Риски при заключении договора

Риски при заключении договора

Содержание

Как минимизировать риски при заключении договора? | Юридическое Бюро Ольги Абраменко

Риски при заключении договора

Напишешь пером, не вырубишь и топором.

Русская народная поговорка.

Для начала давайте разберем, что такое риск?

Предприниматель или иная коммерческая организация, осуществляет свою предпринимательскую деятельность на свой риск.

Риск- это опасность возникновения непредвиденных потерь, дохода, убытков, денежных средств, имущества и других ресурсов организации.

Возникновение рисков может быть связано с  экономической ситуацией в стране, неблагоприятными обстоятельствами, форс-мажорными обстоятельствами которые мы предугадать не можем и т.д.

Наиболее опасны риски с реальной вероятностью уровня потерь, которые приводят к убыткам. Предпринимательский риск это вероятностная категория и зависит от непосредственной деятельности самого предпринимателя.

Почему нужно серьезно отнестись к подписанию договора?

Во первых: суд трактует договора буквально! Как написано, так и понимаем.

Во вторых: Вы  минимизируете риски и тем самым уменьшаете вероятность наступления неблагоприятных последствий.

Что  при заключении договора  может привести к рискам, а в последствие к убыткам организации.

  • Как ни странно это звучит, но это излишняя доверчивость. Да Вы не ошиблись, доверчивость и не желание подумать, чем может обернутся, то  или иное действие.

Доверчивость руководителя или предпринимателя к своим контрагентам, которые могут и злоупотребить этой доверчивостью, себе  в угоду.

Например: «Подписывай, там все стандартно, ничего страшного. Ты, что мне не доверяешь?»

  • Отсутствие специальных знаний. Предприниматели не обязаны иметь юридическое образование, но они могут повышать свою юридическую грамотность.

Многие поясняют: «Да я откуда знал, что этот пункт мне боком выйдет? Я не юрист!»

Нехватка времени – это основная причина, по которой люди в спешке подписывают все не читая. А если еще  сроки горят  и объект срочно сдавать надо, то здесь точно никто читать договора не будет.

  • Небрежность. Действия из разряда, «и так сойдет!»

Какие риски могут возникнуть?

Никто не говорит, что предприниматель обязан работать без ошибок. Вести бизнес в современных условиях это уже риск и каждый предприниматель имеет право ошибаться, но при этом его должен защищать закон, а предприниматель должен действовать разумно и осмотрительно.

Существует большое количество видов рисков производственный, коммерческий, финансовый (кредитный), инвестиционный, рыночный и т.д.. Я не буду описывать все эти глобальные риски, а остановлюсь только на маленькой части рисков, которые могут возникнуть, если не уделить должного внимания  к заключаемому договору.

  • Риск не своевременного исполнения обязательств (не своевременной поставки, выполнения работ и т.д.)

К примеру, когда в договоре не прописан срок исполнения обязательств или прописан короткий срок «без запаса» времени на непредвиденные ситуации (поломка машины доставляющей товар и т.д.)

  • Риск увеличения дебиторской задолженности.

Например: Вы в договоре  предоставили большую отсрочку платежа, что в последствии может привести к увеличению дебиторской задолженности и не своевременному исполнению Ваших обязательств перед другими кредиторами (платеж по кредиту) и т.д.

  • Риск возникновения убытков, неустоек, пеней, штрафов и т.д.

Скажем в договоре на Вашу сторону возложено много санкций «на все случаи жизни и за любую провинность».

Указана подсудность в другом городе, что может привести к увеличению судебных расходов на представителя, так как юристу нужно будет оплачивать дорогу и командировочные.

Возложены обязанности произвести  такие действия, которые могут привести к большим финансовым затратам например: обязанность застраховать свою ответственность перед заказчиком. Получить разрешение на работы, которое в принципе должен получать заказчик, а не исполнитель.

Может быть возложена обязанность за соблюдение норм пожарной безопасности в помещении, что в последствии приведет к возложении административного штрафа на Вас как на арендатора этого помещения и т.д.

Например: Вы являетесь плательщиком НДС и подаете декларацию на возмещение НДС. Налоговая инспекция в ходе камеральной проверки декларации с НДС, может потребовать любые документы, подтверждающие заявленные вычеты.

Это счета-фактуры; договора; первичные бухгалтерские документы и т.д.

и  налогоплательщик обязан выполнять законные требования налогового органа, в том числе в части представления документов, необходимых для контроля за исчислением и уплатой налога.

Иначе налоговый орган может отказать в возмещении НДС.

А теперь представьте, что в Вашем договоре не возложена ответственность на контрагента за предоставление тех или иных документов, которые Вы будете обязаны предоставить в  налоговую? Что сделает налоговая в этом случае? Правильно, откажет Вам в возмещении НДС и доначислит налог на прибль! Деньги потеряны.

Еще, это может побудить налоговый орган для дальнейшей проверки, например: получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. То есть,  использование в хозяйственной деятельности “фирм-однодневок”. Но об этом, мы поговорим подробней в другой статье.

