Рыночная цена недвижимости это

Рыночная цена недвижимости это

Содержание

Рыночная стоимость недвижимости. Сопутствующие проблемы

Рыночная цена недвижимости это

  Для того, чтобы вы могли выгодно продать или купить квартиру или дом, вам, в первую очередь, необходимо знать среднюю стоимость аналогичного имущества.

Всем известно, что покупатель всегда ищет жилье подешевле, а продавец пытается продать подороже – чтобы уравнять отношения данных категорий граждан и не допускать резких скачков цен на жилое имущество, существует такое понятие, как оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка объектов недвижимости

В «Федеральных стандартах оценки (ФСО № 2), утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 255, указано, что рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена её продажи.

Стоимость определяется в результате рыночной оценки объекта – такого оценивания имущества, которое учитывает его основные особенности и характеристики, влияющие на его конечную цену. Наибольшее значение имеют:

  • район расположения, окружающая инфраструктура, близость к местам остановок общественного транспорта;
  • этаж, планировка, площадь, вид из окна;
  • год постройки, материал, используемый при строительстве;
  • существующие обременения (залог, долевая собственность, ипотека).

Когда требуется проведение оценки

В соответствии со ст.8 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятого 29.07.1998 г. установлены обстоятельства, когда рыночная оценка проводится в обязательном порядке. Это случаи:

  • приватизация или покупка гражданами недвижимости, принадлежащей государству; 
  • при приобретении имущества в ипотеку (требование об обязательности оценивания обычно устанавливает банк-кредитор); 
  • при покупке жилья семейными парами, составившими брачный контракт (в большинстве случаев, брачный договор оговаривает такое условие); 
  • при разделе имущества в случае развода, если имеются разногласия (например, при нежелании супругов поступать по схеме: тебе – машина, мне – квартира, а продажа жилья невозможна из-за того, что часть средств, затраченных на его покупку, компенсирована материнским капиталом, и, как следствие, объект находится в долевой собственности); 
  • при споре о сумме налога, если собственник жилого помещения с ним не согласен.

В остальных случаях оценивание проводится добровольно. Мы рекомендуем проводить оценочную экспертизу в ситуациях, когда впоследствии может возникнуть спор относительно цены объекта, например, в случаях:

  • наследования имущества несколькими гражданами, особенно, если они конфликтуют между собой или часть из них не согласна с волей наследодателя; 
  • выкупе долей помещения у иных собственников – в целях установления ими реальной цены, которая не позволит вам приобретать жилье себе в убыток в сравнении с аналогичными помещениями, не находящимися в долевой собственности; 
  • передаче жилья в залог – для объективности суммы заложения; 
  • передаче объекта в доверительное управление (предоставление специалисту в области недвижимости или иному лицу права коммерческого использования объекта с последующей выплатой вам прибыли, а ему – процента от дохода или установленной суммы оплаты его труда) – для предотвращения разногласий относительно прибыли.

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Для проведения оценочной экспертизы объектов понадобятся:

  • гражданский паспорт; 
  • документы, подтверждающие права на имущество (свидетельство ГРП, договор, на основании которого вы владеете помещением); 
  • кадастровый или технический паспорт (различные оценщики требуют разные документы); 
  • фотографии всех оцениваемых помещений (кто будет фотографировать – решается по согласованию с исполнителем).

Определение стоимости объекта недвижимости – затратная процедура и её величина колеблется от 3 000 до 10 000 руб.

– в зависимости от категории объекта (комната, квартира, дом с участком), поэтому большинство стремится к избеганию процедуры оценивания своей собственности.

Однако, мы считаем, что в течение нескольких лет в рамках нововведений в налоговом кодексе основная масса владельцев недвижимостью примет эту процедуру, как должное.

Взыскание стоимости услуг по оценке имущества

К нам обратился И. с вопросом, «можно ли взыскать с налогового органа стоимость услуги по оценке имущества, если проводить оценивание понадобилось в порядке оспаривания налога»: гражданину И. пришла квитанция с новым налогом, однако он посчитал, что сумма взыскания слишком велика. По его мнению, оценка имущества проведена не правильно.

И. оплатил квитанцию с налогом, однако, заказал у независимого специалиста услугу по определению рыночной стоимости его имущества, в результате которой была выведена ценность недвижимости – 2 млн. руб. Из суммы налога следовало, база налогообложения равняется 4 млн. руб.

