Риски при оценке недвижимости

Риски при оценке недвижимости

Содержание

Оценка рисков в сделках с недвижимостью

Риски при оценке недвижимости

Юлия Хачатурян, генеральный директор компании  NIKA, RISK PLAN

«Жилищное право» № 1, 2011 г.

Ни в одной, ни даже в цикле статей невозможно рассказать обо всех рисках, которые могут ожидать вас при реализации того или иного проекта в области недвижимости.

Во-первых, существует огромное множество видов сделок, связанных с недвижимостью: купля-продажа, долевое участие, соинвестирование, аренда, наем, дарение, рента, мена, посреднические сделки и т.д. Иногда фактически одна сделка оформляется при помощи нескольких (для оптимизации налогообложения).

Во-вторых, риски, связанные с ними, многочисленны: гражданско-правовые, налоговые, риски, связанные с деятельностью Финмониторинга, ФАС, уголовно-правовые и т.д.

Ну и, наконец, анализ рисков каждой конкретной сделки, связанной с недвижимостью, — это индивидуальная работа, поскольку за «непрозрачным» элементом схемы или неясным пунктом договора может прятаться айсберг специфических проблем.

В связи со сказанным автор данной статьи ставит своей целью рассказать об общем алгоритме оценки сделок с недвижимым имуществом.

Комплексность и реальность оценки рисков  в сделках с недвижимостью

Исходя из практики, можно сказать, что плохой юрист не увидит в сделке, связанной с недвижимостью, рисков вообще, хороший — только гражданско-правовые, очень хороший — все риски в комплексе и только отличный оценит вероятность их наступления. Поясню сказанное.

Комплексность оценки рисков в сделках с недвижимостью

Во-первых, любой договор или сделку, связанную с недвижимостью, необходимо анализировать с точки зрения возникновения всех рисков (гражданско-правовых, налоговых, рисков, связанных с деятельностью Финмониторинга, ФАС, уголовно-правовых и пр.

), а не только с гражданско-правовой точки зрения (нет ли возможности у делового партнера вас обмануть или оспорить сделку). Более того, отдельные виды рисков могут быть связаны между собой.

И, не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие.

Пример 1. В одно агентство недвижимости, находящееся в Москве, поступил следующий заказ от клиента: помочь реализовать квартиры в домах, которые были построены в Краснодаре. Продажами заниматься должны конкретные люди (брокеры), т.к. предполагается длительная реализация проекта. А значит, было бы логично, если бы они жили в этом городе.

То есть агентству недвижимости в Москве необходимо было найти в Краснодаре агентов по продаже недвижимости и заключить с ними либо трудовой, либо гражданско-правовой договор.

Сразу же возникает ряд вопросов: если договор будет носить характер трудового, как его заключать? Если люди будут работать в Краснодаре, то принимать их следует либо в отдельное юридическое лицо, либо в территориально обособленное подразделение (например, филиал) уже имеющегося агентства недвижимости. А ни того, ни другого в момент заказа проекта у агентства недвижимости не было.

Если принимать людей по гражданско-правовому договору, не будет ли каких-нибудь рисков? Люди, которые отвечали за разработку проекта, категорически не хотели заниматься даже постановкой на учет обособки, не говоря уже о регистрации филиала.

