Решение осс

Решение осс

Содержание

Каким количеством собственников принимаются решения на ОСС

Решение осс
Каким количеством собственников принимаются решения на ОСС

Жилищный кодекс РФ в разных статьях регламентирует, какое количество собственники должны отдать в поддержку того или иного вопроса, чтобы он считался принятым на общем собрании. Это количество зависит от содержания вопроса. Читайте о том, каким количеством в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.

Решения принимаются большинством, ⅔ или 100%

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:

  • большинством от общего числа собственников в доме, участвующих в собрании;
  • 50%+1 голос от общего числа всех собственников помещений в многоквартирном доме;
  • не менее ⅔ от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

В ЖК РФ есть ещё один вариант количества , которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Что Минстрой РФ изменил в требованиях к оформлению протоколов ОСС

Простое большинство для утверждения обязательных вопросов

Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно.

По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД

Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию.

50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Простое большинство собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя.

А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством собственников, присутствующих на ОСС.

Психология ОСС: секреты проведения успешного собрания

Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех в доме

Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта.

Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС. Количество , требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов.

Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством от общего их количества в доме.

Не менее ⅔ в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п.п. 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например:

1. Утвердить проведение капремонта общего имущества собственников: перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика.

2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт.

3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.

Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех в доме

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким количеством собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.

⅔ от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.

При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа присутствующих на ОСС.

⅔ всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме

Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов.

Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД.

Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Увеличить ОИ дома можно с согласия большинства от присутствующих на ОСС

Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории.

Так, если на ОСС вынесены вопросы об установке на земельном участке ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки, то собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Также простым большинством принимаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы:

  • Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.
  • Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги.
  • Установка домофонов, автоматических запирающих систем.
  • Установка датчиков движения.
  • Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.

При этом изменение перечня работ и услуг и включение в размер платы за содержание жилого помещения услуг по обслуживанию новых объектов общего имущества дома также происходит при согласии простого большинства присутствующих на ОСС.

Как выбрать информационную систему для ания на ОСС

Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию.

Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Столько же необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества участников ОСС.

В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы:

  • Выбор информационной системы для заочного ания и администратора ОСС.
  • Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков ания в заочной форме с помощью системы.
  • Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.

Доверьте сбор решений и подсчёт сервису «ОСС на 100%» и инфосистеме «Моя Квартира»

Подготовить документы с правильными формулировками вопросов повестки дня и корректно подсчитать голоса собственников на ОСС не всегда просто.

На помощь управляющим организациям, ТСЖ и ЖК придёт наш сервис «ОСС на 100%», который поможет в автоматическом режиме сформировать уведомление о предстоящем собрании, получить реестр собственников, подготовить бюллетень для ания и составить протокол с итогами ания.

При этом УО может предложить собственникам согласовать использование информационной системы «Моя Квартира» для заочного ания. Это значительно упростит жизнь УО и собственникам.

Попробуйте провести общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%» и с использованием информационной системы «Моя Квартира». Уверены, вы увидите разницу. Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/kakim-kolichestvom-golosov-sobstvennikov-prinimaiutsia-resheniia-na-oss-5c7d37a264fb5100b316887e

Блог

Решение осс

«Следует заранее примириться с тем, что всякое принятие решений сомнительно, ибо это в порядке вещей, что, избегнув одной неприятности, попадаешь в другую». Макиавелли Н.

Как следует из обзоров практики рассмотрения дел судами, с каждым годом увеличивается количество исков о признании незаконными решений общих собраний собственников помещений МКД.

На форуме «Бурмистр.ру» тема «Оспаривание ОСС» перевалила за 14 страниц и регулярно обсуждается. Позиции судов по  обжалованию решений общих собраний собственников МКД в разных регионах различны, поскольку  в условиях правовой неопределенности  по многим вопросам суд руководствуется своим внутренним убеждением.

В соответствии с  ч. 6 ст.

46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований жилищного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания,  а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Таким образом, Жилищный кодекс наделяет собственника правом обжалования решения общего собрания.  При этом  ЖК РФ не содержит каких-либо норм, регламентирующих процедуру такого обжалования. В связи, с чем зачастую возникает резонный вопрос, кто должен выступать в роли ответчика по делу?

