Риск утраты и повреждения предмета ипотеки

Риск утраты и повреждения предмета ипотеки

Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

Риск утраты и повреждения предмета ипотеки
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Гражданское право – разделы » Обязательства » Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

Ответственность залогодержателя перед залогодателем в случае утраты или повреждения заложенного имущества.

Режим обеспечения исполнения обязательств не всегда связан исключительно с ответственностью должника. В случаях, когда в качестве такового используется залог, его сохранность должна быть гарантирована кредитором. Указанные правоотношения регулируются ст. 344 ГК, которая определяет последствия утраты или порчи предмета залога.

Понятие риска случайной гибели имущества, ответственность залогодателя

Риск случайной гибели имущества, составляющего предмет залога, или его порчи не представлен в законе в виде конкретного определения. Получить последнее можно, воспользовавшись основными характеристиками этого правового института:

  • под ним следует понимать свод общих и специальных норм. Они изложены в ст. 344 ГК;
  • предметом регулирования этих норм является распределение ответственности между сторонами соглашения о залоге. Она касается вопросов возникновения обязательств перед собственником имущества, касающихся возмещения убытков, или отсутствия такового;
  • риск случайной гибели имущества или его повреждения распространяется только на случаи, не связанные с умышленными действиями держателя залога, направленными на его уничтожение или порчу.

Учитывая рассмотренные особенности, можно получить следующее определение.

Риск случайной гибели или повреждения имущества, составляющего предмет залога, – это свод правил, согласно которым производится распределение ответственности между сторонами соглашения о залоге, в случае возникновения убытков, причиненных ему, распространяющихся на все ситуации, которые не связаны с умышленными действиями участников этого договора.

Ч.1 ст. 344 ГК устанавливает базовое правило, касающееся распределения этого риска. Согласно нормам, его несет залогодатель. Указанные правила носят диспозитивный характер и позволяют сторонам воспользоваться другим порядком распределения потенциальных убытков.

Ответственность залогодержателя перед залогодателем в случае утраты или повреждения заложенного имущества

Правила ч.2 ст. 344 ГК устанавливают случаи, когда ответственность несет залогодержатель. Она наступает в тех случаях, когда имущество передается последнему. Закон устанавливает обязанность полного возмещения причиненного ущерба.

Его определение производится по следующим правилам:

  • если речь идет о гибели предмета залога, то возмещению подлежит не та стоимость, в которую он был оценен сторонами соглашения о залоге, а рыночная цена;
  • в случаях с повреждениями выплате подлежит разница между стоимостью предмета залога до и после полученных им повреждений;
  • если предмет, переданный в качестве залога, сохранился, но утратил свое целевое назначение, у залогодателя появляется право на возмещение полной или частичной стоимости этих вещей. Выбор предъявляемого требования производится им самостоятельно. Истец будет обязан доказать невозможность применения поврежденных предметов по прямому назначению;
  • если между сторонами возникает спор, он потребует привлечения квалифицированного оценщика. Только так возможно установить рыночную стоимость поврежденного или утраченного имущества. При этом у оппонента не будет возможности ссылаться на договор, как источник правильно проведенной оценки.

Условия, при которых залогодержатель привлекается к ответственности

Сложившаяся практика правоприменения установила ряд условий, совпадение которых позволяет привлечь к ответственности залогодержателя. Речь идет о следующих моментах:

  • возникновение убытков, которые связаны с нахождением имущества у залогодержателя и получением им повреждений, ведущих к полной или частичной утрате;
  • оведение залогодержателя должно иметь признаки противоправности. Речь может идти об активных действиях. Примером выступает перегон переданного автомобиля с нарушением скоростного режима или иных норм ПДД. Возможно и поведение, заключающееся в бездействии. Примером выступает несоблюдение правил, касающихся пожарной безопасности в месте хранения залога. Сама противоправность имеет 2 аспекта. Первый заключается в несоблюдении установленных нормативными актами или соглашением сторон правил. Другой характеризуется нарушением субъективного права залогодателя. Речь идет, как правило, о собственности последнего;
  • наличие связи между поведением залогодержателя и возникновением убытков;
  • виновный характер поведения. Залогодержателем нарушаются правила в форме умысла или неосторожности. В первом случае он предвидит возможность причинения ущерба, а во втором не ожидает наступления таких последствий. К вине применимы правила ст. 401 ГК. Если залогодержателем будет доказано совершение всех необходимых действий для обеспечения сохранности этих вещей, то он не будет признан виновным.