Поэтому в конечном итоге было придумано несколько вариантов оформления брокеров на работу: заключение со всеми работниками гражданско-правового договора; заключение со всеми работниками гражданско-правового договора при том, что все они регистрировались как индивидуальные предприниматели; заключение с одним из работников, который регистрировался как индивидуальный предприниматель, гражданско-правового договора и прием на работу всех остальных сотрудников по трудовому договору к нему; оформление работников в головной офис и отправка их в Краснодар в командировку; оформление работников как надомников; принятие работников на работу в агентство по подбору персонала, находящееся в Краснодаре, и заключение с агентством недвижимости гражданско-правового договора о лизинге персонала; схема с простым товариществом. На некоторых рисках, которые мне пришлось описывать в заключении к каждому из предложенных вариантов, мы подробнее остановимся чуть ниже. Однако в целом практически за всеми предложенными схемами обхода открытия филиала виделся общий весомый риск. Дело в том, что в соответствии со ст. 11 НК РФ обособленное подразделение организации — любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца. Проще говоря, если вы фактически приняли на работу людей в другом городе и они трудятся в здании, которое находится в вашем фактическом владении более месяца, вы имеете обособленное структурное подразделение вне зависимости от того, что вы «забыли» его поставить на учет. В соответствии с налоговым законодательством по обособленному структурному подразделению должна сдаваться отдельная отчетность, которую, естественно, никто сдавать не собирался — каждая схема реализации проекта строилась на том, что обособленного подразделения как бы нет. Соответственно в целом такие действия носили название «противодействие налоговому контролю» и подпадали под санкции сразу нескольких статей главы 16 НК РФ. Так как де-факто под гражданско-правовыми отношениями фактически в большинстве схем скрывались трудовые, нарушался ТК РФ, что могло в соответствии с КоАП РФ повлечь дисквалификацию руководителя организации. Более того, с агентством недвижимости третьим лицом был заключен лицензионный договор, в котором было указано, что один из товарных знаков предоставляется ему с условием того, что это агентство недвижимости не будет совершать налоговые правонарушения. В противном случае товарный знак отбирался, а агентство выплачивало правообладателю огромные штрафы. Таким образом, одна причина фактически порождала наличие и трудовых, и административных, и налоговых, и гражданско-правовых рисков. Данный пример наглядно иллюстрирует, что отдельные виды правовых рисков могут быть тесно связаны между собой и возникновение одних автоматически повлечет за собой возникновение других.

Прим. автора статьи: Описанный в статье пример был в моей реальной практике. Тогда, для того, чтобы реализовать проект я предложила заключить договор простого товарищества между агентством недвижимости и агентством по подбору персонала, которое занималось поиском людей под реализацию данного проекта и готово было принять их на работу и в свою компанию.

Далее в рамках договора простого товарищества эти люди бы искали персонал, агенство недвижимости же вносило иной, посильный вклад в простое товарищество. Так как имущества в собственности и персонала у самого агентства недвижимости не было — налоговые риски были минимальны. Это решение многим понравилось.

Однако впоследствии руководство компании вообще решило отказаться от реализации проекта.

Реальность оценки рисков в сделках с недвижимостью

Итак, допустим, что все риски (гражданско-правовые, налоговые, уголовно-правовые и пр.) выявлены. Если это так, то перед нами действительно более чем хорошее юридическое заключение. Но одно дело сказать обо всех возможных рисках, другое — оценить их вероятность.

Пример 2. Возьмем, например, ту же самую вексельную схему продажи квартир.

Помимо гражданско-правовых рисков, продавец гипотетически рискует быть привлеченным к налоговой ответственности, а если он вдруг решит продать квартиру в строящемся доме во второй раз, а первому покупателю-вексельнику отдаст деньги, — привлеченным к уголовно-правовой ответственности за мошенничество.

Однако если конкретные примеры привлечения к налоговой ответственности за использование вексельной схемы привести можно, то к уголовно-правовой — достаточно трудно.

Единственное громкое дело, касающееся жилья и привлечения к ответственности по статье 159 УК РФ, связано с «Социальной инициативой», которая одновременно ничего не строила и не возвращала деньги.

То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие формально могут присутствовать, но на практике вероятность того, что лицо действительно будет привлечено к ответственности, будет не столь велика. Конечно, если, например, юрист на практике работает с органами правопорядка, он знает, какие статьи в УК РФ работающие, а по каким очень сложно возбудить уголовное дело и тем более довести его до суда. Но если такого опыта нет, по уголовным делам можно смотреть соответствующую статистику, по налоговым — арбитражную практику и т.д., для того чтобы понимать, какие риски реальные, а какие гипотетические.

Методика оценки рисков в сделках с недвижимостью

Теперь поговорим о конкретных видах рисков, которые возможны в сделке, связанной с недвижимостью.

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ РИСКИ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Гражданско-правовые риски — это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски. Риск признания договора незаключенным Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В зависимости от того, о какой конкретно сделке с недвижимостью идет речь, будут определяться существенные условия соответствующего договора. Например, в договоре купли-продажи недвижимости это объект продажи и цена. Найти существенные условия, которые являются таковыми в силу закона, в большинстве случаев и для неюриста не составит труда.

