Ретроспективная дата

Ретроспективная дата

Содержание

Дата оценки и дата составления Отчета. Отличие современной и ретроспективной оценки. Актуализация Отчета

Ретроспективная дата

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

  • Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
  • Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
  • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Отличие современной и ретроспективной оценки

Оценка может проводиться на текущую дату или на дату в прошлом. В первом случае оценщик выезжает на объект и фиксирует его характеристики на сегодня. В дальнейшем при составлении Отчета он:

  • прикладывает актуальные фотографии объекта;
  • приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
  • описывает текущее состояние объекта;
  • приводит описание выявленных дефектов;
  • прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.

Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта.

Только в этом случае результат можно считать достоверным.

Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?

Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.

Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.

Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:

  1. Оспаривание кадастровой стоимости.
  2. Вступление в права наследования.
  3. Судебные разбирательства.

К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.

Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.

Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки в Отчете наших оппонентов осталась неизменной – все также 2010 год, хотя они выполняли оценку спустя уже 8 лет.

Возможно ли проведение оценки в будущем

Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.

Кстати, в начале 2020 года все строили “типовые” прогнозы относительного текущего года. Никто не смог предугадать появление черного лебедя – пандемии короновируса, который оказывает разрушительное влияние на всю мировую экономику.

На момент написания этой статьи мы все еще находимся в кризисе.

Кто может спрогнозировать когда закончится режим самоизоляции, когда экономика начнет восстанавливаться, какие темпы роста у нее будут? А ведь это и влияет на стоимость всех активов.

Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.

Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям.

Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.

Отчет содержит три даты, согласно ФСО:

  • Дата оценки – дата, по состоянию на которую произведена оценка;
  • Дата проведения просмотра – дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
  • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания отчета.

Чтобы правильно произвести оценку нужно:

  • Использовать только проверенную информацию;
  • При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
  • Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
  • Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

  • Страховой полис на компанию;
  • Диплом об образовании, Повышение квалификации;
  • Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
  • Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о  документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может.

Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году.

В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты. 

Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Актуализация Отчета

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими  клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам.

Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества.

А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать  клиенту актуализированный отчет. 

При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

  1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
  2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
  3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется. 
  4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации. 

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании.

Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый.

Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

На какую дату можно оценивать бизнес

Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:

  • датой составления последней годовой бухгалтерской отчетности, если с момента ее составления прошло не более 6 месяцев;
  • датой промежуточной отчетности (не является обязательной). А если бухгалтерская отчетность отсутствует  или с момента ее составления произошли существенные изменения, то необходимо запросить в компании актуальные данные.

Еще раз – годовая Бухгалтерская отчетность является наиболее достоверной, так как является обязательной и сдается в ИФНС. На этих данных основаны все сервисы по проверке контрагентов. В связи с тем, что бизнес – это “живой организм”, то дата оценки должна быть максимальна приближена к дате составления Отчетности. 

Вопрос-ответ

Вопрос: “Что если прошло 3 месяца с даты осмотра до даты составления?”

Ответ: Процедура оценки и составления итогового отчета определяются положениями федерального закона №135 от 29.07. 1998 г. в редакции от 28.11.2018 г. В соответствии с данным нормативными документами, определенная в рамках процедуры стоимость может использоваться для проведения сделки в течение шести месяцев с момента даты формирования оценочного отчета, если подобное не предусматривается законодательными актами РФ. Так, исключением является кадастровая стоимость, не имеющая сроков давности.

Согласно утвержденным требованиям отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта.

Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра.

Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.

Согласно п.

8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.

Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки. 

Вопрос: “Что если дата рыночной оценки позже даты договора?”

Ответ: Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта.

В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета.

В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.

При этом, иногда “бюрократические” процедуры не позволяют оперативно оформить Договор. И чаще все такой “затык” связан с действиями отдела закупки со стороны Заказчика.

Поэтому в некоторых случаях процедура согласования может длится неделями, а иногда и месяцами. В качестве выхода из ситуации в качестве даты оценки можно указать дату осмотра.

В задании на оценку так и прописываем: “Дата оценки – Дата осмотра”.

Вопрос: “Если отчет об оценке не представлен СРО?”