Понятие встречного однородного требования

Реализовавшийся риск случайной гибели имущества предполагает возникновение обязательства в денежной форме. По этой причине возникает возможность осуществить зачет встречных однородных требований. Она предусмотрена ч. 3 ст. 344 ГК.

Указанный порядок предполагает совершение залогодателем действий по уменьшению основного денежного обязательства перед залогодержателем на сумму причиненных убытков в одностороннем порядке.

Оформить эти изменения можно как посредством заявления должника по основному обязательству (в этом случае понадобится вступившее в силу решение суда по соответствующему делу), так и заключив соглашение о зачете встречных однородных требований.

Такая возможность имеется только тогда, когда стороны договора залога совпадают с участниками обеспечиваемого им обязательства. Если предмет был передан 3-м лицом, то указанный порядок неприменим, ввиду отсутствия основного обязательства между ответственным субъектом и собственником имущества.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/posledstviya-utraty-ili-povrezhdeniya-zalozhennogo-imushhestva.html

Ипотечное страхование: добровольно или принудительно?

Риск утраты и повреждения предмета ипотеки

Получить ипотечный кредит без заключения договора страхования сегодня невозможно.

Однако, несмотря на настойчивые требования ряда банков, страховать все риски ипотечного кредитования заемщики не обязаны.

Попробуем разобраться, какие полисы ипотечного страхования являются обязательными, а от каких можно отказаться, а также в какую сумму обойдется заемщику жилищного кредита каждая из страховок.

Ипотечное страхование обычно подразумевает следующие программы: страхование приобретаемой в кредит недвижимости от рисков утраты или повреждения, страхование жизни и здоровья заемщика, титульное страхование (вероятность утраты заемщиком права собственности на жилье) и страхование ответственности заемщика от невозврата ипотечного кредита.

По закону обязательным является лишь страхование заложенного имущества, то есть квартиры, покупаемой в кредит.

Все остальные виды ипотечного страхования могут осуществляться лишь по желанию заемщиков. Однако пренебрегать страхованием специалисты не советуют — ипотечное кредитование характеризуется высокими рисками. Ведь заемщик берет в долг крупную сумму на несколько лет, и никто не сможет предугадать, что случится с ним и с его жильем за это время.

Ипотечные риски

Страхование недвижимости, приобретаемой в ипотеку, обеспечивает ее защиту от повреждения или разрушения в результате таких рисков, как пожары, заливы, взрывы, аварии, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц и других рисков, в результате которых цена квартиры может снизиться.

При этом застраховать недвижимость придется в пользу кредитора, то есть банка. Таким образом, если квартира будет, например, сильно повреждена, то страховая компания выплатит банку оставшуюся сумму кредита.

Именно поэтому, согласно закону, размер страховой суммы должен быть равен сумме кредита (обычно банки при расчете страховой суммы учитывают еще и проценты по кредиту, добавляя 10% от его объема). Однако следует помнить, что внесенные собственные средства (первоначальный взнос) страховкой не покроются.

Поэтому часто заемщикам предлагается застраховать недвижимость из расчета ее полной стоимости. Такая страховка обойдется дороже, зато заемщик получит гарантию возврата первоначального взноса по ипотеке – тогда по договору выгодоприобретателем должен быть не только банк, но и заемщик.

Стоимость страхования залога обычно составляет 0,09–0,2% от страховой суммы и зависит от года постройки здания, технического состояния квартиры, качества отделки и других параметров. Важным моментом является то, что по мере выплаты кредита долг перед банком, а значит, и страховая сумма и ежегодные выплаты по страховке уменьшаются.

Следующий вид ипотечного страхования, предлагаемый заемщикам ипотечных кредитов, – так называемое титульное страхование. Такой полис защищает от риска утраты заемщиком права собственности на жилье – например, если сделку по ипотеке признают недействительной.

Титульное страхование совершенно необходимо, например, если квартира куплена на вторичном рынке. При этом дольше трех лет страховать титул нет необходимости, так как сделка с недвижимостью может быть оспорена лишь в течение этого периода.

Стоимость титульного страхования может составлять от 0,25–0,5% в год в зависимости от оценки банком «юридической чистоты» квартиры, максимальные тарифы используются в случае получения жилья в наследство.

Объем ежегодного взноса при титульном страховании, в отличие от страхования имущества, остается неизменным и в последующие периоды страхования не пересматривается.

Страхование жизни и здоровья заемщика предусматривает, что в случае постоянной или временной потери трудоспособности, а также смерти заемщика в результате несчастного случая или болезни платежи по кредиту будет совершать страховая компания.