Достаточно открыть Гражданский кодекс или иной закон, которым регламентирован порядок заключения данного договора (например, если речь идет о договоре долевого участия в строительстве, это Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), и внимательно прочитать статьи, посвященные тому или иному виду договора.

Если в статьях относительно того или иного условия будет написано «в договоре должно указываться», «в договоре указывается», «на условиях, предусмотренных договором» и т.д., соответствующие условия и будут существенными. Однако бывают достаточно сложные ситуации.

Источник: http://www.risk-plan.ru/blog/289-2/

Виды рисков при оценке недвижимости

Риски при оценке недвижимости

Определение 1

Недвижимость – это имущество, которое признается законом недвижимым.

К недвижимости относится любое имущество, которое не может быть перемещено без нанесения урона объекту собственности. Воздушные и морские суда по российскому законодательству так же относятся к недвижимости. Они подлежат обязательной государственной регистрации.

Недвижимость может использоваться в качестве объекта денежных отношений:

  1. Лизинг является финансовой услугой, специфической формой кредитования для покупки капиталоемких основных фондов.
  2. Залог представляет собой способ гарантии исполнения финансовых обязательств в будущем. Самой распространенной формой является ипотека.

Закладываемый объект находится в пользовании должника, но кредитор вправе получить право собственности на недвижимость в случае невыполнения заемщиков своих обязательств в срок.

https://www.youtube.com/watch?v=U6rHb8gSz3A

Финансовые операции с недвижимостью являются рискованными, так как требуют существенных капиталовложений. Оценка стоимости объекта может проводиться разными способами. Рыночная стоимость конкретизирует его текущую цену при сложившемся соотношении предложения и спроса.

То есть, она формируется при условии рационального поведения продавца и покупателя. Чаще всего используется в сделках купли-продажи, в качестве залога, при вычислении арендного платежа. Размер ликвидационной стоимости характеризует цену продажи объекта недвижимости в ограниченный период времени.

Она равна или ниже рыночной. Существуют восстановительная стоимость и стоимость замещения. Первая конкретизирует цену строительства аналогичного объекта. Применяется для расчета размера выплат страховой компании, равна стоимости затрат без учета амортизации.

Стоимость замещения учитывает накопленный износ в цене строительства аналогичного объекта.

Совершение сделок с недвижимостью связано с существенными расходами покупателя, поэтому оценка объекта и его стоимости играют важную роль. Купля-продажа объекта зависит от его территориального расположения, так как подчиняется региональным правилам и нормам. При совершении сделки необходимо учитывать следующие виды рисков:

  1. Юридический риск. Основная проблема заключается в передаче права собственности от продавца к покупателю. В случае нарушения процесса, ошибок в договоре стороны могут понести убытки. Так же возможно появление претензий по сделке со стороны третьих лиц.
  2. Экономический риск. Сделки с недвижимостью являются многоступенчатыми и зависят от множества факторов. Несовершенное законодательство может повысить риск потерь при передаче права собственности. Снижение риска возможно при тщательном юридическом сопровождении сделки и эффективном сотрудничестве со страховыми компаниями.
  3. Риски, связанные с непосредственным строительством объекта. Они могут проявится из-за некорректно выбранного места постройки, ошибки в конструкторских решениях. Нарушения могут произойти на этапе разработки архитектурного проекта, подборе материалов, а также при непосредственном исполнении строительных работ. То есть, риск носит технологический и технический характер.
  4. Административный риск. Недвижимость привязана к определенной территории, где действуют свои норм закона и права. Оформление сделок должно учитывать особенности законодательства региона, чтобы снизить возможность возникновения препятствий на пути реализации проекта.
  5. Риски, вызванные влиянием внешних факторов. Он вытекает из недостаточной осведомленности о конъюнктуре рынка, неверного истолкования имеющейся информации, необъективного отношения к ней, необоснованных выводов, построенных на прошлом опыте.

Замечание 1

Основная проблема заключается в отсутствии подготовительного экономического анализа, который позволяет спрогнозировать и повысить управляемость возможных рисков.

Финансовые риски при оценке недвижимости. Методы преодоления рисков

Участник сделки с недвижимостью, прежде всего, стремится к управлению финансовыми рисками. Они могут быть разделены на несколько групп. Внешние неуправляемые риски, вытекающие из текущего положения кредитно-денежной системы страны.