Ответ: Оценочная компания должна приложить свидетельство о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и выписку из реестра действующих членов СРО. Определенные компании могут злоупотреблять предоставленными в рамках деятельности возможностями и осуществлять подготовку недостоверных Отчетов. Например, это документы, выпущенные задним числом. Если такие отчеты отсутствуют в реестре на официальном сайте СРО, то они признаются нелегитимными.

У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным».

Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре.

Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывала.

Вопрос: “Какая дата определения ущерба должна быть указана в отчете оценщика?”

Ответ:

Источник: https://ce-na.ru/news/razberemsya-s-datoy-otsenki-i-datoy-sostavleniya-otcheta/

Ретроспективный анализ

Ретроспективная дата

Ретроспективный (оценочный) анализ – это анализ данных с учётом изменения во времени, начиная от текущего момента времени к какому-либо прошедшему периоду времени.

Ретроспективный анализ отличается от других видов анализа тем, что при его проведении сравниваются плановые результаты с достигнутыми итогами, а также учитывается прошлый опыт, что дает возможность предприятию оптимизировать все процессы и регулировать риски в будущем.

Предмет ретроспективного анализа

Предметом ретроспективного анализа является:

  • хозяйственная деятельность организации;
  • социально-экономическая эффективность предприятия;
  • итоговые финансовые показатели.

Отметим, что значение финансовых показателей формируется под влиянием субъективных и объективных факторов. При этом показатели финансово-хозяйственной деятельности отражаются в отчетной документации предприятия.

Основные этапы ретроспективного анализа

Ретроспективный анализ предполагает выполнение следующих основных действий:

  • Отбор и подготовка необходимых исходных финансовых данных для проведения аналитического исследования;
  • Анализ выбранных исходных финансовых данных и их последующая структуризация;
  • Интерпретация полученных аналитических данных;
  • Подготовка выводов и рекомендаций на основании результатов проведенного ретроспективного анализа.

Периоды для проведения анализа

Оценочный (ретроспективный) анализ называют также текущим перио­дическим, поскольку он чаще всего проводится по текущим пла­ново-отчетным периодам работы.

При этом анализ базируется на бухгалтерской и статистической отчетности и позволяет оценить работу объединений, предприятий и их под­разделений за месяц, квартал, год нарастающим итогом.

Цель проведения оценочного анализа

С помощью оценки данных рассчитывается необходимое число параметров, с помощью которых можно получить объективную картину о финансовом состоянии организации, его прибылях, убытках, изменениях в составе пассивов и активов.

С помощью оценочного анализа можно определить наиболее рациональные и неприбыльные направления работы, распределить финансовые, материальные и трудовые ресурсы.

Задачи оценочного анализа

Главные задачи оценочного анализа – объективная оценка и контроль результатов коммерческой деятельности, комплексное выявление неиспользованных резервов, мобилизация их для по­вышения экономической эффективности производства в буду­щих периодах, а также выявление недочетов в работе и их винов­ников, достижение полного соответствия материального и мо­рального стимулирования по результатам труда и качеству работы.

Оценочный анализ является неотъемлемым элементом финансовых расчетов, поскольку осуществляется по важнейшим периодам, по которым подводятся итоги хозяйственной деятельности, преми­руются производственные коллективы. Результаты текущего анализа используются для решения проблем стратегического уп­равления, в том числе бизнес-планирования.

Методика проведения оценочного анализа

Текущий анализ про­водится всеми экономическими и техническими службами уп­равления, а также цехов и других подразделений по всем разде­лам анализа.

В целом по предприятию составляется пояснитель­ная записка к годовому отчету по итогам работы за год, где дает­ся оценка хозяйственной деятельности и рекомендуются пути улучшения работы.

Особенность методики оценочного текущего анализа состоит в том, что фактические результаты деятельности оцениваются в сравнении с планом и данными предшествующих аналитических периодов.

Отклонения от базы сравнения расшифровываются по технико-экономическим факторам, определяющим эти отклоне­ния, устанавливаются не только причины отклонений, но и ответ­ственные лица, службы, намечаются меры по ликвидации недо­четов в работе.

Преимущества оценочного анализа

Оценочный анализ является наиболее полным анализом хозяйственной деятельности, включающем в себя результаты оперативного ана­лиза и служащий базой перспективного анализа.

Всесторонний ретроспективный анализ является надежной базой перспективного анализа и позволяет оценить действен­ность и правильную направленность оперативного анализа.