И многое, многое  другое….

    Как можно минимизировать риски при заключении договора?

  • Привлекать к разработке, проверке договоров, контрактов специалиста, юриста, адвоката;
  • Проявление осмотрительности, анализ существующей проблемы, для достижения эффективного результата. Проверка своих контрагентов и т.д.;
  • Прогнозирование направления развития рыночных условий (спроса и предложения и т.д.)
  • Страхование рисков своей деятельности
  • Резервирование денежных средств на возмещение непредвиденных расходов (резервный фонд)

Что нужно сделать для  минимизации рисков, перед заключением договора?

  • Не спешим, читаем, изучаем, отстаиваем. Боритесь за каждый пункт договора, путем подписания протокола согласования разногласий.
  • Прописывайте в договоре все как можно подробней (работы, сроки, специальные условия, ответственность и т.д.) Обезопасьте себя заранее.
  • Поступивший договор от контрагента изучаем «под микроскопом», тщательно фиксируя те пункты, которые Вас не устраивают. Отстаивайте их в переговорах. Оформляйте изменения в письменном виде с подписями двух сторон. (например: в виде дополнительного соглашения)
  • Привлекайте к проверке юристов по арбитражным спорам или адвокатов, людей специализирующимся в этой области.
  • Разработайте договор именно для Вашей организации, под Ваш вид деятельности. Используйте его при работе с контрагентами. Вам будет спокойней.
  • Проверьте контрагента на нескольких сервисах:

 kaluga.arbitr.ru (Арбитражный суд Калужской области, в разделе картотека дел);  nalog.ru (Федеральная налоговая служба в разделе риски бизнеса: проверь себя и контрагента);

 fssprus.ru (Федеральная служба судебных приставов в разделе: банк данных исполнительных производств).

Вы узнаете не только о том действующая ли организация заключает с вами договор, а так же не находится ли она в стадии ликвидации или банкротства, не находятся ли руководители этой организации в списке дисквалифицированных лиц, а так же имеется ли у контрагента невыплаченная задолженность по исполнительным листам и многое другое.

  • Запросите у контрагента правоустанавливающие документы (копию устава, выписки, свидетельств, приказа и протокола на директора, копию его паспорта, доверенности и т.д. (сохраните эти документы на случай проверки налоговой).
  • Если Вы работаете в достаточно рисковом сегменте рынка, застрахуйте свою ответственность.

Заключаем договор.

  • Внимательно читайте, то что Вы подписываете. Если Вы не согласны или сомневаетесь, возьмите паузу, не подписывайте документы до тех пор пока все сомнения не будут устранены. Это позволит Вам  избежать ошибок.
  • Подписываете каждый лист договора, это позволит избежать подделок страниц в договоре.
  • Подписывая приложения к договору, обязательно сохраняйте Ваши экземпляры.
  • Сохраните всю переписку, в том числе и электронную, которая велась до заключения договора (письма, электронные письма телеграммы, факсы и иные документы.) Это позволит отстоять Ваши интересы, если сторона откажется заключать договор и придется обращаться в суд.

Подходите к заключению договора ответственно. Обращайтесь  к  юристам, к адвокатам специализирующихся в области договорного права.  Минимизируйте риски еще на стадии заключения договора.

Руководитель  юридического бюро Абраменко О.В.

При перепечатке ссылка на автора и сайт первоисточник обязательна.

2018г. (с) abramenko.pro  

Источник: https://abramenko.pro/blog/kak-minimizirovat-riski-pri-zaklyuche/

Налоговые риски и пути их снижения при заключении договоров

Риски при заключении договора

Заболотная Ирина Александровна к.э.н.

, доцент кафедры теории бухгалтерского учета Челохсаева Саида Адамовна студентка учетно-финансового факультета Бублик Наталья Владимировна студентка учетно-финансового факультета Кубанский государственный аграрный университет, Краснодар, Россия Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета

№101 (07) 2014

Актуальность статьи определяется тем, что оценка налоговых рисков заключения договоров является одним из важных инструментов налогового планирования.

Ее результатом является создание рациональной структуры схемы договоров, с учетом всех спецификаций и требований к ним, обеспечивающей прозрачность и управляемость.

Она дает также возможность для максимально возможной минимизации налогов с помощью применения предусмотренных законодательством легитимных схем

Наибольшая степень риска в современных российских условиях присуща организациям, непосредственно связанным с налогообложением.

Для того чтобы рост налоговых платежей, штрафы и пени после налоговых проверок не стали для Вас сюрпризом необходимо тщательно прорабатывать каждую сделку на выявление налоговых рисков.

Компетентные в налоговом праве юристы и бухгалтеры помогут Вам легально сократить налоги Вашей организации.

Целью определения налогового риска в организации является повышение эффективности управления налогами, описываемый в данной статье риск можно свести к следующему событию, которое может произойти или не произойти.