Как следует из анализа судебной практики, надлежащими  ответчиками по данной категории дел выступают как инициаторы  собрания единолично, так и совместно с собственниками, принявшими участие в собрании и проавшие «за» принятое решение.

  Если на основании оспариваемых решений общих собраний заключались договоры управления,  суды в некоторых случаях, привлекали в качестве соответчиков еще и управляющие организации, заключившие такие договоры.

 Иными словами, в качестве ответчиков могут привлекаться лица, которые, своими действиями или бездействиями непосредственно нарушили права и интересы собственника-истца.

Согласно позиции ВС РФ, изложенной в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.

2017 №22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” (далее Постановление Пленума ВС РФ №22), порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок обжалования в суде решения, принятого общим собранием собственников помещений в таком доме, установлены статьями 45 и 46 ЖК РФ, а также главой 9.1 ГК РФ.

В силу п.114  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Пленум № 25)и в соответствии с пунктом 6 статьи 181.

4 ГК РФ, лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.

Таким образом, при обращении в суд с требованием   о признании недействительным решения общего собрания собственников МКД,  к исковому заявлению  необходимо приложить документы, подтверждающие уведомление остальных собственников МКД.

  В противном случае, суд оставляет исковое заявление без движения.

Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения.

Следует обратить внимание, что не любое нарушение требований жилищного законодательства может явиться основанием к отмене решения общего собрания собственников многоквартирного дома, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме, при этом принятое решение нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего такое решение.

В соответствии с ч. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

  • допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
  • у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
  • допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
  • допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Согласно статье 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

  • принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
  • принято при отсутствии необходимого кворума;
  • принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
  • противоречит основам правопорядка или нравственности.

Пункт 106 Пленума №25 содержит следующие разъяснения: согласно пункту 1 статьи 181.

4 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение).

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Основными причинами признания незаконными решений общего собрания собственников помещений МКД являются нарушение требований:

  • о порядке и сроках извещения о месте и времени проведения собрания, о вопросах повестки дня;
  • о содержании информационного сообщения и  возможности ознакомления с информацией, необходимой для принятия решения собственником помещения, до собрания или в ходе его проведения;
  • об определении кворума, то есть правомочности собрания;
  • о порядке подтверждения полномочий собственника помещения, определения числа принадлежащих ему ;
  • о порядке подсчета собственников помещений при ании;
  • о надлежащем удостоверении полномочий представителей собственников;
  • о выполнении требований к оформлению решений собрания, в частности бюллетеней заочного (очно-заочного) собрания.

Отдельно необходимо обратить внимание на признание собрания неправомочным (отсутствие кворума) в связи с признанием недействительными отдельных бюллетеней (решений) собственников. Именно по этому основанию  суды удовлетворяют большинство исков. По данному поводу  Минстрой РФ подробно изложил свою позицию в письмеот 5 октября 2017 г.

№ 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме»: «при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в ании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений».

И в завершение статьи хотелось бы напомнить, что решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения (пункт 2 ст.181.4 ГК РФ, пункт 108 Пленума №25). По смыслу пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения.

Согласно пункту 109 Пленума 25, решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: ание лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе, к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Таким образом, чем серьезнее инициатор подготовился к общему собранию собственников помещений МКД и оформлению документов, тем сложнее оспорить результаты такого собрания

Наш  сервис “Подготовки к общим собраниям собственников поможет Вам сэкономить время  и избежать дорогостоящих ошибок всего за 250 рублей. 

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/obshchee-sobranie-sobstvennikov-obzhalovanie-chast-2/

Организация ОСС и заочное ание: отвечаем на трудные вопросы

Решение осс

Проведение общего собрания собственников помещений в любой форме вызывает у инициаторов и управляющих организаций немало вопросов. Отвечаем на некоторые из них: кто может инициировать ОСС, как при заочном ании выбрать председателя и секретаря и какие существуют способы сбора решений собственников.

Может ли не собственник помещения выступить инициатором общего собрания собственников

Первый вопрос, о котором мы поговорим в статье, состоит в том, кто может инициировать ОСС и может ли инициатором выступать не собственник помещения, а, например, третье лицо, заинтересованное в проведении такого собрания.

По общему правилу инициировать ОСС может любой собственник помещения в доме, совладелец квартиры, юридическое лицо или инициативная группа из этих лиц.