Мы разъяснили И., что согласно пункту 2 ст. 15 Гражданского кодекса, подтверждение ошибки налоговой и причиненный в результате этого материальный ущерб дает ему право на взыскание расходов. Согласно ст. 35 Налогового кодекса, налоговиков можно привлечь к ответственности за убытки, причиненные гражданам, в том числе, в результате неправильного исчисления налога.

Для взыскания затраченных средств И. необходимо: в рамках досудебного решения вопроса, направить претензию в налоговую службу с указанием объективности требований и копиями всех документов, имеющих отношение к делу. Для И. это копии:

  • квитанции с уплатой налога;
  • результатов оценки с рыночной стоимостью имущества;
  • документов, подтверждающих права на недвижимость.

Налоговики обязаны рассмотреть претензию в течение месяца и дать письменный ответ. Если он будет отрицательным, И. необходимо подать иск в мировой суд по месту расположения ответчика (налоговой) с приложением документов, которые направлялись в рамках досудебного урегулирования, и уплатить пошлину (для И. это будет 400 руб. – так как цена иска менее 20 000 руб.).

В письменном отказе от выполнения требований, представители налоговой могут указать, что ответчиком следует считать Росреестр, так как оценка произведена ими, однако это не соответствует действительности: заказчиком работ являются налоговики.

Если они посчитают, что есть основания, то будут самостоятельно в судебном порядке взыскивать уплаченные вам средства с Росреестра.

Источник: https://xranitelochaga.ru/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Рыночная цена недвижимости это

В случаях со сделками, в которых предметом является недвижимое имущество, собственники нередко сталкиваются с такими понятиями, как  кадастровая и рыночная цена объекта.

При этом многим затруднительно определить разницу между этими категориями, что является необходимым при реализации имущества.

Именно поэтому особенно важно ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени.

Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом. Соответственно, данный показатель очень изменчив.

Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже.

Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время. Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  • соглашение о купле-продаже;
  • обмен или дарение;
  • залог;
  • наследство;
  • кредитные договоры.

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора.

Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют. Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены. Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве.

Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта.

На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок.

При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества. Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик  конкретного периода времени.

Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта.

Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  • местность, где расположен участок или дом;
  • строительные материалы;
  • инфраструктура;
  • площади квартир и домов;
  • период существования строения;
  • иные подобные характеристики.

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  1. Определение суммы налога на недвижимость.
  2. Переоформление жилья.
  3. Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  4. Оформление кредитов или ипотек.
  5. Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.

Разница кадастровой и рыночной цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей. Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого.  Однако это не так.

По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего. Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно. Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос.

Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются.

И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта,  в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района.

В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах.

В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит  до  двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений:

  1. Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
  2. Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
  3. Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода – материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты,  как конкуренция, спрос и популярность.
  4. Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
  5. Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества.

Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти. Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта. Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену.

С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее.

При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене.

Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют.

Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности.

Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны. Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

Повышенная кадастровая цена

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно.

Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами  власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену.

В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

  • размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
  • ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
  • не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры. Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют.

Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии.

Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок.

Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели.

В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре.

В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего.

Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них.

В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

Источник: http://zhiloepravo.com/kadastr/stoimost/chem-otlichaetsya-ot-rynochnoy.html

Рыночная стоимость квартиры, как определить, отчет об оценке, рыночная стоимость вторичного жилья, список документов | Жилищный консультант

Рыночная цена недвижимости это

Определение стоимости недвижимости – оценка имущества, осуществляемая в соответствии международных договоров, нормативных актов субъекта Федерации и ФЗ №135 «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г.

Согласно нормативу, осуществлять оценочную деятельность могут как физические, так и юридические лица на основании государственного сертификата.

Для организаций также необходимо застраховать собственную деятельность в соответствии закона.

Если объект имущества – государственная или муниципальная собственность, право на проведение анализа рыночного предложения предоставляется исполнительному органу федеральной власти – отделению РосРеестра.

На основании переданных таким органам и лицам полномочий производится оценка недвижимости при учете кадастрового, ликвидационного, рыночного анализа ее характеристик.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Оценка кадастровой стоимости имущества исполняется региональным отделением РосРеестра в случаях:

  • определения стоимости государственного или муниципального имущества на первичном и вторичном рынке жилья;
  • установки цены на недвижимость для обложения ее налогом;
  • раздела собственности на доли при разводе граждан;
  • отчуждения имущества в судебном порядке;
  • ликвидации аварийной недвижимости для оплаты компенсаций;
  • оценки частных объектов первичного рынка жилья, в том числе недостроенных.