Прежде всего, сформированная на единой методологической основе отчетность и исключение влияния на итоговые оценоч­ные показатели (выручку от продаж, прибыль, себестоимость и др.

) случайных факторов и событий, в том числе и чрезвычайных ситуаций, позволяет составить устойчивый ряд (тренд) показате­лей и прогнозировать их изменение в краткосрочном, а иногда и среднесрочном периоде, в течение которого не происходит прин­ципиальных изменений основных факторов и условий произ­водства.

Ретроспективный анализ позволяет обосновать, за счет каких факторов при каких дополнительных вложениях можно обеспе­чить получение финансового результата.

Ретроспективный анализ позволяет оценить резервы производства, определить затраты на их мобилизацию и при пе­реходе к перспективному анализу – выбрать наиболее экономич­ные пути развития, минимизировав инвестиции.

Недостатки оценочного анализа

Вместе с тем этот вид анализа имеет и существенный недостаток, так как выяв­ленные резервы означают навсегда потерянные возможности роста эффективности производства, поскольку относятся к прошлому периоду.

В процессе анализа регистрируются хозяй­ственные ситуации, результаты анализа учитываются лишь в бу­дущей работе, так как управляющая система получает информа­цию, как правило, поздно (например, по итогам месяца — лишь к середине следующего месяца) и восполнить недостатки, поте­рянные возможности уже нельзя.

Поэтому для повышения действенности анализа ставится задача ускорить представление отчетности и ее аналитическую обработку.

Смотрите также

  • Вертикальный анализ отчетности
  • Горизонтальный анализ отчетности

Источник: https://www.audit-it.ru/finanaliz/terms/analysis/retrospektivnyy_analiz.html

Стоимость имущества на прошедшую дату. Ретроспектива в оценке, как метод доказывания в гражданском процессе

Ретроспективная дата

Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все, мимо проходившие, ленту Дзен листавшие, на мой канал случайно заглянувшие.

Продолжаем тему: “Методы доказывания в гражданском процессе. Экспертиза…Введение”.

Тем более, что на днях я опубликовала статью: “Может ли суд давать разъяснения эксперту? Наш оппонент считает, что может. Рассказываю, что мы написали в наших возражениях”, в которой я обещала рассказать об оценке имущества по состоянию на “прошедшую дату”. Обещала – рассказываю).

Итак. Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату может быть необходима для различных целей, в том числе и для вопросов налогообложения, оформления наследства, выплаты компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе. Особенно интересует оценка стоимости имущества на прошедшую дату одну из сторон в семейных спорах.

Самое интересное, что, как правило, имущество, которое делят супруги, со временем ухудшается – это касается всех объектов движимого имущества, будь то транспортное средство или электро – веник.

И вот лицо, желающее получить компенсацию за причитающуюся в этом движимом имуществе долю, всегда пытается доказать, что: “Машина – то куплена за мульен! Как так – то 500 тыщ??? Маловато будет! Даешь оценку на дату покупки, отдавай деньгу по стоимости покупки!”)

Вот для того, чтобы было понятно, как делить имущество, на какую стоимость ориентироваться суду при принятии решения, и были даны Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г.

N 15 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака” разъяснения, согласно которым раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ.

Стоимость имущества, подлежащего разделу между супругами, определяется на время рассмотрения дела”.

Не имеет никакого значения, улучшилось имущество или ухудшилось после развода, “делится имущество” по цене на дату рассмотрения дела (на дату проведения оценки, на дату осмотра объекта) – кому как нравится.

Поэтому использовать оценку имущества на ретроспективную дату по семейным спорам бессмысленно!) Она Вам ничегошеньки не даст)

Зато оценка имущества на ретроспективную дату очень может быть в помощь, например, при оспаривании явно завышенной кадастровой стоимости объекта недвижимости с целью снижения налоговой базы.

Оценка ретроспективы предполагает, что оценщик делает отчет об оценке на дату, соответствующую прошедшему периоду. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета, должны соответствовать дате, на которую выполняется отчет об оценке.

По итогу вы можете надеяться на получение документа, где будет указана дата, на которую вы хотите узнать рыночную стоимость оцениваемого имущества, а также аргументированную и подтвержденную стоимость объекта оценки.

Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные о приведенных аналогах за предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки периоды. Нет данных? Или нет аналогов? Печалька. Эксперт Вам не поможет. Хотя, чаще всего и данные, и аналоги находятся)

Когда – то я сталкивалась с таким видом экспертизы, но там спор был о выкупной цене земельного участка по спору с Администрацией.