Они могут повышаться или снижаться в зависимости от колебания процентных ставок, введения валютных ограничений, изменений в инфляции, колебании объема поступающих инвестиций. Участник сделки может выбирать различные формы взаимодействия с кредитными организациями для обеспечения сделки.

Здесь так же возникает риск неисполнения финансовых обязательств, переоценка собственных возможностей. Высока вероятность возникновения риска при расхождении плановых расчетных финансовых показателей с практическими значениями.

Ошибки при вычислениях могут повлиять на платежеспособность компании, ее экономическую независимость. Однако, степень влияния вышеперечисленных рисков зависит от сферы деятельности участников сделки и сегмента рынка.

На первичном рынке риски преимущественно имеют экономическую, технологическую и производственную природу. На вторичном рынке на первый план выходят юридические риски. Высоко рискованным является долевое участие при строительстве объекта недвижимости.

Преодоление рисков возможно не всегда. Часть их них необходимо учитывать при реализации сделки, как существенные и способные повлиять на ее исход. Частью рисков можно управлять, тем самым снижая их негативное воздействие на предмет сделки. Риск-менеджмент предполагает поэтапное выполнение следующих процедур:

  1. Выявление возможных рисков.
  2. Анализ качественных и количественных потерь в случае их наступления.
  3. Поиск возможностей снижения риска, либо его предотвращения.
  4. Осуществление мероприятий, которые позволят снизить вероятность их наступления, либо полностью предотвратить риски.
  5. Установление обратной связи для контроля над управлением рисками.

Замечание 2

Таким образом, оценка недвижимости и сделки с ней требуют подготовительного всестороннего экономического и юридического анализа с целью минимизации вероятности наступления негативных последствий.

Источник: https://spravochnick.ru/ekonomika/vidy_riskov_pri_ocenke_nedvizhimosti/

Что такое риски и как они учитываются при оценке имущества Характерной особенностью рынка недвижимости яв

Риски при оценке недвижимости
Работа добавлена на сайт samzan.ru: 2016-03-05

28.Что такое риски и как они учитываются при оценке имущества?

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно высокий уровень риска. При оценке недвижимости под риском подразумевается неопределенность факта получения доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал.

Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня, или риски отрасли.

К основным рискам при оценке объектов недвижимого имущества относятся:

  1.  Риск  изменения законодательства – например введение безвозмездного изъятия земельных участков земли у сельскохозяйственных ФГУП и ФГОУ и передаче их застройщикам.
  2.  Риски связанные с замедлением мировой экономики, падением цен на ресурсы, финансовые инструменты и бегством капитала.
  3.  Риск снижения доходов Российской Федерации от продажи энергоносителей и, как следствие, снижение потенциальных доходов населения и платёжеспособного спроса в секторах жилой, коммерческой, офисной и другой недвижимости.
  4.  Риск финансовой системы, и как следствие, невозможность кредитовать строительство и ипотеку.
  5.  Риск нехватки энергомощностей для подключения новых объектов.
  6.  Риски по гарантиям правительства Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований.
  7.  Риски отдельных кредитных и строительных организаций.
  8.  Риски связанные со строительством конкретных объектов.

Основа доходного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

60. Как правильно оценить коттеджное домовладение –  по отдельности здание и земельный участок или в целом на домовладение? Дайте с ответом пояснение.

Оценка стоимости недвижимости довольно давно является одним из критериев развития рынка недвижимости.

В оценочной практике под оценкой рыночной стоимости недвижимости принято понимать следующие услуги:

• оценка земельных участков (оценка земли); • оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов); • оценка квартир;

• оценка незавершенного строительства.

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Согласно ст. 130 ГК РФ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Федеральные стандарты оценки», к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано.

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

При проведении доходной недвижимости употребляются три основных подхода к оценке:- доходный, – затратный,
– сравнительный.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:- рыночную стоимость земельного участка; – восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения; – величину накопленного совокупного износа объекта;

– рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Доходный метод к оценке бизнеса основан на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным методом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д.

Источник: http://samzan.ru/24045

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке

Риски при оценке недвижимости

Покупка квартиры с помощью ипотечной программы требует внесения первоначального платежа. В зависимости от выбранной банковской компании размер такого взноса может отличаться. Не у всех заемщиков есть накопления на первый взнос. В этом случае применяется схема с завышением стоимости квартиры по ипотеке.

