об обеспечении содержания общего имущества изложены в минимальном перечне услуг и работ, утверждённом ПП РФ № 290. Собственники обязаны предусмотреть плату за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем исполнение указанного такого минимального перечня.
  6. Принятый на ОСС размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечать требованиям разумности (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Подводя итог приведённым требованиям НПА, суд первой инстанции заключил, что одним из принципов образования размера платы за содержание жилого помещения является экономическая обоснованность.

Произвольное уменьшение размера платы приводит к невозможности выполнения договора управления, неполноценному содержанию и недостаточному ремонту общего имущества, не оказанию услуг, предусмотренных договором управления.

Утверждает ли ОМС по заявлению УО размер платы за содержание жилья

Уо имеет право оспорить в суде протокол осс об установлении размера платы за содержание жилья

Рассматривая иск управляющей организации к инициаторам ОСС, суд указал, что УО имеет право оспаривать протокол общего собрания, если такой протокол затрагивает её интересы – договорные отношения по договору управления (постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П, ст.

ст. 2, 11, 12 ГК РФ). Управляющая организация, для которой решение собрания собственников в части установления размера платы является обязательным, имеет право оспорить такое решение по мотиву экономической необоснованности (ст.ст. 181.3 – 181.5 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ).

Ответчики не представили доказательств экономического обоснования установленной платы за текущий ремонт, содержание и управление МКД.

Суд отверг довод о том, что они применили усреднённый коэффициент прожиточного минимума: без перечня вида и объёма работ это не является экономическим обоснованием.

При этом судья указал на то, что собственники утвердили размер платы ниже, чем установленный муниципалитетом.

Иск УО был полностью удовлетворён, и протокол общего собрания собственников, на котором они утвердили свой размер платы за содержание жилья, был признан недействительным.

Законодательство не допускает установления произвольного размера платы за содержание жилья

Ответчики подали апелляционную жалобу в Верховный суд РК, указав, что законодательство не содержит определения «экономическое обоснование размера платы» и нормы, обязывающей собственников помещений в многоквартирном доме создавать финансово-экономическое обоснование размера платы за содержание жилого помещения. К размеру платы за жилое помещение применим только общеправовой принцип разумности (дело № 33-66/2020).

Как указали собственники, текст договора управления не возлагает на них обязанность создавать документ, поименованный как финансово-экономическое обоснование. При этом, по мнению жителей МКД, управляющая организация не представила доказательств того, что ей не хватает денежных средств на надлежащее содержание общедомового имущества в силу объективных причин.

Но апелляционный суд согласился с коллегами, подчеркнув, что расходы на содержание и управление, ремонт общего имущества должны определяться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства.

Они должны быть экономически обоснованными, планироваться с учётом перечня вида и объема работ.

Законодательство, предоставляя собственникам помещений многоквартирного дома право на определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, не допускает возможности делать это произвольно.

Учёт предложений УО при утверждении размера платы является обязательным, при этом подлежат учёту действующие НПА и специфика конкретного многоквартирного дома.

Собственники не смогли представить доказательства того, что утверждённый размер платы позволит обслуживать многоквартирный дом в соответствии со всеми требованиями законодательства.

Решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы

Если собственники и УО не могут договориться, размер платы за содержание жилья должен установить ОМС

Из приведённого судебного дела и позиции КС РФ и ВС РФ, на которые ссылались судьи при его рассмотрении, можно сделать вывод, что собственники, отказавшись от предложенного УО размера платы, не могут утвердить свой, произвольно выведенный с помощью какой-либо индексации, без экономического обоснования. Следовательно, если предложение УО было отвергнуто, размер платы, необходимый для надлежащего исполнения договора управления не утверждён, компания должна обращаться в муниципалитет (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Орган местного самоуправления либо утвердит размер платы, который рассчитала и обосновала управляющая организация, либо предложит свой вариант, установленный для МКД такого же типа.

Если муниципальный тариф компанию не устроит, то ей следует обратиться в суд или в ФАС, где придётся доказать, что за такие деньги нельзя содержать в надлежащем виде дом.

При этом компания должна представить доказательства экономической необоснованности предложенной стоимости за содержание жилого помещения для конкретного дома.