Так или иначе, оценщику удалось составить отчет и тот отчет был принят судом в качестве одного из доказательств.

Я бы не сказала, что мы “шибко” выиграли – выкупная цена земельных участков для муниципальных нужд не сильно изменилась после экспертизы (хотя бы экспертизу окупили и то хорошо).

А вот на что рассчитывать, к примеру, персонажу моих многочисленных статей последнее время, который путем проведения оценки имущества на ретроспективную дату пытается доказать, что после развода он существенно улучшил состояние общего недвижимого имущества за счет личных денежных средств, а именно, с легкой руки “превратил бокс гаража в офисное помещение”?

В конкретном случае, на мой взгляд, он избрал не тот метод защиты, поскольку в его случае оценка имущества на ретроспективную дату ему не в помощь. Как говорил один мой знакомый: “Это все не из той оперы”). Но вот по некоторым спорам без оценки на ретроспективную дату действительно не обойтись. И споры эти с семейными не связаны.

В соответствии с п. 22 в ФСО №7, «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.» Доступными оценщику источники рыночных данных об объектах-аналогах являются:

-объявления о продаже агентств по продаже недвижимости и частных лиц в интернете и бумажных изданиях;

-база данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости»;

-сведения, полученные по аукционам по продаже муниципального имущества и земельных участков.

Несмотря на то, что фактически вместо бокса гаража за счет “улучшений” на земельном участке находится “офис”, оценщик будет искать именно аналогичные боксы гаражей.

Почему? Потому, что наш персонаж не сменил целевое использование земельного участка под гаражом и не произвел реконструкцию одного нежилого объекта в другой официально.

Именно поэтому, оценщик, ориентируясь на предоставленные судом вместе с делом документы, будет искать аналоги объектов, подлежащих оценке: аналогичные боксы гаражей и земельных участков под ними.

Стоимость будет определяться по многим факторам, таким как: насколько развит рынок земельных участков населенных пунктов под строительство гаражей, на сколько развит рынок таких объектов недвижимости, как “боксы гаражей” в определенном регионе нахождения объектов оценки, степень информативности открытых источников информации о таких объектах и т.п.

Проще говоря, оценщик не оценивает “вложенные труды” заказчика. Оценщик делает подборку аналогичных объектов недвижимости на интересующую заказчика дату и выводит среднюю ее стоимость.

“Вложенные труды” и их стоимость могут быть установлены экспертами, но не оценщиками. И точно не в рамках оценки на ретроспективную дату.

Вот что такое экспертиза стоимости имущества на ретроспективную дату.

Читайте так же по теме: “Как оценивается имущество при его разделе супругами и стоит ли делать оценку имущества до суда? Из реальной судебной практики

Всем добра!

С уважением к Вам, Т.С.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist13ru/stoimost-imuscestva-na-proshedshuiu-datu-retrospektiva-v-ocenke-kak-metod-dokazyvaniia-v-grajdanskom-processe-5fc3aab2b545e63488f64f6e

Ретроспективная оценка: особенности проведения

Ретроспективная дата

Ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, что и оценка этого объекта, выполненная другим субъектом оценочной деятельности.

Но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки.

Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Результат оценки считать более достоверным, ранней или ретроспективной.

Само понятие «давней» даты оценки является полностью неопределенным – это год, годы или больший срок. Более того, следует подчеркнуть, что всякая стоимостная оценка проводится на определенную дату оценки, которая может быть любой в прошлом относительно даты завершения отчета. Через это, когда употребляется понятие «ретроспективная оценка», то всегда следует раскрывать его суть.

Наиболее распространенным толкованием такого словосочетания является следующее:

Ретроспективная оценка – это оценка на ту же дату, на которую уже была проведена ранее другая оценка. А дата завершения ретроспективной оценки существенно отличается во времени от даты завершения предыдущей оценки по крайней мере на год и более. Или когда срок действия предыдущей оценки уже истек.

Определенным эквивалентом термина «ретроспективная оценка» является термин «повторная оценка», который определен в Методике оценки имущества (утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 №1891).

Так: «повторная оценка – оценка объекта, проводимая субъектом оценочной деятельности по результатам рецензирования отчета об оценке (акта оценки) этого объекта по состоянию на дату, на которую проводилась оценка этого объекта другим субъектом оценочной деятельности, отчет (акт) о которой подлежал рецензированию».