Если в доме есть муниципальное жильё, то собственником в таком случае выступает орган местного самоуправления, и он также имеет законное право инициировать проведение общего собрания, в том числе в заочной форме.

Помимо собственников, такое право есть у управляющей организации и правления ТСЖ/ЖК (ч. ч. 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Таким образом получается, что, кроме указанных выше лиц и организаций, которые имеют непосредственное отношение к управлению домом, больше никто не может выступать инициатором проведения ОСС. Исключение составляет орган местного самоуправления, который может инициировать собрание согласно ч. 6 ст. 161, ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ.

Какие документы подтверждают право лица ать на ОСС

Как при заочной форме ОСС выбрать секретаря и председателя такого собрания

Сложности у УО и собственников при подготовке и проведении общего собрания собственников в заочной форме вызывают вопросы избрания председателя и секретаря ОСС:

  • нужно ли их заранее определить и вписать в бюллетень;
  • могут ли председатель и секретарь собрания быть не собственниками помещений в доме, а представителями управляющей организации или другими физическими лицами.

В ЖК РФ прямо не указано, что на общем собрании собственников участники в обязательном порядке должны принять решение о выборе председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии. Но согласно ч. 3, п. 4 ч. 4 ст. 181.2 ГК РФ, пп. «б» п.

12 приложения 1 к приказу Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, в протоколе общего собрания необходимо указывать информацию о членах счётной комиссии, председателе и секретаре, который и составляет такой документ.

Подписать протокол должны все указанные выше лица (п. 3 прил. 1 к № 44/пр).

Следовательно, в повестку дня необходимо включить соответствующие вопросы, в том числе при заочной форме проведения ОСС. При проведении собрания в заочной форме инициаторы должны сразу внести в повестку дня данные о предлагаемых в качестве секретаря, председателя и счётной комиссии кандидатов.

При этом собственники имеют право выбрать председателя и секретаря, а также членов счётной комиссии сразу на несколько собраний. Законодательно такое решение общего собрания не запрещено. Если собственники не примут решение по данным вопросам, то есть не наберут 50%+1 голос «за» предложенные кандидатуры, то их функции будет выполнять инициатор собрания (п.п. 3, 23 прил. 1 № 44/пр).

Минстрой РФ в письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 указал на то, что правом ания на ОСС обладают только собственники помещений в МКД, и пришёл к выводу, что нельзя считать участниками собрания лиц, которые не имеют статуса владельца помещения в доме.

При этом широко распространена практика, когда председателем/секретарём ОСС выбираются представители управляющих организаций. Суды, рассматривавшие дела об оспаривании протоколов таких собраний, в большинстве случаев не принимали этот факт во внимание и отклоняли иски собственников о признании решений участников ОСС недействительными.

Следовательно, секретарём, председателем и членами счётной комиссии на общем собрании собственников в МКД вправе выступать владельцы помещений в таком доме или представители управляющей этим домом организации. Иные лица не имеют права быть участниками ОСС.

Как легко провести ОСС в доме онлайн и зачем это: видеоинструкция

Каким образом и в каком формате допустимо распространять и принимать бюллетени на заочном ОСС

Заочная форма проведения общего собрания собственников помещений в МКД введена в ЖК РФ Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ. Она представляет собой ание путём передачи собственниками заполненных бюллетеней по адресу и до даты, указанным в сообщении о проведении ОСС (ст. 47 ЖК РФ).

Если ранее собственники проали об использовании информационной системы для заочного ания, то участники общего собрания могут принимать решения онлайн через ГИС ЖКХ или иную выбранную ими систему (ст. 47.

1 ЖК РФ).

Как правило, при заочной форме ОСС, если ание проходит без использования информационной системы или же только часть собственников онлайн принимает решения по вопросам повестки дня, инициаторы:

  • Разносят бюллетени по квартирам, вручая собственникам в руки.
  • В период ания несколько раз обходят квартиры, чтобы собрать заполненные бюллетени.

При этом наши клиенты задаются вопросом, правомерно ли разложить письма с бланками для ания по почтовым ящикам и предложить собственникам после заполнения бюллетеней опустить их в ящик УО, размещённый в подъезде, или выслать по почте в адрес инициатора собрания.

В ст. 47 ЖК РФ можно выделить несколько способов сбора бюллетеней при заочном ании на ОСС: встречи с собственниками или поквартирный обход, а также сбор решений в месте или по адресу, указанному в сообщении о проведении ОСС. При этом порядок распространения бюллетеней нигде не зафиксирован, и на практике многие управляющие организации раскладывают бланки для ания по почтовым ящикам.