Таким образом, даже в самом худшем случае, если заемщик погибнет, квартира достанется его наследникам без обременений. Если заемщиков несколько, то страховая выплата в случае смерти одного из них распределяется в равных долях либо соответственно его доходу в общем ежемесячном доходе заемщиков.

Страховая сумма определяется как размер кредита вместе с процентами за его пользование.

Этот вид ипотечного страхования является самым дорогим – размер страхового взноса варьируется от 0,3% до 1,5% от страховой суммы в год и зависит от возраста и пола заемщика, его здоровья (оценивается после заполнения заемщиком медицинской анкеты или прохождения медосмотра), образа жизни, профессии и других факторов.

Наконец, страхование ответственности заемщика от риска невыплаты кредита подразумевает защиту интересов банка на случай, если заемщик не сможет платить по ипотеке и при этом полученной банком суммы от продажи заложенной квартиры не хватит для погашения задолженности.

Обычно этот вид страхования используется в случае низкого (10–30% от стоимости недвижимости) первоначального взноса за квартиру.

Сумма страхования и тарифы при страховании ответственности заемщика определяются банком и зависят от суммы, уплаченной заемщиком в качестве первоначального взноса, а также от цен на недвижимость.

Следует отметить, что покупка каждой из страховок по отдельности будет стоить существенно дороже, чем полис комплексного договора страхования – он обойдется заемщику ипотечного кредита в 0,5–1,5% от суммы займа.

Например, страховка при ипотечном кредите в 4 млн рублей в первый год будет стоить от 20 тыс. до 60 тыс. рублей, а при кредите в 6 млн рублей – от 30 тыс. до 90 тыс. рублей.

Ежегодно размер страховых платежей будет пересчитываться и уменьшаться, пропорционально снижению суммы объема кредита.

Добровольно-принудительный характер

Хотя по закону обязательным является только страхование недвижимости, часто банки, стремясь защитить себя от связанных с невозвратом денежных средств рисков, вынуждают заемщиков приобретать и другие виды ипотечного страхования.

Так, большинство из них прописывают в кредитном договоре, что в случае отказа от покупки комплексного договора ипотечного страхования заемщику придется платить повышенную ставку по кредиту (при этом повышение может составить 1–3 процентных пункта, в некоторых случаях до 6 п. п.).

Поэтому на деле оказывается, что страховой полис купить выгоднее.

Где купить

Обычно заемщику ипотечного кредита предлагается заключить договор страхования с одной из компаний, являющихся партнерами банка.

Большинство банков сотрудничают сразу с несколькими страховщиками – как правило, это крупные компании, в течение долгих лет успешно проработавшие на рынке и имеющие большой опыт в страховании ипотечных рисков (например, ВТБ 24 сотрудничает с «ВТБ Страхованием», «АльфаСтрахованием», ВСК, «СОГАЗом», «РЕСО-Гарантией», «УралСибом» и другими крупнейшими страховщиками; Росбанк – с «Сосьете Женераль Страхование», «СОГАЗом», «Ингосстрахом», «Росгосстрахом» и др.). Таким образом, клиенту остается лишь выбрать подходящее предложение, сравнив условия нескольких страховых компаний из предлагаемого банком списка. Выбирая страховую компанию по ипотечному страхованию, следует в первую очередь рассматривать лидеров рынка, работающих десятилетия и успешно переживших кризисные периоды, – ведь расплачиваться по ипотечному кредиту придется в течение нескольких лет.

Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=7755337

Страхование при ипотеке: разрушаем мифы и разбираем ошибки

Риск утраты и повреждения предмета ипотеки

Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Преимущества от страхования при ипотеке
  • Виды страхования при ипотеке
  • 5 мифов страхования при ипотеке
  • 3 ошибки страхования при ипотеке
  • Факторы, влияющие на стоимость страхования при ипотеке
  • Порядок действий для получения выплат при наступлении страхового случая
  • Нюансы по выплатам страховки при ипотеке
  • Порядок отказа от страховки при ипотеке

Страхование при ипотеке многими воспринимается как зло, к тому же еще и неизбежное – ведь данная процедура является обязательной, и без нее получить одобрение банка не получится. Однако в действительности все не так плохо: во-первых, не все виды страхования и не всегда строго необходимы, а во-вторых, для заемщика заключение такой сделки имеет свои преимущества.

Другое дело, что банки не торопятся знакомить клиентов со всеми выгодами, предлагая только лишь самые дорогие услуги. В нашей статье мы расскажем, какие плюсы несет в себе страхование при ипотеке, как можно значительно на нем сэкономить и что делать, если наступил страховой случай.