Ликвидационная оценка недвижимости основывается на выведении определенной средней рыночной стоимости квартиры, за которую ее можно будет реализовать в короткий срок.

Рыночная стоимость квартиры обычно высчитывается частной риэлтерской конторой при проведении независимой экспертизы и самим владельцем недвижимости.

По величине этот показатель приближен к кадастровой стоимости жилья, но есть разница в маркетинговой составляющей. Коммерческая или рыночная стоимость имущества основывается на цене аналогичной недвижимости данного сегмента рынка.

При этом учитывается возможность долгосрочной реализации товара и материальная заинтересованность фактического владельца.

Оценка рыночной стоимости квартиры применяется при продаже имущества или передаче его во временное пользование.

Порядок оценки рыночной стоимости квартиры

Как рассчитать стоимость недвижимости:

  1. Заключение соответствующего соглашения с сертифицированным специалистом-оценщиком или компанией. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора на проведение оценки недвижимости].
  2. Передача исполнителю необходимой документации.
  3. Посещение специалистом объекта недвижимости для оценки технического состояния и сбора первичных сведений.
  4. Формирование отчета на основании полученных данных. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец отчета об оценке квартиры].
  5. Получение заказчиком конкретной справки с определенной величиной оценки.

При ответе на вопрос, как узнать рыночную стоимость квартиры, следует взять за основу кадастровую оценку отдельной квартиры и добавить к ней следующие факторы, влияющие на расчет окончательной суммы:

  • Площадь помещения.
  • Характеристики имущества (состав строения, количество этажей, год постройки).
  • Дополнительная комплектация (наличие систем коммуникаций).
  • Удаленность объектов инфраструктуры (продовольственные магазины, муниципальные заведения, автомагистрали и общественные остановки).
  • Безопасность объекта и благоустройство прилегающей территории.

Список документов для проведения оценки рыночной стоимости квартиры

Чтобы рассчитать рыночную стоимость квартиры, необходимы следующие документы:

  1. Свидетельство о собственности (выписка из ЕГРИП), купле-продаже, аренде, договор социального найма или иной документ, удостоверяющий право владения рассматриваемого имущества.
  2. Паспорт заявителя для физического лица.
  3. Выписка из ЕГРЮЛ и справка постановки на учет в налоговом комитете – для организаций.

Дополнительный пакет документации, оформляемый в региональном отделении РосРеестра:

  • кадастровый паспорт;
  • технический план строения;
  • экспликация.

Заключение

Оценка рыночной стоимости недвижимости отличается от кадастровой материальной составляющей интересов собственника квартиры. При формировании обоснованной стоимости следует учитывать критерии:

  1. Площади жилого помещения. При этом на основании рыночной ликвидности действует правило: при увеличении площади, цена возрастает с пропорциональным уменьшением общей стоимости.
  2. Наличие инфраструктуры и узлов коммуникаций.
  3. Отдаленность от социальных центров.

При расчете стоимости необходимо взять за основу кадастровую оценку аналогичной или этой недвижимости или провести анализ подобного сегмента рынка. Затем полученную величину необходимо скорректировать в зависимости от перечисленных критериев и материальной заинтересованности владельца квартиры.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/rynochnaya-stoimost-kvartiry/

Как правильно определить рыночную стоимость недвижимости и не продешевить

Рыночная цена недвижимости это

Когда встаёт вопрос о продаже квартиры, то владелец хочет получить наибольшую сумму, но устанавливать высокую цену неразумно, ведь так можно вообще не продать жилье.

Для определения оптимальной цены продажи необходимо опираться на какие-то реальные факты, мнения экспертов, но также важно учесть материальные составляющие, например, сколько вы вложили в ремонт.

И как поступить в ситуации, если продать квартиру необходимо срочно?

Разумно предположить, что основополагающим фактором здесь будет рынок. Именно он будет непосредственно влиять на ценообразование недвижимости, поскольку расценки уже сформированы многочисленными продавцами и риэлторскими компаниями.

Как формируется стоимость недвижимости?

Многие наивно полагают, что способны самостоятельно определить цену на свою недвижимость, но довольно часто оказывается так, что объект длительное время так и остаётся размещенным в рекламных сервисах без востребования. И только по прошествии полугода и более, его владелец понимает, что установил высокую цену, и ее стоило бы уменьшить, но время потеряно, планы сорваны.