В зависимости от причин, вызвавших тот или иной налоговый риск, можно также выделить следующие их группы [3]:

  1. Налоговый риск экономического кризиса. Возникает в ситуации резкого и трудно предсказуемого изменения экономической ситуации в стране в течение бюджетного года. Такой риск может привести к значительному изменению не только отдельных показателей бюджета, но и к полной переделке всего бюджетного плана.
  2. Налоговый риск инфляции. Наиболее разработанный в современной хозяйственной практике вид риска, но традиционно применяемый только в коммерческой сфере деятельности. Оценка риска инфляции при налоговом менеджменте позволит обеспечить реальное наполнение объемов ассигнований в течение всего бюджетного года.
  3. Налоговый риск снижения платежеспособности налогоплательщиков в течение бюджетного периода. Представляет собой последствие сокращения объема свободных денежных средств у предприятий и организаций. Падение платежеспособности налогоплательщиков, как правило, носит постепенный характер. Выражается такой риск в постепенном росте задолженности платежей в бюджет.
  4. Налоговый риск политической конъюнктуры возникает в случае совпадения периода планирования с предвыборным периодом. Политические силы в этот момент могут использовать бюджет для демонстрации своих популистских устремлений, пропагандируя, например, рост социальных расходов. Это накладывает отпечаток на структуру налоговых доходов бюджета.
  5. Налоговый риск изменения правовой базы возникает при внесении соответствующих поправок в налоговое законодательство.
  6. Налоговый риск задержки налоговых и иных перечислений. Возникает при увеличении сроков прохождения платежных документов в банковской системе. В данном случае создается сложная ситуация, когда налогоплательщик считается исполнившим свои обязательства перед бюджетом, а бюджет денег не получает.
  7. Налоговый риск при заключении договоров.

Известно, что даже самый безупречно составленный, с юридической точки, договор может повлечь за собой негативные налоговые последствия. Для минимизации рисков необходимо, чтобы договора заключались с учетом налогового законодательства.

В данной статье мы расскажем, на что необходимо обращать внимание при заключении договоров, чтобы избежать неприятностей в ходе налоговых проверок. Расходы налогоплательщика признаются для целей налогообложения только в том случае, если они обоснованы, подтверждены документально и осуществлены с целью получения доходов.

Самым уязвимым критерием из названных является документальное подтверждение расходов.

Некорректно составленные договоры могут быть признаны полностью или частично недействительными для целей налогообложения, переквалифицированы в другой вид договоров или могут быть признаны незаключенными. Расходы признаются недействительными налоговыми органами при проверке налоговой базы по незаключенным и недействительным договорам.

Налоговые риски при заключении договора заключаются в непризнании расходов налоговыми органами при проведении проверок. Следствием этого являются дополнительное начисление налогов и применение к налогоплательщику санкций.

Причины признания сделки недействительной:

  • Формулировка предмета договора или несогласование существенных условий договора является основанием для признания договора незаключенным, если она неверна. Например, когда в договоре мены или поставки не указано количество и наименование товара; в договоре подряда, в том числе строительного, не указан срок выполнения заказа; отсутствуют техническая документация, объемы и содержание работ в договоре аренды; нет данных, позволяющих однозначно определить объект аренды.
  • Передача коммерческими организациями своих активов в безвозмездное пользование.
  • Возложение на арендатора обязанностей по текущему и капитальному ремонту полученного в аренду транспортного средства с экипажем. Расходы арендатора не будут признаны налоговым органом, так как по закону эти расходы обязан нести арендодатель.
  • Если по договору передано в аренду имущество, собственником которого является третье лицо. Такой договор признается недействительным, а внесенные арендные платежи исключаются из состава расходов арендатора.
  • Плата за аренду объекта недвижимости не признается расходами арендатора, если договор аренды не зарегистрирован в регистрационной палате. Такой договор считается незаключенным.
  • Сделка признается незаключенной, если не соблюдена предусмотренная законом форма заключения договора (нотариальная и простая письменная формы, государственная регистрация сделки).

Например, в установленных законом случаях многие сделки должны быть удостоверены нотариусом. Если такая сделка не заверена нотариусом, она считается недействительной.

Договор продажи недвижимости при несоблюдении простой письменной формы и без государственной регистрации также считается незаключенным.

–  работодатели довольно часто допускают налоговые риски при заключении договора подряда. В такой ситуации договор подряда переквалифицируется проверяющими в трудовой договор, что влечет за собой доначисление страховых взносов.

Для уменьшения налоговых рисков из договора подряда следует исключать все признаки трудового договора (место работы и трудовые функции, режим работы и условия оплаты труда).

Признаками договора подряда являются выполнение работы лично подрядчиком или третьими лицами по его поручению, выдача задания заказчиком с указанием сроков выполнения работ и сдача результата работы заказчику по акту выполненных работ. Подрядчик выполняет заказ самостоятельно и без учета условий и режима работы заказчика. Цена договора подряда складывается из суммы вознаграждения и компенсации издержек подрядчика.