Суды не признают это фактором, который влечёт за собой признание протокола ОСС/решений недействительными, а часто и вообще не рассматривают такой способ раздачи бланков как нарушение процедуры проведения собрания, если были соблюдены все требования ст.

ст. 44 – 48 ЖК РФ. Следовательно, инициаторы общего собрания собственников в заочной форме могут распространить бюллетени, разложив их по почтовым ящикам и указав способ их сбора после заполнения в сообщении об ОСС и/или на обратной стороне листа для ания.

Решения собственников на заочном ОСС без использования информационной системы должны быть оформлены в письменном виде и переданы инициаторам (ч. ч. 1, 3 ст. 47 ЖК РФ).

Поэтому никакие иные форматы ания инициаторы использовать не могут. Орган ГЖН не примет в качестве доказательств ания собственника ни аудиозапись, ни смс-переписку, в которых собственник ал по вопросам повестки дня.

Такие форматы передачи решений законодательством не предусмотрены.

Кто такой администратор ОСС, и когда он избирается

Как сократить трудозатраты УО на проведение заочного ания на ОСС

Законодательство предусматривает общие правила и принципы проведения общих собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Но собственники и управляющие организации на практике сталкиваются с десятками нюансов и трудностей, нигде не прописанными и никак не регламентированными.

Проведение общего собрания собственников в заочной или очно-заочной форме помогает инициаторам собрать необходимый кворум, чтобы ОСС было правомочным принимать решения по повестке дня. При этом заочная форма – самая трудоёмкая и занимает много времени у организаторов, ведь нужно разнести бюллетени, а потом собрать их.

Поэтому некоторые управляющие организации, стремясь набрать на ОСС кворум, идут по пути автоматизации процесса ания и оптимизации работы по проведению общих собраний – выносят на ание вопрос об использовании информационной системы для онлайн-аний. Такая система позволит сократить трудозатраты на сбор бюллетеней и быстрее собрать кворум.

Не уверены, что такой формат проведения собраний вам подходит или не доверяете ГИС ЖКХ, которую госвласти рекомендуют в качестве информационной системы для ания? Мы предлагаем вам более совершенную, уже работающую систему «Моя Квартира», которая интегрирована с сервисом для организации собраний «ОСС на 100%». Интересно? Заполните анкету, и мы вам перезвоним.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/organizaciia-oss-i-zaochnoe-golosovanie-otvechaem-na-trudnye-voprosy-5dca9dd8e7b50530845dbd3a

Особенности проведения ОСС: часть 1

Решение осс

Уже более двенадцати лет существования Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений многоквартирных домов (далее — МКД) успешно проводят общие собрания и реализуют решения этих собраний. Однако, количество нарушений и вопросов по отдельным нюансам общих собраний не снижается.

В качестве причин можно выделить как некомпетентность инициаторов таких собраний, часто действующих не исходя из юридических норм, а ориентируясь на некоторые логические умозаключения (которые у разных людей зачастую различны), так и умышленные нарушения положений жилищного законодательства, целью которых являются упрощение процедуры проведения общих собраний (а следовательно — снижение затрат на их проведение) и/или фальсификация результатов таких собраний. Органы государственной власти вносят свою лепту в запутанность аспектов общих собраний, динамично меняя жилищное законодательство, вводя новые формы общих собраний, утверждая то рекомендации, то требования к протоколам собраний, вводя новые порядки проведения собраний, при этом органы власти издают письма с разъяснениями, которые часто довольно противоречивы.

В настоящей публикации, являющейся первой частью статьи, посвященной отдельным вопросам проведения общих собраний собственников помещений (далее — ОСС), проанализирован ряд нюансов, часто вызывающих вопросы.

При подготовке публикации АКАТО обратился за дополнительными разъяснениями в Минстрой России с соответствующим запросом и получил ответ, на который, в числе прочего, ссылается автор статьи.

Сообщения о проведении собраний

Нарушение порядка уведомления собственников о проведении общего собрания собственников помещений часто становится предметом разбирательства в судах при рассмотрении исков о признании решений общих собраний недействительными.