При этом, как показывает судебная практика, муниципалитет не имеет права отказать УО, если та обратилась за установлением размера платы за жилое помещение в доме, где собственники на ОСС не утвердили предложение компании.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11242-mozhet-li-oss-utverdit-razmer-platy-za-zhilye-bez-uchyeta-mneniya-uo

Можно ли решением общего собрания собственников преодолеть срок действия тарифа, установленный ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ?

Решение общего собрания о размере платы за

Новости и аналитика Новости Можно ли решением общего собрания собственников “преодолеть” срок действия тарифа, установленный ч. 7 ст.

156 Жилищного кодекса РФ?

Если размер платы за содержание жилья, утвержденный на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС) при заключении договора управления с УК, увеличен на новом ОСС, не дожидаясь, пока истечет первый год управления домом, то УК вправе применять новый увеличенный тариф (Определение Верховного Суда РФ от 9 сентября 2020 г. № 307-ЭС20-11378).

Данный вопрос рассматривался в деле об оспаривании предписания органа ГЖН. Хронология событий такова:

  • в сентябре 2017 года жители дома “призвали” новую УК и утвердили тариф на содержание жилого помещения;
  • договор управления в соответствии с решением упомянутого ОСС заключен только в декабре 2017 года. При этом в договоре установлено, что утвержденный на ОСС в сентябре тариф применяется с декабря 2017 г. и только до августа 2018 г.;
  • в апреле 2018 года новое ОСС утвердило более высокий тариф на содержание жилья на период с августа 2018 г. по август 2019 г.

В 2019 году собственники помещений в спорном МКД пожаловались в жилнадзор, требуя разобраться в тарифах (и уменьшить их платежи), и по результатам проверки жилнадзор пришел к следующим выводам:

  • согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ или жилищного кооператива, определяется на ОСС, с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год;
  • и согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив, решение ОСС помещений в таком доме принимается на срок не менее чем на один год с учетом предложений УК;
  • следовательно, решением апрельского ОСС нарушены императивные требования ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 названных Правил, поскольку принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья ранее, чем истек год с принятого на предыдущем ОСС;
  • следовательно, УК обязана пересчитать всем плату с августа 2018 года по май 2019 года, применяя старый тариф.

УК пыталась оспорить предписание, но потерпела неудачу в первых двух инстанциях – арбитражные суды согласились с органом жилнадзора, добавив также, что при вынесении оспариваемого предписания орган ГЖН “не делал выводов относительно недействительности решения апрельского ОСС, им проверялось его соответствие нормам действующего законодательства”.

Однако суд округа признал предписание недействительным, и с этим согласился Верховный Суд РФ:

  • при заключении договора управления МКД стороны зафиксировали в нем, что плата за содержание определена на ОСС в сентябре 2017 года, а срок действия этой платы – до августа 2018 года;
  • поскольку период действия этой платы установлен договором управления только до августа 2018 г., решением ОСС в апреле 2018 г.(и с учетом предложений УК) принято решение об утверждении иной платы с августа 2018 г.;
  • на основании п. 3 ч. 3 ст.162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относится, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с ч.8 ст. 162 ЖК РФ изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрен п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450 – 453 ГК РФ;
  • из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД, в том числе в одностороннем порядке без предложения УК о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на ОСС в МКД;
  • на основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания;
  • между тем, на дату вынесения судебных актов по настоящему делу ни спорный пункт договора управления о сроке действия “первого” тарифа, ни решение апрельского ОСС в установленном законом порядке не оспорены, тогда как в предписании органа ГЖН уже содержатся выводы о возможности утверждения новой оплаты только с декабря 2018 года, о превышении полномочий собственниками и принятии решения в нарушение требований законодательства РФ, в равно вывод о ничтожности данного решения и невозможности его исполнения;
  • при таких обстоятельствах оспариваемое предписание не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, оспорить подросший за год тариф можно лишь путем оспаривания самого решения ОСС. Действовать “руками” органа жилнадзора в данном случае не получится.

Документы по теме:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации
  • Жилищный кодекс Российской Федерации

Источник: https://www.garant.ru/news/1416069/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.