При проверке действительности сделок налоговые органы большое внимание уделяют грамотному и правильному оформлению договоров. Расходы, не признанные налоговыми органами при проверках, исключаются из базы для расчета налога на прибыль. Также не признаются налоговые вычеты по НДС.

Составление договоров в соответствии с действующими законодательными нормами гарантирует исключение налоговых рисков.

Предпринимательская деятельность любой компании предполагает постоянное участие в разнообразных гражданско-правовых отношениях, которые оформляются посредством подписания сторонами договоров.

Договор, оформленный должным образом, безусловно, снижает налоговые риски хозяйственной деятельности.

Исходя из этого, все больше компаний осознают важность налоговой оценки договора еще до его заключения, что включает в себя предварительный, текущий и последующий контроль договорного процесса.

Налоговые риски при подписании договора заключаются в непризнании расходов налоговыми органами при проведении проверок. Следствием этого являются дополнительное начисление налогов и применение к налогоплательщику санкций.

При согласовании договоров для рационального использования финансовых ресурсов предприятия, а также для минимизации налогового бремени и предупреждения переплаты налогов в бюджет? В первую очередь, необходимо знать три основных принципа налогового планирования при заключении договоров:

  • договор должен быть юридически безупречным, не допускающим переквалификации сделки и признания ее фиктивной;
  • все сделки должны иметь четко выраженную деловую цель;
  • договорные цены должны быть обоснованы.

На основании этих принципов можно выделить основные составляющие оценки налоговых рисков при заключении договоров (рис. 1):

Хотелось бы выделить пункт, без которого невозможно заключение договора, это оценка налоговых последствий сделки.

Для этого, в первую очередь, необходимо определить, возникнет ли обязанность по уплате налогов, таких как НДС и налога на прибыль. Если налоговые обязательства возникают, то следует проанализировать их природу и среду функционирования, а затем вывести оптимальный расчет для проведения сделки.

Также необходимо оценить, имеет ли компания право на налоговые вычеты и в какие сроки необходимо оплатить налоги, какие претензии могут возникнуть во время проверок налоговой инспекцией, какая ответственность грозит за несоблюдение налоговых правил.

Рекомендации, с помощью которых можно минимизировать налоговые риски:

  1. Соблюдайте осмотрительность и осторожность при выборе контрагентов. Договоры с ними пусть подписывают исключительно уполномоченные лица. Для этих целей запрашивайте уставные документы, выписки из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор и т.п.
  2. Запросите рекламные материалы, визитки руководителей, реквизиты сайта (по их наличию или отсутствию можно судить о «реальности» существования контрагента), номера мобильных и стационарных телефонов нескольких представителей контрагента.
  3. Для осуществления отдельных видов деятельности необходимо наличие лицензий (например, образовательная, медицинская), либо свидетельства СРО (например, строительство). Поэтому запрашивайте и проверяйте наличие лицензий и иных разрешительных документов.
  4. В тексте договора и приложениях не должно быть противоречий. Наименование приобретаемых товаров (работ, услуг), содержащееся в отчетных документах должно соответствовать договору.
  5. Порядок доставки и за чей счет она осуществляется (силами поставщика, покупателя, перевозчика т. д.).
  6. Стороны должны определиться, какие затраты, связанные с его исполнением, они должны нести. Например, за чей счет осуществляется ремонт имущества при аренде, таможенное оформление и т.д.
  7. При проведении каких-либо работ, особенно это касается ремонтных, проверяйте смету и акты выполненных работ. Если объем работ по смете и акту не будет соответствовать фактическому объему, то налоговики могут предъявить к Вам претензии. Обращайте внимание на формулировки наименований выполняемых работ. Приведем пример. Для ремонта сетей водоснабжения Вам необходимо произвести раскопку грунта. В соответствии с требованиями муниципальных образований после проведения раскопок, Вам необходимо восстановить нарушенное благоустройство. Если вместо таких формулировок, как «благоустройство», «озеленение территории», либо «посев травы», Вы напишите «восстановление нарушенного грунтового слоя», то налоговые риски существенно снизятся.
  8. Важность формулировки предмета договора и отчетных документов. Перед оформлением договора необходимо заранее знать для чего он заключается, каким образом данные расходы будут отражены в бухгалтерском и налоговом учете. Учет этих особенностей, в совокупности с грамотными, продуманными формулировками, помогут Вам избежать возможных налоговых рисков. Для наглядности приведем следующий пример. Допустим, организации необходимо заменить какой-нибудь прибор (стоимостью свыше 40 тыс. руб.) в узле учета теплоэнергии. Если заключить договор на приобретение и установку данного прибора, то у организации встанет вопрос о признании такого имущества амортизируемым и начислении амортизации. Однако, если заключить договор на ремонт узла учета теплоэнергии с включением стоимости данного прибора, его монтажа в цену работ, то организация сможет списать такие расходы единовременно.
  9. В случае изменения данных у контрагента (сменился адрес, руководитель, телефоны, название и т.п.) не забывайте актуализировать «досье».