Требования сообщения о проведении ОСС утверждены частью 5 статьи 45 ЖК РФ, устанавливающей:
«5.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное ание);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться».

Необходимо отметить, что никаких иных требований сообщения о проведении ОСС действующее законодательство РФ не устанавливает.

Ссылка на приказ Минстроя России от 31.07.

2014 № 411/пр в качестве обоснования дополнительных требований к содержимому сообщения несостоятельна, поскольку указанный приказ Минстроя не зарегистрирован в Минюсте России и нормативным правовым актом не является, а, следовательно, обязательному исполнению не подлежит. При этом данный приказ Минстроя содержит лишь примерную форму сообщения, а вовсе не обязательную к применению форму. Кроме того, немаловажно отметить, что наиболее распространенную в последнее время очно-заочную форму общего собрания приказ Минстроя № 411/пр вообще не учитывает, поскольку этот приказ издан 31.07.2014, а очно-заочная форма общего собрания введена в жилищное законодательство Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ, принятым гораздо позднее приказа Минстроя.

Порядок уведомления собственников о проведении ОСС определен частью 4 статьи 45 ЖК РФ: «4.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме».

При этом инициатору ОСС не запрещается предпринимать дополнительных действий по уведомлению собственников о предстоящем собрании. Кроме того, действующее законодательство не содержит запрета на распространение сообщений о проведении ОСС среди неопределенного круга лиц, независимо от факта наличия помещений дома в собственности указанных лиц.

Источник: https://acato.ru/articles/20171023/nyuansy-provedeniya-obshih-sobranij-chast-1

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Решение осс
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ.

Общее собрание владельцев жилых помещений дома многоквартирного типа считается самым успешным и действенным механизмом решения проблем коллективного значения.

Подобные сходы жильцов законодательно регламентируются ЖК РФ, а именно, статьей 44.

В частности, нормативный акт отражает основные компетенции данного управляющего механизма и выводит ключевые правила проведения собрания хозяев жилых помещений в многоподъездных домах.

Организация и повестка дня общего собрания в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ. Указанная норма имеет императивный характер, который обязывает собственников проводить заседания жильцов один раз в год. При этом законодательная база не предусматривает механизм, согласно которому участники обязуются ежегодно организовывать подобные собрания.

На сегодняшний день предусмотрено две основополагающих формы проведения общего собрания: очное и заочное. Несмотря на вид проведения заседания, успех осуществления коллективного схода зависит от умения инициативной группы не только организовать само собрание, но и предусматривать возможные исходы ания.

Организация собрания жильцов многоквартирного дома подразумевает несколько основных стадий:

  • Подготовительная стадия. В этот момент инициатор заседания должен определить оптимальное место, время и дату собрания. Эти параметры выбираются с учетом возможностей инициаторов и соблюдения интересов большинства жильцов многоквартирного дома. Как показывает практика, коллективные собрания проходят в вечернее время в подъезде или же во дворе дома.
  • Далее инициаторы собрания обеспечивают материально-техническую базу, которая необходима для проведения ания и фиксации решения собственников. Тщательно разрабатывается смета расходов, которые ложатся на плечи всех владельцев.
  • Если необходимо продвинуть, т.е. лоббировать, определенную инициативу во время общего собрания, тогда организаторы должны сформировать конкретную группу союзников, разработать агитационные листовки, на которых будет опубликована повестка дня, а также подготовить выступления для некоторых жильцов.

Таким образом, организация общего собрания дома многоквартирного типа требует много свободного времени и усилий.

Квалифицированное большинство общего собрания собственников

Чтобы решения, выдвинутые на сходе владельцев помещений, были правомерны, существуют определенные механизмы подсчета . Одним из основных способов принятия решения выступает квалифицированное большинство . В этом случае принятие решения будет считаться правомерным, если в ании примут участие 2/3 или же 3/4 части всех домовладельцев.

На сегодняшний день законодательством предусмотрены определенные вопросы, решения по которым могут быть приняты только 2/3 или 3/4 (ст. 44 ЖК РФ). К таковым относятся:

  • Работы по реконструкции дома многоквартирного типа.
  • Определение пределов и границ использования земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом.
  • Эксплуатация владельцами или же не имеющими отношения к недвижимости лицами общего имущества многоквартирной постройки. В частности, рассматривается вопрос о монтаже рекламных конструкций, если для монтажа требуется эксплуатация общедомового имущества.
  • Согласование участниками схода лиц, которые могут выступать от имени собственников, в том числе заключать договора, направленные на использование иными субъектами правоотношений общего имущества.