Поэтому необходимо сразу адекватно смотреть на вещи и расценивать недвижимость на основании объективных фактов.

Все знают и видят, что цены на недвижимость не стоят на месте и зачастую они существенно могут измениться всего за 1 год. Разница в цене квадратного метра на начало и конец года может составлять 3-6%, а то и больше. Как быть, ведь объявление может висеть безрезультатно несколько месяцев?

Есть довольно практичный и удобный выход из этой ситуации: каждый месяц обновлять объявление. Это более трудозатратно, но так ваше предложение будет под постоянным контролем, и вы не упустите шанс получить более высокую прибыль, если цены на недвижимость вырастут.

Но бывает и наоборот, цены не растут, а падают. Такое если и случается, то крайне редко и на сверхмалую величину, поэтому беспокоиться по этому поводу не стоит. Что касается определения корректной цены на недвижимость, то есть несколько стратегий ценообразования:

  • Если деньги нужны не срочно, то можно несколько повременить с продажей. Тем самым, дождавшись, когда стоимость одного квадратного метра вырастет до пикового показателя. Конечно, может оказаться так, что ждать придётся долго, так и не дождавшись увеличения.
  • При размещении объявления укажите стоимость, превышающую рыночную, но при этом укажите отметку о возможности торга. Так вы в режиме реального времени сможете контролировать цену, и если она действительно вырастет на момент продажи квартиры, то на торге можно сделать меньшую скидку. Плюс этой стратегии в том, что на рынке в целом покупатели хорошо реагируют на скидки.
  • Если квартиру необходимо продать срочно, и совсем нет времени ожидать покупателя, то обращайтесь к услугам риэлторских компаний. Здесь следует понимать, что вы потеряете как минимум 15% от средней рыночной цены, зато избавитесь от недвижимости за короткий срок, сразу получив всю сумму средств на руки или счёт в банке.

Определяем стоимость практическим путем

Чтобы определить оптимальную стоимость квартиры, необходимо провести анализ рынка недвижимости. Процесс будет заключаться в разделении квартир на категории с последующим сопоставлением цен внутри каждой из категорий:

  • Квартиры с ремонтом и евроотделкой;
  • С мебелью и техникой;
  • Пустые с ремонтом;
  • С мебелью, но требующие ремонта;
  • Пустые без ремонта.

Важно понимать, что стоимость ремонта бюджетного уровня, чем обычно руководствуются специалисты и эксперты, составляет порядка 1 тыс. $ на комнату. Соответственно, квартира без ремонта в старом доме или требующая ремонта по сравнению с отделанной будет, как минимум на 2-3 тыс. $ дешевле.

Разумеется, у всех рамки затрат на ремонт свои и могут быть как сверхмалыми, так и сверхбольшими. Поэтому необходимо опираться на средние показатели, опять же, представленные на рынке.

Также необходимо учитывать срок службы строения. Квартира в 30-летнем доме явно будет дешевле аналогичного предложения в новостройке, потому что время является неоспоримым фактором, который неуклонно снижает стоимость, так как надёжность здания падает, что связано с неблагоприятными факторами, такими как устаревание коммуникаций.

Что ещё влияет на стоимость?

Кроме возраста здания при определении стоимости жилья необходимо учитывать ещё несколько дополнительных факторов. Зачастую от того, насколько грамотно вы определили цену, может зависеть скорость реализации недвижимости, потому что покупатели будут опираться на те же факты. К ним следует отнести:

  • Этажность недвижимости: при прочих равных условиях (один и тот же дом, сопоставимый уровень ремонта и проч.), цены на жилье, расположенное на первом этаже будут ниже, чем на квартиры, расположенные на 3-5 этажах.
  • Пространственное положение: если жилье находится с южной стороны, оно будет стоить чуть дороже квартир, находящихся с северной.
  • Географическое расположение. Существенным ценообразующим фактором является то, в каком районе находится квартира. Дороже жилье будет в центре, так как под боком вся инфраструктура, и в спальных районах, так как тихо и комфортно. В средней полосе жилье будет несколько дешевле.
  • Социальный фактор. Может неразумно, но иногда полезно учитывать именно этот фактор, то есть слухи о вашем районе. Если регулярно происходит много различных происшествий, то и покупатели неохотно будут реагировать на ваше объявление. Чтобы продать жилье в районе с неблагоприятным имиджем, необходимо снизить стоимость, пусть даже в ущерб среднерыночной.
  • Инфраструктура: транспортная доступность, наличие поблизости школ, детских садов, больниц, мест для отдыха.
  • Экология микрорайона: близость дома к промышленным предприятиям ухудшит показатель спроса на жилье.
  • Материал изготовления стен дома: кирпичные дома стоят дороже панельных и даже монолитных.
  • Состояние придомовой территории: потенциальные покупатели могут оценивать, есть ли детская площадка возле дома, есть ли место для парковки автомобиля, насколько в целом ухожен двор.