Владельцам бизнеса и предпринимателям рекомендуется не относиться пренебрежительно к налоговому планированию в сфере оценки налоговых рисков заключений сделок. Для успешного ведения бизнеса и его эффективного развития, оно должно стать неотъемлемой частью управления организацией.

Список литературы

1. Башкатов, В.В. Управленческий учет для целей налогообложения как инструмент управления налоговой нагрузкой предприятия / В.В. Башкатов // Труды Кубанского государственного аграрного университета. – 2012. – № 4(37). – С. 61-65.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Справочно-правовая система ГАРАНТ.

3. Сигидов, Ю.И. Налоговый учет и его взаимосвязь с другими учетными системами / Ю.И. Сигидов, В.В. Башкатов // Бухучет в сельском хозяйстве. – 2012. – № 4. – С. 27-30.

4. Попова, Л.В. Налоговый учет, отчетность, аудит: учебное пособие / Л.В. Попова, Т.А. Головина, Л.Н. Никулина. – М.: Дело и Сервис, 2010. – 416 с.

5. http://investtalk.ru/

Источник: https://1fin.ru/?id=1211

Риски при совершении сделок с недвижимостью как их минимизировать и избежать

Риски при заключении договора

Рассмотрим основу по которой можно составить безопасную схему проведения сделки с недвижимостью.

Часть 1 риски при совершении сделок с недвижимостью

Риски делятся на:

  • риски при совершении сделки – это риски которые возникают для сторон конкретной сделки в связи с нарушением технологии ее проведения недостаточно тщательной подготовкой, или конфликта интересов сторон.
  • в большинстве случаев подобные риски можно и нужно минимизировать проведя до сделки либо непосредственно при ее совершении ряд необходимых мероприятий.

Риски подлежат выявлению, при работе самостоятельно либо с агентом риэлтором.

Это если кратко. О том какие бывают риски и как их минимизировать покупая или продавая квартиру, смотрите инструкции от юристов, подзаконные акты, примеры и схемы безопасных проведений сделок тут >>>

Часть 2 риски юридической чистоты

К этой категории относятся риски оспаривания, или нарушения прав покупателя либо продавца, связанные с историей перехода права на объект и как правило возникающие из за претензий 3 лиц на объект.

В ряде случаев риски невозможно устранить полностью, некоторые риски существуют,и да, риски подлежат выявлению и устранению при работе самостоятельно либо с юристом.

Риски составляющие сделку

Ядро сделки ее главная составляющая заключения и исполнения договора купли продажи:

  1. при существующих обстоятельствах договор в принципе возможно заключить и зарегистрировать переход права собственности.
  2. договор возможно заключить на условиях удовлетворяющих интересам сторон. Новая строка.
  3. этапы подготовки и проведения сделки.
  4. заключения договора
  5. ознакомления с документами и проверка документов
  6. подписания договора или соглашения о намерениях о предоплате с контрагентом
  7. проверка юридической чистоты сохранение ошибок сбор документов
  8. договор купли продажи
  9. расчеты
  10. регистрация перехода права собственности
  11. подписания акта

Все эти блоки могут меняться местами быть объединены но не убраны из общей схемы.

Работа с документами

  • Прежде всего необходимо внимательно изучить и прочитать все документы от 1 до последнего знака.
  • Далее выявить основные критерии и особенности.
  • Выявить возможные нюансы и технические особенности в оформлении документов.
  • Принять решение о возможности работы с данным объектом.
  • Составить план действий.

Риск невозможности совершения сделки

  1. 1 в результате анализа выявлена что совершения сделки невозможно по следующим причинам
  2. отсутствует собственник по причине умер, пропал без вести, ликвидирован если юридическое лицо, не установлен
  3. собственник банкротстве, распоряжение имуществом, данном случае невозможно
  4. право собственности отсутствует в таких случаях как новостройка иные вещные права
  5. объект находится под арестом
  6. объект обременен иным образом или обременения невозможно устранить например долгосрочная аренда, судебные споры тяжбы
  7. иное недостаточно средств, невозможно кредитоваться

В большинстве случаев возможность совершения сделки устанавливается по информации содержащейся в ЕГРН!

Риск нецелесообразности совершения сделки

В результате анализа выявлена что совершения сделки возможно только при соблюдении условий которые стороны не в состоянии выполнить либо их выполнения не целесообразно

  • требования органов опеки, которая продавцы не в состоянии выполнить
  • требования по юридическому освобождению есть зарегистрированные 3 лица
  • требования банка или залогодержателя продажа из под залога на условиях выполнения которых не целесообразно
  • налоговой обязанности либо налог размер налогового бремени делать сделку неинтересной
  • наличие прав 3 лиц когда известно о возможном проявлении претензий
  • необходимость получения согласия на сделку которая получить невозможно либо слишком дорого или рискованно

Данное обстоятельство правило неявно из представленных документов выявляются в процессе согласования условий сделки и выписками из ЕГРМ

Основные выводы по по результатам ознакомления с документами

Кто собственник объекта?