Более распространенным механизмом принятия решений на сходе владельцев недвижимости в многоквартирном доме признается простое большинство или кворум. В этом случае для принятия решения по проблемам, которые включает повестка дня, достаточно набрать 50% + 1 голос. Подобное правило ания предусматривается ст.45 ЖК РФ.

Однако следует помнить о том, что использовать данный способ для принятия решений, которые не включены в повестку дня, запрещается законом, а именно, ст. 46 ЖК РФ. Эта норма носит императивный характер, поэтому обязательна для исполнения.

Протокол общего собрания

Протокол решения общего собрания собственников считается юридической формой закрепления итогов ания по проблемам, включенным в повестку дня. 46 ст. ЖК РФ гласит о том, что протокол должен храниться после завершения собрания в месте, которое было определено на общем заседании владельцев помещений жилого предназначения.

Обязанность по ведению протокола может быть возложена на одного из субъектов правоотношений, кандидатура которого также принимается решением простого большинства. Так как протокол представляет собой документ, имеющий юридическую силу, то его оформление играет первостепенную роль в признании его законности.

Избежать ошибок при оформлении протокола позволит образец подобного документа, который могут предоставить все практикующие юристы. Образец протокола общего собрания содержит в себе шаблонную информацию, которая обязательна к заполнению:

  • дата и адрес проведения общего собрания;
  • время и место, где разворачивался процесс подсчета ;
  • количество граждан, пребывающих на сходе (соблюден ли кворум);
  • повестка дня;
  • результаты волеизъявления по каждому из поднятых инициативной группой вопросов;
  • ФИО и подписи председателя собрания, секретаря и участников счетной комиссии.

Правила о юридической силе решения общего собрания собственников

Документ общедомового заседания собственников помещений, который закрепляет распоряжения, принятые на сходе, приобретет юридическую силу лишь в том случае, если будут соблюдены определенные правила, предусмотренные нормами ЖК: 

  • решение было оформлено посредством протокола, который составлялся по результатам очередного или внеочередного собрания;
  • решение по актуальным вопросам было принято в строгом соответствии с повесткой дня;
  • во время принятия решения соблюдался принцип кворума или квалифицированного большинства ;
  • решение, которое было принято большинством собственников, официально доведено до всех владельцев квартир в доме многоквартирного типа (Это может быть открытое оглашение результатов, а также рассылка официальных документов, в качестве которых выступает заверенная копия протокола);
  • принятие решения осуществлялось по вопросам, которые причисляются к компетенции коллективного собрания.

Перечисленные критерии могут стать основанием для обращения граждан в суд, которые сочтут принятие решения неправомерным.

Правила обжалования решения общего собрания

После того как постановление совместного собрания будет принято, собственник жилья может обжаловать его в судебной инстанции. Однако при этом должны быть соблюдены определенные условия:

  • во время общего собрания были зафиксированы нарушения действующего законодательства.
  • Обжаловать решение может только собственник, который либо отсутствовал на заседании, либо отдал свой голос против. Однако в этом случае должны быть нарушены интересы и права этого гражданина.
  • Обжалование принятого решения может быть осуществлено в срок, не превышающий 6 месяцев после проведения заседания.

Чтобы начать процесс обжалования, собственник должен обратиться с письменным заявлением в судебную инстанцию. При этом необходимо представить исчерпывающие доказательства нарушений осуществления ания или ущемления законных прав и интересов.

Невозможность проведения общего собрания

Воплощение на практике коллективного собрания становится невозможным в том случае, если инициаторам заседания не удалось собрать кворум жильцов (в случае с простым большинством) или достигнуть кворума (при необходимости наличия квалифицированного большинства). Иными словами, даже при осуществлении схода он будет незаконным, поэтому принятые решения не будут иметь юридическую силу. При этом неважно, будет ли это очное или же заочное ание.

В случае если невозможно осуществить совещание жильцов, то протокол общего собрания заполняется в предусмотренном законодательством порядке. В документе фиксируется причина, по которой собрание не состоялось в запланированное время. Протокол общего собрания оформляется по установленному образцу и подписывается уполномоченными на то лицами.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/resheniya-obschedomovogo-sobraniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.