Причины завышения стоимости квартиры

Основной причиной является отсутствие денежных средств на первоначальный взнос. Его размер в большинстве случаев составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. В зависимости от конкретной банковской организации взнос может колебаться в диапазоне от 5 до 50%.

Выделяют такие причины завышения стоимости квартиры:

  • Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
  • Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.

Схема завышения стоимости квартиры

В зависимости от того, какие конкретные цели преследуются при завышении стоимости жилья, есть две основные схемы действия.

Первая схема

Данная схема используется покупателем, у которого нет средств на внесение первоначально платежа. В этом случае завышение стоимости позволяет провести оплату первоначального платежа.

Схема завышения цены:

  1. Покупатель договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на недвижимость.
  2. Размер превышения стоимости будет направлен в счёт погашения первого платежа.
  3. Перед непосредственным подписанием ипотечного договора продавец пишет расписку, что он получил первый платеж за недвижимость.
  4. Оставшиеся средства перечисляются банковской компанией, согласно ипотечному договору.

Важно! Фактически, продавец реализует свою квартиру за первоначально заявленную цену. С помощью договорного увеличения стоимости он помогает покупателю провести по бумагам первый взнос.

Рассмотрим представленную схему на конкретном примере.

Продавец хочет продать жилье за 5 миллионов рублей. Соответственно, покупатель хочет воспользоваться ипотекой, но на первоначальный взнос денежных средств нет. При этом, согласно программе ипотечного кредитования, требуется внести платеж в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, то есть 500 тысяч рублей.

Покупатель просит продавца указать стоимость жилья 5500000 рублей, из них 500 000 рублей будут проведены в качестве первоначального взноса. При этом между сторонами составляется расписка о фактическом отсутствии передачи денежных средств. Непосредственно в банковскую компанию предоставляется расписка от продавца о получении денежных средств в размере 500 000 рублей.

Далее банк перечисляет продавцу по ипотечному договору оставшиеся 5 миллионов рублей. Это именно та сумму, которую изначально он хотел получить.

Такой вариант возможен только при условии покупки квартиры по ценам ниже рыночных, а также при удовлетворительном состоянии жилья.

В противном случае, при проведении оценки стоимости квартиры заявленная цена не позволит обращаться в банк за кредитом.

Вторая схема

Вторая схема завышения стоимости квартиры используется при необходимости получения дополнительных наличных средств или для внесения первого платежа по ипотеке, если первый вариант не проходит.

Описание схемы:

  1. Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
  2. Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
  3. На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.

Соответственно, если покупатель планирует получить часть денег от ипотеки в наличном виде, то ему понадобится предварительно договориться с продавцом о частичном возврате средств после сделки.

В обоих случаях завышения стоимости квартиры следует использовать услуги юристов, чтобы избежать дальнейших проблем.

Когда не стоит завышать стоимость квартиры

Использование схемы с искусственным завышением стоимости недвижимости сопровождается рисками для обеих сторон. При этом продавец рискует больше. В связи с этим, рекомендуется отказаться от использования схемы при таких факторах:

  • Участники сделки не смогли настроить доверительные отношения. В результате сделка будет сопровождать чрезмерным психологическим напряжением;
  • Отсутствие у покупателя стабильных источников дохода. При невозможности погашать кредит есть вероятность отчуждения квартиры в пользу банковской компании. Если вскроется нелегальная схема осуществления сделки, то будет открыто уголовное дело на ее участников;
  • Планируется использовать в сделке чрезмерно дорогую квартиру. Дополнительное увеличение стоимости вызовет подозрение, а многие оценщики не захотят брать на себя такую ответственность.

Риски для продавца

При участии в сделке по ипотечному приобретению квартиры с искусственным завышением стоимости продавец сталкивается с такими рисками:

  • если сделка по каким-либо причинам будет аннулирована, то продавцу понадобится вернуть всю сумму, которая прописана в договоре купли-продажи;
  • есть вероятность отказа в кредитовании, в результате будет потрачено личное время;
  • регистрация сделки с участием мошенников. Злоумышленники могут отменить сделку после составления расписки, что подразумевает возврат первоначального взноса;
  • необходимость в выплате большей суммы по налогам, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет.