Ретроспективная оценка – определение стоимости проводится повторно

Из приведенного определения видно следующее. Если на предварительно выполненный отчет по оценке имеется рецензия, то всякая ретроспективная оценка, которая выполнена другим субъектом оценочной деятельности чем предыдущая оценка, является повторной оценкой.

В дальнейшем термин «ретроспективная оценка» понимаем так: ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же самую дату оценки, что и оценка этого объекта выполнена другим субъектом оценочной деятельности, но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки.

Итак, основными признаками ретроспективной оценки являются следующие:

  1. Временной отрезок от даты оценки до даты завершения составления отчета является немалым – по крайней мере год и более.
  2. Оценка проводится на ту же дату оценки, на которую уже проводилась оценка этого объекта.
  3. Оценку объекта выполняет другой субъект оценочной деятельности чем тот, что выполнил оценку этого же объекта ранее (гораздо раньше).

Какова цель проведения ретроспективной оценки

Какова же роль ретроспективной оценки, и для чего она проводится? Из самого определения ретроспективной оценки следует, что цель проведения такой оценки заключается в сопоставлении результатов оценки с результатами, которые были получены в прошлом другим субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, на которую проводится ретроспективная оценка.

Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Результат оценки считать более достоверным, ранней или ретроспективной?

Сразу же отметим, что под достоверностью результата следует понимать несомненную уверенность в правильности определения величины стоимости (указанной в отчете). Из-за этого более (менее) достоверный результат означает большую (меньшую) уверенность в правильности результата.

Подчеркнем, что в национальном стандарте №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» есть понятие «недостоверная оценка », которая является ключевым при классификации отчета по оценке по результатам рецензирования. Однако это понятие не является эквивалентным понятию «недостоверный результат».

Действительно, в соответствии с Национальным стандартом №1 некачественная (недостоверная) оценка – это оценка проведена с нарушением принципов, методических подходов, методов, оценочных процедур и (или) на основе необоснованных предположений, что доказывается путем рецензирования.

Таким образом, вывод рецензента о недостоверности оценки не означает, что и результат оценки является недостоверным. Результат может быть и достоверным при недостоверной оценке.

Поскольку ретроспективная оценка проводится с целью подтверждения или не подтверждения достоверности величины стоимости, определенной в результате проведения предварительной оценки другим субъектом оценочной деятельности, то возникает естественный вопрос. А можно ли сопоставить результаты этих двух оценок с целью получения заключения о достоверности результата какой-либо из них? Ответ очевиден – нет.

Всякая ретроспективная оценка базируется на исходной информации, допущениях и ограничениях, которые учитываются в процессе ее проведения субъектом оценочной деятельности и является субъективным суждением этого субъекта по определенной в отчете стоимости.

Субъективное суждение базируется, в первую очередь, на той исходной информации, которой обладает оценщик, осуществляющий ретроспективную оценку, ведь в соответствии с п. 52 национального стандарта №1.

«Оценщик самостоятельно осуществляет поиск информационных источников (за исключением документов, предоставление которых должен обеспечить заказчик оценки в соответствии с договором), их анализ и изложение обоснованных выводов.

При этом оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о сделках в отношении подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую существенную информацию. В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается негативное влияние этого факта на результаты оценки».

Следует отметить, что и при применении доходного подхода п.

43 национального стандарта №1 подчеркивает, что «информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических и (или) ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества.

Оценщик прогнозирует и обосновывает объемы доходов и расходов от современного использования объекта оценки, если оно является наиболее эффективным, или от возможного наиболее эффективного использования, если оно отличается от существующего использования».

Ограниченный объем архивной информации – одна из основных проблем

При проведении ретроспективной оценки информационные источники, связанные с объектом оценки, уже не те, что были при выполнении предыдущей (первоначальной) оценки.

Более того, поскольку в Украине при применении сравнительного подхода за основу берутся не соглашения относительно подобного имущества, а условия предложения относительно заключения таких соглашений (цены предложения объектов сравнения), то при проведении ретроспективной оценки большая часть информации о ценах предложения, которые были в наличии и доступны на дату оценки при выполнении первоначальной оценки, просто отсутствует. О каком анализе всех информационных источников, связанных с объектом оценки, может идти речь, если на время проведения ретроспективной оценки отсутствует большинство информации, которая была доступна для исполнителей первоначальной оценки? То же самое можно утверждать и в случае применения доходного подхода – информация об арендных ставках для подобных объектов при проведении ретроспективной оценки очень ограничена по сравнению со временем проведения предварительной (первоначальной) оценки.