Преимущества от страхования при ипотеке

Страхование при ипотеке призвано защитить компанию-заемщика при наступлении форс-мажорных обстоятельств. По закону залог или приобретаемое имущество должно быть застраховано. В список страховых случаев входят ситуации, связанные с:

  • финансовыми рисками;
  • стихийными бедствиями;
  • пожарами, взрывами, затоплением и другими катастрофами;
  • вмешательством третьих лиц.

Иначе говоря, сюда относятся все события, следствием которых стали порча и утрата недвижимого имущества или снижение его цены. Страховую сумму в этой ситуации получит банк, как держатель залога.

В основном, страховку рассчитывают в зависимости от суммы займа, включая начисленные проценты. Возможно страхование полной стоимости недвижимости, когда учитывается первоначальный взнос.

Если имуществу будет нанесен ущерб вследствие пожара или любого стихийного бедствия, то страховая компания выплатит деньги банку, тем самым погашая ипотеку. Когда у владельца недвижимого имущества имеется договор страхования первоначального взноса, ему тоже полагается компенсация. Договор страхования залога освобождает заемщика от обязательств перед банком при утрате собственности.

При наступлении форс-мажорных обстоятельств, в первую очередь, проверяют соответствие страхового случая условиям договора страхования. Прежде, чем выплатить компенсацию, служащие страховой компании расследуют обстоятельства дела.

И если в пожаре дома/квартиры виноват заемщик, то страховщик откажется компенсировать ущерб.

Виды страхования при ипотеке

При заключении договоров страхования жизни или залога для ипотечного кредитования необходимо учитывать соответствующие законы, включая ГК РФ, ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

  • Страхование квартиры при ипотеке

Закон обязывает заемщика покупать такой страховой полис на весь период ипотеки. Есть два варианта. Первый − заключить договор на год и потом ежегодно продлевать.

Но, если страховка не будет продлена в соответствии со сроками, то у банка есть право потребовать досрочно погасить всю предоставленную по ипотеке сумму, и это будет законно.

Второй – оформить страховку на все время ипотеки с постепенным погашением стоимости. 

К рискам в такого рода полисах относятся ситуации, угрожающие целостности дома или квартиры, т.е. различные варианты разрушения конструктивных элементов (стен, перегородок, фундамента, перекрытий). Все относящееся к внутренней отделке оформляют отдельными пунктами.

  • Полисы страхования жизни и здоровья

Заемщику предлагается заключить договор, касающийся рисков для жизни и здоровья. Страховка обычно распространяется на случаи:

  • смерти заемщика;
  • получения инвалидности;
  • тяжелого заболевания;
  • длительного нахождения на больничном.

Наступление страховой ситуации запускает процесс выплаты долга банку за получателя кредита – непосредственно на его счет либо через посредников, которыми являются родственники (выгодополучатели).

В случае внезапной смерти или заболевания, если полис не оформлен, родственники или наследники должны взять на себя ответственность по оплате долга перед банком.

Актуальный вариант для вторичного рынка, если покупатель сомневается в юридической истории приобретаемого жилья:

  • вступление в наследство и продажа квартиры происходит раньше окончания 3-х летнего периода с даты смерти наследодателя;
  • с квартиры были сняты ограничения на продажу прямо перед сделкой;
  • между снятием залога 3-го лица и продажей прошло мало времени;
  • приватизация жилья происходила без участия детей;
  • при покупке квартиры использовался материнский капитал, но нет документа о выделении долей;
  • продавец не предоставил согласия супруги (-а) на сделку.

Практика показывает, что такие сделки часто отменяют по судебному решению в пользу заинтересованных лиц: наследника, залогодателя или ребенка, которому в свое время не была выделена доля. Договор купли-продажи тогда будет расторгнут и новому собственнику придется возвращать квартиру. А вот своих денег в таких случаях ждать приходится долго, к делу подключатся судебные приставы.

Обезопасить себя можно с помощью титульного страхования. Если иск будет удовлетворен, то выплата ляжет на страховую компанию.

Внимание! На рынке нового жилья такие сомнительные сделки практически исключены, поэтому необходимость в титульном страховании не возникает.

5 мифов страхования при ипотеке

  • Миф 1. Без договора о страховании ипотеку не дадут.

Источник: https://Pro-Brokers.ru/articles/strakhovanie/71915/

Основные риски заемщика при ипотечном кредитовании

Риск утраты и повреждения предмета ипотеки

Заключая ипотечную сделку, Вы принимаете на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать задолженность по основному долгу и проценты за пользование заемными средствами.