Риски для покупателя

Покупатель должен понимать, что искусственное завышение стоимости квартиры для оформления ипотечного займа без первоначального внесения средств является незаконной операцией. В связи с этим, отмечаются такие риски непосредственно для покупателя:

  • Отказ в оформлении долгового соглашения и занесение в черный список – в банковских компаниях работают специализированные сотрудники, которые смогут выявить подлог за счёт сравнения кадастровой и рыночной стоимости недвижимости;
  • Отказ в возврате излишних средств по ипотеке от продавца – при желании получить дополнительные наличные средства по ипотеке надо учитывать, что вся сумма перечисляется продавцу. Он может поступить недобросовестно и не вернуть деньги;
  • При вскрытии факта предоставления заведомо ложных документов есть вероятность открытия уголовного дела.

Как уменьшить риски

Для сведения рисков к минимуму при оформлении ипотечного займа с искусственно завышенной стоимостью следует использовать помощь юристов. Они помогут грамотно составить расписки с обеих сторон.

При этом продавец составляет две расписки. Первая предназначается исключительно для банковской компании.

В ней указывается, что он получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банковская компания.

Далее с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, в них указывается, что реального перечисления денежных средств не производилось. Это позволит обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Важно! Заемщик может оформить сделку со своим родственником. При этом понадобится найти банк, готовый предоставить такую ипотеку. Многие кредитные организации отказываются от оформления сделок с недвижимостью по ипотеке с участием членов семьи заемщика.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

При договорном превышении цены на жилое помещение увеличивается именно рыночная стоимость, но также есть и кадастровая стоимость. Важно знать, в чем разница между этими понятиями.

Кадастровая стоимость – это показатель, которым определяется налоговая нагрузка на владельца конкретного объекта недвижимости. Она всегда ниже, чем рыночная цена. При ее вычислении берется стоимость одного квадратного метра жилья в конкретном регионе, используя специальные коэффициенты.

Рыночная стоимость – это отражение реального положения цен на рынке недвижимости. Она складывается с учётом многих факторов:

  • состояние инфраструктуры в жилом районе;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • наличие требуемых коммуникаций, ремонта.

Этапы схемы с завышением стоимости квартиры

Подробно рассмотрим все этапы при осуществлении сделки с помощью ипотечных средств с искусственно завершенной стоимостью:

  1. Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
  2. На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
  3. Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
  4. Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
  5. Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
  6. Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
  7. После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.

Использование схемы с договорным превышением стоимости жилого помещения для оформления ипотечного кредитования является достаточно популярным методом. Это обусловлено сильной финансовой нагрузкой на покупателя, в связи с действующими рыночными ценами. При этом многие оценщики готовы качественно подготовить соответствующий пакет документации.



Источник: https://ipotekyn.ru/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-shema/

Оценка недвижимости объектов: что нужно знать в 2020 году?

Риски при оценке недвижимости

Оценка недвижимости – процесс, результатом которого является определение стоимости недвижимого объекта.

Знать цену недвижимости необходимо, к примеру, при продаже офисного здания, сдаче в аренду складов, формировании уставного капитала и т.п.

В этой статье мы подробно разберем виды стоимости недвижимости, случаи, когда оценка недвижимости может понадобиться, цели оценки недвижимости, факторы, влияющие на оценку.

При проведении оценки объекта недвижимости специалисты могут установить различные виды стоимости, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где закреплены понятия и виды стоимости недвижимости.

Оценочная деятельность – процедура, направленная на установление для недвижимых объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или предусмотренной федеральными стандартами другой оценки стоимости. Таким образом, законодатель не говорит об исчерпывающем перечне видов стоимости.

Итак, ниже рассмотрим основные виды стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости – цена, определяемая в соответствии с принципами рынка недвижимости в условиях конкуренции. Рыночная оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных процедур среди других видов оценок.

Если в нормативном правовом акте либо договоре на оценку недвижимости предусмотрена оценка такого объекта, при этом не указан вид оценки, то в таком случае применяется оценка рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная оценка объектов недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован, то есть когда:

  1. недвижимое имущество может быть отчуждено на открытом рынке в конкурирующих условиях;
  2. заключающие сделку стороны ведут себя разумно и знают всю необходимую информацию;
  3. стоимость недвижимости не зависит от каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости относится к деятельности независимых оценщиков. Если же ваш бизнес находится в Москве, то не составит труда провести рыночную оценку недвижимости: в Москве оценочной деятельностью занимаются многие компании, в том числе и наша юридическая компания «Хелп Консалтинг».