Таким образом, в отчете по ретроспективной оценке должно указываться негативное влияние факта неполноты информации об объекте оценки на результаты оценки. Это требуется Национальным стандартом №1.

Но если отсутствие большей части данных о ценах предложения объектов сравнения свидетельствует о негативное влияние на результат оценки, то о какой достоверности результата отчета из ретроспективной оценки можно утверждать?

Можно лишь говорить, что есть другой, довольно дискуссионный результат, который отличается от результата предыдущей оценки. Но, как указано выше, на результат оценки негативно повлиял факт ограниченности информации об объекте оценки.

Более того, ретроспективная оценка в большинстве случаев проводится без осмотра (а если даже осмотр и проводится, то это уже не тот объект, который был представлен к осмотру при проведении первоначальной оценки).

А значит, оценщик при проведении ретроспективной оценки не в состоянии проанализировать технические и иные характеристики объекта оценки, что было возможным при первоначальной оценке. Следовательно, при проведении ретроспективной оценки просто невозможно выполнить полностью не только требования п. 52, но и требования п.

53 национального стандарта №1: в зависимости от выбранных методических подходов и методов оценки оценщик должен:

  • собрать и проанализировать все существенные сведения об объекте оценки, в частности исходные данные о его правовом статусе, сведения о составе, технических и других характеристиках, информацию о состоянии рынка в отношении объекта оценки и подобного имущества, сведения об экономических характеристиках объекта оценки (прогнозируемые и фактические доходы и расходы от использования объекта оценки, в том числе от его наиболее эффективного использования и существующего использования);
  • проанализировать существующее состояние использования объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования;
  • собрать необходимую информацию для обоснования ставки капитализации и (или) ставки дисконта;
  • определить правовые ограничения относительно объекта оценки и учесть их влияние на стоимость объекта оценки».

Делаем выводы

Подводя итоги, можно утверждать следующее:

  1. Ни один результат ретроспективной оценки не является более достоверным чем результат первоначальной оценки. А может даже наоборот – менее достоверный, поскольку на результат ретроспективной оценки негативно влияет отсутствие всей информации, которая была доступна при проведении предварительной оценки.
  2. Разница значений стоимостей ретроспективной и первоначальной оценок никоим образом не подтверждает факт занижения или завышения стоимости в результате проведения первоначальной оценки. Поскольку есть недоверие к значению стоимости, которое получено в результате ретроспективной оценки, из-за ограниченности при ее выполнении всех информационных источников, связанных с объектом оценки.

Степан Максимов.
Всеукраинская ассоциация специалистов оценки

Источник: https://vega-expert.com/retrospektivnaya-oczenka-osobennosti-provedeniya/

Ретроспектива: как и зачем ее проводить?

Ретроспективная дата
Проведение ретроспектив – это активность, которую каждая agile-команда проводит для того, чтобы решать свои проблемы. Что такое ретроспектива? Это регулярная встреча, на которой команда обсуждает свой рабочий процесс и что-то в нем меняет.

Это не праздный вопрос, его часто задают начальники, когда им предлагают провести ретроспективу. Они спрашивают: «Зачем? Мы можем сами все решить».

Почему же нельзя сделать так, чтобы какой-то начальник или эксперт пришел, посмотрел и сказал, что команде надо делать, а что в рабочем процессе стоит изменить?

Основных причин две. Во-первых, если мы приходим к команде с готовыми решениями, возникает феномен, который называется «not invented here».

Даже если члены команды понимают, что это правильное решение и его нужно выполнять, у них нет чувства собственности по отношению к нему. Такие решения, не «выстраданные» самим коллективом, а «навязанные» или предложенные сверху, имеют меньше шансов на реализацию.