Чтобы быть уверенным в своей точке зрения относительно стоимости квартиры, можно обратиться к услугам оценщиков. Эти специалисты ведут подробную статистику объектов недвижимости с учетом всех параметров, поэтому сумеют грамотно и обоснованно сформировать цену. Итак, куда обращаться для оценки стоимости квартиры:

  • В риэлторскую компанию;
  • В юридическую фирму;
  • В оценочное бюро;
  • К независимому частному оценщику.

Если у вас нет опыта продажи недвижимости, удобнее будет обратиться к услугам специализированных компаний, потому что даже при установке средней рыночной цены порой приходится ожидать длительное время, когда на ваше объявление обратят внимание потенциальные покупатели.

Источник: https://SunSochi.com/blog/kak_opredelit_rynochnuyu_stoimost_nedvizhimosti/

Виды стоимости квартиры: отличие рыночной от инвестиционной

Рыночная цена недвижимости это

Объекты рынка жилья, равно как и вообще объекты рынка недвижимости, могут быть полностью охарактеризованы, если имеется их описание по физическим, экономическим и правовым параметрам. Выделяя тот или иной параметр, легко классифицировать объекты рынка жилья.

Классификация объектов рынка жилья на основании их физического описания

Физическое описание объекта рынка жилья содержит его техническое описание, включающее геометрические параметры (площадь, объем, линейные размеры), описание конструкций и их характеристик, описание дома, элементом которого является объект (например – квартира в многоквартирном доме) и пр. Такое описание позволяет идентифицировать объект недвижимости по физическим характеристикам. Естественным неотъемлемым параметром объекта недвижимости является адрес объекта.

Среди физических параметров потребители на рынке жилья выделяют те, которые, по их мнению, являются определяющими.

К ним относят:

  • тип застройки и жилого помещения;
  • этажность дома (в многоэтажных домах и этажность квартиры);
  • материал стен;
  • тип планировки.

Основной классификацией является тип застройки и тип жилого помещения.

Квартирой называют конструктивно обособленную сложную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенную и в административном порядке признанную пригодной для постоянного проживания граждан.

Квартира должна иметь обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования.

Квартира должна иметь хотя бы два функциональных объема (комнаты), а в ее пределах не должно быть функциональных частей (площадей, объемов) других квартир или мест общего пользования.

Жилым помещением может быть не только квартира, но и отдельная комната, например, комната в общежитии.

Жилой комнатой называется конструктивно обособленная функциональная неделимая часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры.

Технический учет жилищного фонда в Российской Федерации выполняют учреждения системы бюро технической инвентаризации (БТИ). Основой для построения системы БТИ в новых условиях явилось постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301.

Постановление указывает, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и стоимости объектов жилищного фонда.

В настоящее время работа БТИ регламентируется Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике

В соответствии с Инструкцией результаты технической инвентаризации жилья указывается в учетно-технической документации, группируемой в инвентарное дело.

Элементом учетной документации, которая выдается владельцу жилой недвижимости, называется «техническим паспортом» объекта жилой недвижимости.

Учет принадлежности жилой недвижимости осуществляется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации, поступающей от учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Экономическое описание объектов рынка жилья

Экономической характеристикой объекта жилой недвижимости является его стоимость.

Можно выделить следующие виды стоимости жилья:

  • инвентаризационная стоимость;
  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость.

Инвентаризационная стоимость

Такая стоимость определяется БТИ по методикам, основанным на осредненных параметрах, рассчитываемых для регионов и районов. Достаточно укрупненный характер используемых параметров приводит к значительным отклонениям значений инвентаризационной стоимости от действительных цен, фиксируемых в сделках.

В современной рыночной экономике России инвентаризационная стоимость объектов, определенная БТИ, используется для налогообложения жилой недвижимости. С определенным допуском можно утверждать, что инвентаризационная стоимость жилья в России есть аналог стоимости в целях налогообложения, принятой в развитых странах.