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости – стоимость, полученная при государственной оценке. Она определяется:

  • при постановке объекта (офиса, склада, бизнес-центра) на кадастровый учет;
  • по закону в установленные сроки (кадастровая оценка недвижимости в РФ проводится с конкретной периодичностью);
  • при оспаривании кадастровой стоимости.

Кадастровой оценкой стоимости недвижимости занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ), действующие в регионах.

Кадастровая оценка – это обязательная оценка недвижимости, и в соответствии с законом регламентирован строгий порядок ее проведения. Перечислим этапы:

  1. решение вопроса о проведении государственной кадастровой оценки недвижимости;
  2. определение стоимости и формирование отчета об оценке недвижимости;
  3. утверждение результатов рассчитанной кадастровой стоимости.

цель кадастровой оценки недвижимости – установление налоговой базы. Например, вам необходимо провести оценку имеющейся загородной недвижимости – отеля, а также находящегося под ним земельного участка. В указанных условиях кадастровая стоимость влияет на размер:

  • налога на имущество (т.е. на отель);
  • земельного налога.

Кроме того, кадастровая оценка косвенно влияет и на налоговую базу для НДФЛ. Приведем пример: физлицо, чтобы уменьшить налоговую базу, при продаже склада указывает в договоре купли-продажи заниженную цену. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости склада, то налоговая база при расчете НДФЛ будет составлять 70% кадастровой стоимости.

Также не стоит забывать, что от кадастровой оценки недвижимости напрямую зависят цена за аренду и выкупная стоимость, в том числе и за земельный участок.

Например, при договоре аренды на землю, заключенном с государством, частная организация имеет право на проведение новой оценки недвижимости.

Пересмотр кадастровой стоимости дает возможность снизить арендную плату за недвижимый объект.

Инвестиционная стоимость недвижимости

Инвестиционная стоимость недвижимости – стоимость, которая определяется для инвестора/инвесторов в соответствии с их инвестиционными целями эксплуатации недвижимого объекта.

По сути, такая инвестиционная оценка доходной недвижимости необходима для того, чтобы понять, сколько может вложить в недвижимость инвестор.

Обычно определение инвестиционной стоимости реализуется в рамках конкретного инвестиционного проекта, где инвестор или инвесторы анализируют эффективность вкладываемых инвестиций.

На результат инвестиционной оценки стоимости объекта недвижимости влияют:

  • период, в течение которого будут вкладываться инвестиции;
  • экономические тенденции на рынке (например, при оценке недвижимости в Московской области – офисных зданий в новом жилом квартале);
  • режим налогообложения;
  • общая прибыльность инвестиционного проекта и др.

Ликвидационная стоимость недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, которая рассчитывается в целях отчуждения недвижимого объекта в короткие сроки. Основные факторы, учитываемые при размере данной стоимости:

  • ограниченный срок для реализации недвижимости;
  • вынужденное отчуждение недвижимости.

Ликвидационная оценка недвижимости необходима, к примеру, в случае банкротства организации, когда необходимо закрыть долги за счет продажи недвижимого имущества. По вопросам банкротства организации поможет арбитражный юрист.

Также ликвидационная оценка недвижимости рассчитывается при продаже в сжатые сроки для получения быстрого дохода. Или же, допустим, ликвидационная оценка проводится при оптимизации бизнеса.

Ликвидационная стоимость определяется юристами по недвижимости, независимыми экспертами, выполняющими оценочную деятельность.

Двигателем экономического оборота является, в первую очередь, коммерческая недвижимость, и поэтому независимая оценка недвижимости в коммерческой сфере весьма актуальна.