Во-вторых, сейчас разработка ПО – настолько сложная и запутанная вещь, что вряд ли найдется специалист, который сможет, не зная контекста, расписать, как на самом деле должны работать процессы в конкретной команде при решении определенной задачи. Чтобы это выяснить, надо что-то пробовать, проводить эксперименты, смотреть, к чему приводят те или иные решения. Только попробовав, можно понять, хороша или не очень та или иная практика в контексте данной команды. Тем не менее, существуют такие вещи как good practice или best practice. Это практики, которые многие используют и которые многим помогают. Возьмем, например, code review: хорошая это практика или плохая? Одним командам она помогает. Другие пытаются ее использовать, и ничего хорошего из этого не выходит. Так происходит потому, что эта конкретная практика, не хороша и не плоха как таковая: ее можно оценить только в контексте конкретной команды и ситуации. Хотя бы поэтому невозможно сказать заранее, даст она какое-то преимущество или нет. Сode review – это один пример. На самом деле этот эффект характерен для любой практики – никогда нельзя знать заранее, насколько она будет эффективна в той или иной ситуации.
В основе ретроспективы лежит концепция цикла Деминга, PDCA (англ. Plan-Do-Check-Act). Цель ретроспективы – к ее окончанию получить план изменений. Но важно понимать, что это не план окончательных изменений в процессе – это план эксперимента на ближайший период. Мы что-то пробуем, а потом смотрим, что из этого вышло, и на основании этого принимаем решение. Цикл Деминга: Plan – запланируй, Do – выполни, Check – посмотри, что получилось, Act – прими какие-то дальнейшие решения, реши, что дальше делать. Ретроспектива должна проходить именно по этому циклу. Собственно, сама ретроспектива – это стадия Plan. Ретроспектива, как и любая командная встреча, должна иметь какую-то цель. Цель ретроспективы – получить план процессного эксперимента. Однако многие команды этого не понимают. Например, на ретроспективе команды порой пытаются придумать какие-то глобальные решения своей проблемы, и упираются в то, что у них не получается этого сделать. Они застревают и в итоге вообще ничего не делают. Если команда с такой проблемой сталкивается, то надо ей объяснить, что двигаться надо маленькими шагами, пробуя разные вещи и проверяя, что из этого выходит. Если команда просто считает, что ретроспектива – это встреча для того, чтобы обсудить свой рабочий процесс и как-то его улучшить, то, как правило, все сводится к тому, что люди приходят, о чем-то разговаривают, выливают свою боль, облегчают душу – в итоге это ни к чему это не приводит. Так происходит потому, что цель не достигнута, план не получен. Задача ведущего – привести команду в процессе ретроспективы к конкретному плану. План – это одно из двух: либо действия, либо новая договоренность. Все, к чему ретроспектива сводится – это список из действий, которые надо совершить, и договоренностей, которых отныне нужно придерживаться. Что такое действия? Это конкретные задачи с известными исполнителями. Причем если выполнить действие должен тот, кого нет сейчас в комнате, из присутствующих выбирается человек, который берет на себя ответственность объяснить отсутствующему, что и как нужно сделать, а также проконтролировать результат. В итоге за каждое действие отвечает кто-то из присутствующих на ретроспективе. Вообще ретроспективы разумно подразделять на несколько типов:

  • ретроспектива в самом общем смысле слова;
  • ретроспектива по качеству;
  • ретроспектива по проблемам;
  • ретроспектива по какому-либо отдельно взятому вопросу.

Ретроспектива вообще нацелена в самом широком смысле на понимание того, что происходит в команде, какие у нее есть проблемы и что с этим можно сделать. Ее иногда называют психотерапевтической ретроспективой. Она, как правило, начинается с вопроса: «Какие вы видите проблемы?» Ретроспектива по качеству обычно сводится к тому, что на ней обсуждаются либо недавно произошедшие инциденты, либо дефекты. Ретроспективу посвящают тому, что обсуждают эти дефекты и анализируют, почему они возникли, то есть строят диаграмму глубинных причин дефектов. Так или иначе, в этом случае работу ведут с конкретными проблемами с качеством. Есть ретроспективы, на которых работа ведется с проблемами, возникающими у заказчика или у владельца продукта. Это третий тип ретроспективы. Четвертый тип – когда есть конкретная специфическая проблема, и ретроспектива посвящается ее решению.
Какие в процессе ретроспективы могут возникнуть дисфункции, и как с ними бороться? Вот одна из дисфункций: команда считает, что у нее нет проблем, ее рабочий процесс достаточно хорош, и не видит смысла в его улучшении. Как правило, это не так. Но команде этого просто так не объяснить. Для того, чтобы сдвинуть коллектив с этой позиции, полезно пригласить на ретроспективу кого-то из стейкхолдеров – заказчика или пользователей, которые знают, что с командой не все в порядке (заказчики вообще очень редко полностью удовлетворены работой команды). Они могут быть удовлетворены до определенной степени, но, как правило, у них все равно есть какие-то мысли на тему того, «что команда могла бы сделать лучше». Если такой заказчик приходит на ретроспективу и рассказывает это команде, ей уже некуда отступать, она начинает обсуждать направления для дальнейшего роста.