1 физическое лицо:

  • -несовершеннолетней для этого требуется опека нотариальное удостоверение договора купли продажи
  • престарелым либо в возрасте здесь должна быть продажа по доверенности подтверждающие дееспособность
  • иностранный гражданин. нотариальный перевод продажа по доверенности

2 юридическое лицо

  • все взаиморасчеты через аккредитив, расчетный счет, депозит, расчет наличными средствами исключен.
  • возможно что понадобится одобрения если сделка составляет более 25% от актива физического лица. одобрение отца учредителей акционеров.

Наличие либо отсутствие обременений

  1. залог: ипотека, рента
  2. иные: например долгосрочная аренда

Виды объекта

  • квартира
  • комната для продажи комнаты необходимо получение согласия соседей
  • доля для продажи доли необходимо нотариальное удостоверение договора купли продажи. а с 0 1 0 8 2019 при продажи объекта недвижимости целиком нотариальное удостоверение не будет требоваться это не распространяется если собственник и дети

Наличие либо отсутствие прав 3 лиц

  • права супругов бывших супругов.
  • преимущественное право покупки
  • права 3 лиц зарегистрированных в квартире по месту жительства и либо имеющих право пользования

Сроки владения квартирой

  • налоговое бремя
  • исковая давность и сроки я. оспаривание

Риски связанные с договором купли продажи

1 несоблюдение обязательной нотариальной формы

2 признания договора не заключенным связи с отсутствием в нем существенных условий:

  1. стоимость цена.
  2. объект объект новая строка.
  3. права 3 лиц сохраняющих право пользования для жилых помещений

Прочие условия договора

  • правило пункта 5 488 гражданского кодекса российской федерации залог продавца.
  • сроки оплаты передачи сопровождение
  • права 3 лиц либо супругов
  • заверения
  • условия несоблюдение которых стороны считают существенным нарушением договора

общий срок исковой давности составляет 3 года, а по оспоримым сделкам как лицо об этом узнал.

Стороны руководствуясь статьёй 421, 461 гражданского кодекса российской федерации пришли к соглашению случае признания настоящего договора недействительным по вине продавца или 3 лиц со стороны продавца по любым основаниям которые суд сочтет слеза семьи удостоверению и изъятию квартиры у покупателя продавец обязуется приобрести покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе когда. или обеспечить денежными средствами для самостоятельного приобретения квартиры по среднерыночным ценам действующим на рынке недвижимости на момент вынесения решения суда…

Но важно другое!

Все вышесказанное не имеет основание и бесполезно так как если договор признан недействительным то и данный пункт либо его формулировка тоже недействительной также размытые формулировки. равнозначными критерии не установлен точка новая строка

Риски признания договора недействительным

Статья 177 гражданского кодекса российской федерации

Недействительной сделке совершенной гражданином не способным понимать значение своих действий или руководить ими

  1. сделка совершенное гражданином хотя и дееспособным но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими а может быть и признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения
  2. сделка совершенная гражданином впоследствии признанным недееспособным может быть признана судом недействительной по иску его опекуна если доказано что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
  3. сделка совершенная гражданином впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства может быть признана судом недействительной по иску его попечителя если доказано что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Минимизация риска

К сожалению риск полностью устранить невозможно.

Что можно предпринять чтобы обезопасить сделку

  1. справки ПНД, МД только для себя,
  2. освидетельствование врачом состоящим в организации имеющих соответствующую лицензию.

    только для себя и собственного успокоения запятая освидетельствование в наркологической больнице на трезвость,

  3. наличие документов свидетельствующих о намерении продавца совершить сделку там могут быть протоколы показов авансовые соглашение договор с агентством копия объявлений рекламы расписки акты передачи договоры аренды ячейки,
  4. только полная стоимость в договоре купли продажи,
  5. альтернативная сделка это хорошо!
  6. выписка в никуда это плохо!
  7. юридически пенсионеры и люди преклонного возраста отличаются от всех остальных дееспособных граждан и могут иметь диагнозы ,свидетельствующие о снижение когнитивных функций,
  8. выявить заинтересованных лиц которые могут пытаться оспорить сделку.

Риски признания договора недействительным

Банкротство продавца продолжение по ссылке тут

Какие бывают риски и как их минимизировать покупая или продавая квартиру, смотрите инструкции от юристов, подзаконные акты, примеры и схемы безопасных проведений сделок тут >>>

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kupit_kvartiru/riski-pri-sovershenii-sdelok-s-nedvijimostiu-kak-ih-minimizirovat-i-izbejat-5e425dc87c380d285fd2eb7d

Заключение договоров и налоговые риски: о чем нельзя забывать

Риски при заключении договора

проблема, с которой сталкивается налогоплательщик в рамках договорных отношений, — это подтверждение обоснованности налоговой выгоды. Ведь согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 налоговая выгода может быть признана необоснованной.