Рыночная стоимость

Первым опытом введения системы определения рыночной стоимости жилой недвижимости на государственном уровне явилась «Временная методика оценки жилых помещений», утвержденная приказом Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. № 17-115. В соответствии с основной целью, которую ставила перед собой методика, определялись нижние и верхние границы цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений в Российской Федерации.

В соответствии с методикой рыночная стоимость жилья, в частности квартиры, определялась как средняя оценка (средняя арифметическая) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее пяти испытаний. В качестве испытаний рассматривались данные о ценах, зафиксированных в сделках или в публичных сообщениях.

С точки зрения теории оценки методика реализовывала рыночный подход к оценке недвижимости на основе применения методов математической статистики при обработке результатов.

ГОСТ Р51195.0.02–98 «Единая система оценки имущества.

Термины и определения» ввел следующее определение рыночной стоимости: «рыночная стоимость имущества есть расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести».

Существенным моментом при определении рыночной стоимости являются следующие условия:

  • покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
  • обе стороны в сделке хорошо информированы, либо пользуются квалифицированными консультантами и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить свои интересы;
  • имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени;
  • покупка оплачивается наличными деньгами или их эквивалентами;
  • цена представляет собой нормальную (разумную) компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке.

Инвестиционная стоимость

Инвестициями в жилищный фонд являются инвестиции в жилищное строительство. В нашем случае под инвестиционной стоимостью жилья будет пониматься стоимость, складывающаяся при строительстве жилья, на которую оказывают влияния местные условия хозяйствования в том или ином регионе.

Если в развитой рыночной экономике можно прозрачно проследить связь между рыночной и инвестиционной стоимостью, то в условиях России эта связь не однозначна. Рыночная стоимость, как было указано выше, складывается на рынке жилья, тогда как инвестиционная стоимость определяется прежде всего затратами строителя.

Как показывает российская практика, возможны случаи, когда стоимость строительства оказывается выше, чем рыночная стоимость.

В условиях экономики, построенной на бартерных отношениях, такое явление не редкость. Однако к действительному рыночному хозяйству этот факт имеет не прямое отношение.

Тем не менее для дальнейшего анализа рынка жилья мы выделяем понятие «инвестиционная стоимость» как стоимость, складывающаяся на строительном рынке в данном регионе на отдельные виды жилой недвижимости.

В любом случае рыночная стоимость будет с наибольшей достоверностью определять отношения, складывающиеся на рынке.

Правовое описание объектов рынка жилья Третьим элементом описания объекта недвижимости является правовой статус.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) указывает, что собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Владение жилым помещением означает реальное обладание жильем, выражающееся в праве использовать его по своему усмотрению, право изменять его облик, реконструировать его.

Однако следует помнить, что действия собственника, связанные с изменением характеристик жилья, могут быть ограничены нормами технического и этического надзора, накладываемыми обществом. Так, перестраивать квартиру в многоквартирном жилом доме собственник может только после согласования с службами, отвечающими за сохранность здания.

В городе это могут быть соответствующие подразделения городской администрации.

Если действия собственника, реализующего свое право владения, сталкиваются с правами других собственников, то это также является своего рода ограничением его прав.

Например, владелец жилого дома расписывает стену дома рисунками, оскорбляющими соседей. Скорее всего, это будет основанием для прекращения действий собственника – ему предложат убрать рисунки.

Право пользования жильем означает, что собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается.

Извлечением пользы для собственника жилья является сам факт его проживания в квартире или доме.

Выгодой для собственника может быть использование жилого помещения в качестве залога для получения ссуды или обеспечения иного обязательства.

Доход от использования жилого помещения, как правило, извлекается при сдаче его в аренду (найм).

Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья – продать, обменять, подарить и т. п.

Право собственности, объединяющее в себе все три отдельных права, представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю –собственнику осуществлять любые действия с принадлежащим ему имуществом: продать, подарить, завещать, разделить и т. д.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на жилье, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Регистрации  подлежат:

  • право собственности,
  • право хозяйственного ведения,
  • право оперативного управления,
  • право пожизненного наследуемого владения,
  • право постоянного пользования,
  • ипотека,
  • сервитуты,
  • иные права.

Источник: https://nedvigimost-i-financi.ru/vse-o-kvartirah/vidy-stoimosti-kvartiry-otlichie-rynochnoj-ot-investitsionnoj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.