Объектами оценки коммерческой недвижимости могут быть:

  • торговые комплексы;
  • склады;
  • офисы;
  • магазины;
  • цеха;
  • мастерские;
  • гостиницы, хостелы, апартаменты;
  • помещения общепита;
  • досуговые (развлекательные) студии;
  • медцентры;
  • частные пансионаты, санатории и многое другое.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Так как коммерческая недвижимость многообразна, а видов оценки – несколько, то и целей оценки коммерческой недвижимости довольно много. Так или иначе, у любого владельца бизнеса возникнет необходимость в оценке объекта коммерческой деятельности. Приведем в пример несколько целей:

  • реализация недвижимости по договору купли-продажи;
  • аренда недвижимости;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • передача объекта недвижимости в залог под кредит;
  • внесение недвижимости в уставный капитал юрлица;
  • постановка недвижимого имущества на баланс;
  • страхование;
  • открытие новых инвестиционных проектов;
  • выплаты по долгам при процедуре банкротства;
  • оптимизация направлений бизнеса и др.

Если вы только определяетесь с целями оценки коммерческой недвижимости и сомневаетесь, какую выбрать оценку – например, рыночную, ликвидационную или инвестиционную, обратитесь к нам за юридической консультацией, и мы поможем вам решить возникшие вопросы.

Что учитывается при оценке стоимости коммерческой недвижимости?

Стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от результата оценки с учетом целей и применяемого вида оценки недвижимого имущества. Также учитываются техническое состояние недвижимости, наличие инфраструктуры, транспортная доступность. Помимо этого, при экспертной оценке коммерческой недвижимости понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающие документы (судебный акт, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договоры (купля-продажа, аренда и т.д.);
  • техническая документация (техпаспорт, экспликации, сведения о соответствии различным нормам и т.д.) и др.

Например, вам, как предпринимателю, необходимо провести ликвидационную оценку коммерческой недвижимости в Москве, чтобы в короткие сроки продать свой офис.

Если вы собственник, вам необходимо предоставить документ о праве собственности, информацию из ЕГРН, документы с техническими характеристиками офиса и т.д.

Предоставив полный пакет документов оценщику, вы сможете получить наиболее качественные услуги по интересующей вас оценке недвижимости.

Объектами оценочной деятельности недвижимости могут быть не только здания, помещения или сооружения, но и земельные участки. Земля – особый объект недвижимости, так как обладает природными свойствами.

Для чего нужна оценка земельных участков?

Так как некоторые категории земель участвуют в гражданском обороте, рано или поздно возникает необходимость в совершении определенных действий: продажа, аренда, выкуп земель и т.п. Выделим следующие цели оценки земельных участков:

  • реализация по договору купли-продажи;
  • сдача в аренду;
  • страхование земли;
  • постановка на кадастровый учет;
  • передача под залог земельного участка для оформления кредита;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • изменение категории земельного участка и др.

Что влияет на стоимость земельных участков?

Оценка земельных участков предполагает учет различных характеристик, которые помогают определить наиболее достоверный результат оценки. К таким характеристикам можно отнести:

  • категорию земли (земли промышленности, транспорта с/х назначения и др.);
  • вид разрешенного использования (питомники, растениеводство, сенокошение, животноводство и др.);
  • размер участка;
  • качество земли на участке;
  • местонахождение;
  • инфраструктура (проведенное электричество, газ, трубы и т.п.);
  • наличие строений на земельном участке (объекты для сноса, жилая постройка и т.д.)
  • транспортная доступность;
  • наличие деревьев, водоемов;
  • экологическая обстановка и др.

В частности, оценка недвижимости в Московской области и Москве показывает, что земельные участки, находящиеся в пределах МКАДа, имеют наиболее дорогую цену, а примыкающие к МКАДу и территориально дальше, имеют соответственно более дешевую цену. Один из ключевых критериев, конечно же – транспортная доступность.

Как мы уже говорили, вы можете заказать оценку недвижимости, обратившись к частным оценщикам или оценочным компаниям, а также к юристам по недвижимости. Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» проводит независимую оценку недвижимости различных видов! Мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц и физических лиц.

Что мы можем сделать:

  1. проанализировать предоставленные вами документы для оценки;
  2. оценить шансы и риски по вашему вопросу;
  3. проанализировать рынок недвижимости;
  4. помочь в сборе всех недостающих документов;
  5. оспорить через суд кадастровую стоимость, сопровождая дело на протяжении всего судебного процесса и многое другое.

Вы можете обратиться к нам за оценкой коммерческой, жилой недвижимости, земельных участков и другой недвижимости. Мы гарантируем вам качественное оказание юридических услуг и несем ответственность за полученный результат!

Источник: https://help-ddu.ru/ocenka/otsenka-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.