В частности, это может произойти в случаях, когда для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом (форма сделки должна соответствовать содержанию) или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 факт нарушения контрагентом налоговых обязанностей сам по себе не является доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. То есть налоговые проблемы контрагента не являются проблемами налогоплательщика. Но есть два исключения:

  • Если налоговым органом будет доказано, что налогоплательщик действовал без должной осмотрительности и осторожности и ему должно было быть известно о нарушениях, допущенных контрагентом, в частности, в силу отношений взаимозависимости или аффилированности налогоплательщика с контрагентом.
  • Если налоговым органом будет доказано, что деятельность налогоплательщика, его взаимозависимых или аффилированных лиц направлена на совершение операций, связанных с налоговой выгодой, преимущественно с контрагентами, не исполняющими своих налоговых обязанностей.

Письмо ФНС России от 23.03.

2017 № ЕД-5-9/547@ обозначило важную проблему — формальный характер сбора налоговыми органами доказательной базы в целях подтверждения фактов получения налогоплательщиками необоснованной налоговой выгоды: «Налоговые органы, не оспаривая реальность осуществления хозяйственной операции с контрагентом, подтвержденной первичными документами, ограничиваются выводами о недостоверности таких документов, основанными только на допросах руководителей контрагентов, заявивших о своей непричастности к деятельности организаций, или на результатах почерковедческих экспертиз».

Впервые письмо ФНС обозначило, что налоговым органам особое внимание необходимо уделять оценке достаточности и разумности принятых налогоплательщиком мер по проверке контрагента. В письме ФНС подробно описано, как это должно происходить на практике.  

Анализируя действия налогоплательщика, налоговая:

– оценивает обоснованность выбора контрагента;

– проверяет, отличался ли выбор контрагента от условий делового оборота или установленной самим налогоплательщиком практики осуществления выбора контрагентов;

– выясняет, каким образом оценивались условия сделки и их коммерческая привлекательность, деловая репутация, платежеспособность контрагента, риск неисполнения обязательств, наличие у контрагента необходимых ресурсов (производственных мощностей, технологического оборудования, квалифицированного персонала) и соответствующего опыта;

– смотрит, заключались ли налогоплательщиком сделки преимущественно с контрагентами, не исполняющими своих налоговых обязательств.

Что может насторожить налоговые органы:

  • отсутствие личных контактов руководства компании-поставщика (подрядчика) и руководства (уполномоченных должностных лиц) компании покупателя при обсуждении условий поставок, а также при подписании договоров;
  • отсутствие документального подтверждения полномочий руководителя компании-контрагента, копий документа, удостоверяющего его личность;
  • отсутствие информации о фактическом местонахождении контрагента, а также о местонахождении складских, производственных, торговых площадей;
  • отсутствие информации о способе получения сведений о контрагенте (нет рекламы в СМИ, рекомендаций партнеров или других лиц, сайта контрагента). При этом принимается во внимание наличие доступной информации о других участниках рынка идентичных товаров, в том числе предлагающих свои товары по более низким ценам;
  • отсутствие у налогоплательщика информации о государственной регистрации контрагента в ЕГРЮЛ;
  • отсутствие у налогоплательщика информации о наличии у контрагента необходимой лицензии, если сделка заключается в рамках лицензируемой деятельности.

Какие документы запрашивает налоговая у налогоплательщика:

  • документы и информацию относительно действий налогоплательщика при осуществлении выбора контрагента;
  • документы, фиксирующие результаты поиска, мониторинга и отбор контрагента;
  • источник информации о контрагенте (сайт, рекламные материалы, предложение к сотрудничеству, информация о ранее выполняемых работах контрагента);
  • результаты мониторинга рынка соответствующих товаров, изучения и оценки потенциальных контрагентов;
  • документально оформленное обоснование выбора конкретного контрагента (закрепленный порядок контроля за отбором и оценкой рисков, порядок проведения тендера и др.);
  • деловую переписку.

Наличие у налогоплательщика перечисленных документов в значительной степени снижает риски возникновения претензий со стороны налоговых органов. Проблемы могут возникнуть в том случае, когда у налогоплательщика отсутствует выверенная система проверки контрагента, системный подход. 

В случае налоговой проверки придется доказать, что в компании установлен порядок взаимодействия с контрагентом. Для этого нужно разработать специальный документ — это может быть «Положение о проведении мероприятий по проявлению должной осмотрительности и осторожности».

В документе следует описать, как вы вступаете в первичный контакт с контрагентами, какие действия для этого совершаете, как они грейдируются в зависимости от размера и важности контрагента. Особое внимание уделите действиям по мониторингу контрагентов после заключения сделки и выполнения условий.

Из документа может следовать, что контрагенты делятся на несколько групп в зависимости от их важности — критериями могут быть объем закупок, важность для реализации проектов и др. Главное, чтобы объем мероприятий по выяснению надежности и добросовестности контрагента зависел от масштабности сделки.