Еще одна дисфункция – когда на ретроспективе говорит в основном кто-то один или 2-3 человека, а все остальные сидят и молчат. На самом деле этим людям есть, что сказать. Просто, если все внимание на себя забирает, к примеру, лидер команды, он начинает доминировать, а остальные просто слушают.

Почему это плохо? Если каждый будет открыто высказывать свои мысли, то вероятность найти лучшие решения намного возрастет. Когда мы участвуем в групповой дискуссии, мы друг друга подстегиваем. Это и помогает придумать лучшее решение. Часто справиться с этой проблемой помогает ведущий (фасилитатор) ретроспективы, который будет следить за тем, чтобы каждый из присутствующих высказал свою точку зрения. Иногда для того, чтобы участники ретроспективы более свободно выражали свое мнение, полезно давать им возможность не высказывать свои соображения вслух, а записывать их на клейких листках (их обычно прикрепляют на стену или специальную доску, причем это могут сделать как сами участники, так и – для пущей «анонимности» – фасилитатор).
В литературе описываются различные форматы проведения ретроспективы – от простых до крайне специфических. В одном из материалов в нашем блоге мы предложили свой вариант: его отличительные особенности – простота и эффективность. В основном именно это и требуется от подобных мероприятий. Вместо того, чтобы выставлять жесткий тайминг и последовательность действий, мы предлагаем просто расчертить доску на 4 основные области и заполнять ее по ходу обсуждения:

  • Плюсы. Что шло хорошо в прошлой итерации?
  • Минусы. Какие проблемы были в прошлой итерации?
  • Идеи. Какие идеи появились по ходу ретроспективы?
  • План. Какие улучшения мы запланируем на следующую итерацию?

Поскольку основная задача ретроспективы – создание плана, все действия и промежуточные этапы служат лишь средством для достижения поставленной цели. Сначала каждому участнику дается возможность высказаться о плюсах и минусах прошедшей итерации. Минусы и плюсы возникают не сами по себе – основой для них служит план, составленный на предыдущей ретроспективе, при этом команда сама решает, куда отнести тот или иной пункт плана: был ли он выполнен (успех) или нет (неудача). Как правило, новые идеи рождаются в процессе обсуждения минусов прошлой итерации, однако ими не ограничиваются: такой формат ретроспективы не препятствует свободному обсуждению. При этом фасилитатор или скрам-мастер должен следить за тем, чтобы обсуждения не перерастали в поиск виноватых: для достижения цели важно не столько то, «кто виноват», сколько то, «что с этим делать дальше». Споры по поводу той или иной идеи на данном этапе тоже бесполезны: в план все равно попадут только те идеи, с которыми согласны все участники ретроспективы. После обсуждения плюсов, минусов и идей команда переходит к составлению плана, куда попадают не просто результаты обсуждения, а (как уже было отмечено) конкретные действия («Выполнить…», «Обсудить…», «Сформировать…») или правила («Задачу Х выполнять с использованием подхода Y»). Не стоит при этом пытаться выработать пути решения всех возможных проблем команды – для эффективной работы на следующей итерации достаточно плана из 3-6 пунктов. Слишком объемный план может в итоге оказаться невыполним и только демотивирует команду.

Стоит еще раз отметить, что форматы проведения ретроспективы могут быть различными.

Важно одно: ретроспективы – это не единичное мероприятие, они проводятся регулярно, и по результатам каждого такого собрания выполняется основная цель – создается план на ближайшую итерацию.

Если отнестись к этой процедуре не «формально», понимать ее цели и задачи, заранее знать наиболее типичные проблемы, возникающие в ходе ретроспективы, можно создать благоприятные условия развития настоящей самоорганизующейся команды.

Источник: https://habr.com/ru/company/scrumtrek/blog/292600/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.