Очень важно перед подписанием договора ипотечного займа правильно оценить свои финансовые возможности и последствия неисполнения обязательств по ипотечному займу, а также понимать и учитывать следующие риски.

Риск потери/снижения доходов

Данный риск обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов Заемщика, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности, возможным снижением дохода в связи с достижением пенсионного возраста (если изначальный срок ипотечного займа оканчивается позднее предполагаемой даты достижения Заемщиком пенсионного возраста). Данный вид риска традиционно регулируется требованием Займодавца к соотношению финансовых обязательств Заемщика (платежи по займам, кредитам, кредитным картам, алименты и др.) и доходов Заемщика. Кроме этого Заемщику рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье. Впоследствии при наступлении страхового случая за счет выплаты страховой суммы может быть осуществлено погашение основного долга. Получение страховой суммы требует своевременной оплаты страховой премии.

Кроме того, снизить указанный риск можно при частичном досрочном погашении ипотечного займа. Для этого Заемщику в соответствующем заявлении на имя Займодавца нужно выбрать уменьшение ежемесячного платежа, а не срока кредитования. Тем самым будут обеспечены более комфортные условия возврата заемных средств с точки зрения обязательной ежемесячной финансовой нагрузки.

Риск падения стоимости Предмета ипотеки

Если рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества значительно снизилась (например, во время кризиса), то при его продаже (например, в случае возникновения у Заемщика финансовых затруднений) полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по ипотечному займу. При этом в ряде случаев у Заемщика может остаться задолженность перед Займодавцем.

Снижению данного риска способствует требование Займодавца наличия у Заемщика определенного первоначального взноса (собственных средств/средств социальных выплат) для оплаты части стоимости приобретаемой недвижимости.

Кроме этого, рекомендуется при небольшом первоначальном взносе застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору ипотечного займа.

Риск дефолта и выселения

У любого Заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с исполнением обязательств по договору ипотечного займа.

Важно понимать, что в случае отсутствия возможности исполнять обязательства по договору ипотечного займа сегодня и в ближайшем будущем, заложенное недвижимое имущество может быть продано с торгов с целью погашения накопившейся задолженности по договору ипотечного займа.

Заемщик отвечает по своим обязательствам перед Займодавцем всем своим имуществом в пределах задолженности по основному долгу, процентам, неустойкам и расходам, связанным со взысканием задолженности по договору ипотечного займа.

Для того чтобы минимизировать задолженность, оптимизировать процесс ее погашения и сохранить жилье, Заемщику необходимо оперативно обратиться к Займодавцу за предоставлением «ипотечных каникул» или реструктуризацией долга.

Риск утраты Предмета ипотеки

Приобретая недвижимость, стоит учесть, что существует риск уничтожения или повреждения (пожар, залив, взрыв и т. д.

) Предмета ипотеки (жилого помещения), что является основанием для предъявления Займодавцем требования о полном досрочном погашении основного долга.

В целях минимизации указанного риска законодательством Российской Федерации установлено требование об обязательном страховании залогодателем Предмета ипотеки. Получение страховой суммы требует своевременной оплаты страховой премии.

Риск утраты права собственности на Предмет ипотеки (жилое помещение)

При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника), либо право собственности прекратится на часть Предмета ипотеки (жилого помещения) или долю в праве собственности на Предмет ипотеки (жилое помещение) в связи с разделом общего имущества супругов. В этом случае нет гарантии, что продавец вернет уплаченную за недвижимость сумму. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховаться от риска утраты права собственности на недвижимое имущество (страхование титула). Страхование титула целесообразно осуществлять на срок не менее 3 (трех) лет с момента регистрации права собственности, таким образом можно избежать негативных последствий недействительности сделок по основаниям, на которые распространяются общие сроки исковой давности.

Риск при участии в долевом строительстве

В случае участия Заемщика в долевом строительстве основным видом риска является риск незавершения или несвоевременного завершения строительства жилого дома.

Даже при использовании эскроу-счетов для расчетов с застройщиками риск незавершенного или несвоевременного завершенного строительства присутствует и проявляется в расходах по ипотечному займу (процент за использование заемных денежных средств), а также, например, расходы на оплату взятой в аренду квартиры.

Этот риск частично оправдан тем, что цена жилья в период строительства зачастую ниже, чем после его окончания.

Выполнение застройщиками требований Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантирует максимальную защиту интересов Заемщика, приобретающего жилье путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Источник: https://ipoteka.tularegion.ru/landings/osnovnye-riski-zaemshchika-pri-ipotechnom-kreditovanii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.