Для тех, кто входит в первую группу, может быть предусмотрен минимальный список мероприятий. А для третьей группы, наоборот, максимальный. Групп может быть и больше.  

Далее в документе уместно описать наборы контрольных мероприятий для каждой группы. Здесь нужно исходить из принципа: чем больше предполагаемых взаимодействий с контрагентом, тем выше потенциальный налоговый риск и тем больше контрольных мероприятий вы должны осуществлять. Поэтому помимо стандартных проверочных действий можно описывать и специфические мероприятия, принятые в компании.

Важная часть положения — требования и обязательства по мониторингу контрагента после заключения сделки.

Цель документа — фиксация правил, в которых раскрывается, как вы проявляете должную осмотрительность. Для налоговиков важно усердие компаний в этом вопросе.

Неважно, какой контракт вы заключаете, важно — с кем именно вы его заключаете. Взаимоотношения с контрагентами влекут ряд других налоговых аспектов, которые уже не связаны с добросовестностью поставщика. Если есть контракт, значит, он влияет на налоговые обязательства налогоплательщиков.

Когда между двумя организациями сделки осуществляются не по рыночным ценам, возникают две проблемы:

  1. если это взаимозависимые лица и сделки признаются контролируемыми, необходимо пересчитать налоговые обязательства исходя из рыночных цен;
  2. для не взаимозависимых лиц с контролируемыми сделками или для взаимозависимых без контролируемых сделок все равно остается риск: если в результате манипулирования ценами происходит снижение налоговых обязательств, то возникает необоснованная налоговая выгода.

Документирование договорных отношений

Проблем не возникнет, если реальные отношения с контрагентом выражены заключенными договорами, а бизнес-процессы фактически задокументированы.

Например, в договоре о поставке описывается взаимодействие между покупателем и поставщиком.

В зависимости от поставляемого товара видно, что в рамках договора оформляются заявки на отгрузку товара, утверждается транспортный тариф и многое другое, что свидетельствует о реальном бизнес-процессе.

Таким образом, если в договоре описаны фактические отношения, то обязательно остаются «следы» в виде накладных, договоров, актов и других доказательств реальной деятельности.

В данном случае работает правило: чем больше доказательств того, что предусмотренный в договоре порядок взаимодействия реализовывался, тем больше оснований утверждать, что сделка действительно была.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых сделок. 

К таким документам предъявляются конкретные требования:

  • наименование;
  • дата составления;
  • наименование экономического субъекта, составившего документ;
  • содержание факта хозяйственной жизни;
  • величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;
  • наименование должности лица, совершившего сделку, операцию и ответственного за ее оформление, либо наименование должности лица, ответственного за оформление свершившегося события;
  • подписи лиц, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

Законодательные нововведения

Федеральный закон от 18.07.2017 № 163-ФЗ ввел новые статьи, связанные с налоговыми выгодами.

В частности, в нем говорится о том, что не допускается уменьшение налоговой базы или суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика. По имевшим место сделкам налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и сумму подлежащего уплате налога при соблюдении одновременно следующих условий:

  • основной целью совершения сделки не являются неуплата (неполная уплата) и зачет (возврат) суммы налога;
  • обязательство по сделке исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и лицом, которому обязательство по исполнению сделки передано по договору или закону.

В данном случае прямо говорится о том, что налогоплательщик должен внимательно смотреть за фактами хозяйственной жизни. И если эти факты выдуманные, то никакого уменьшения налоговой базы не будет. Кроме того, необходимо понимать, что сделка должна быть совершена с лицом, которое может являться стороной договора, то есть необходимо подтверждение полномочий того, с кем заключается сделка.

Федеральный закон от 18.07.2017 № 163-ФЗ указывает также и на другой важный аспект: не могут рассматриваться неправомерным в качестве самостоятельного основания для признания уменьшения налогоплательщиком налоговой базы и суммы подлежащего уплате налога:

  • подписание первичных учетных документов неустановленным или неуполномоченным лицом;
  • нарушение контрагентом законодательства о налогах и сборах;
  • наличие возможности получения налогоплательщиком того же результата экономической деятельности при совершении иных не запрещенных законодательством сделок. 

Еще один новый документ, на который стоит обратить внимание, — это совместный документ ФНС и Следственного комитета России «Методические рекомендации Следственного комитета России «Об исследовании и доказывании фактов умышленной неуплаты или неполной уплаты сумм налога (сбора)» (Письмо ФНС от 13.07.2017 № ЕД-4-2/13650@).

В нем приводится перечень вопросов, которые проверяющие из ФНС должны задавать руководителю: кто несет ответственность за количество и качество поставляемых товарно-материальных ценностей, услуг, работ; кто принимает первичные документы от поставщика и подписывается
в документе; где происходит принятие товаров по документу; кто в обязательном порядке должен присутствовать при принятии товаров. Ответы на все эти вопросы должны содержаться в договоре. 

Источник: https://kontur.ru/articles/4984

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.