Рыночная и ликвидационная стоимость при ипотеке

Рыночная и ликвидационная стоимость при ипотеке

Содержание

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Рыночная и ликвидационная стоимость при ипотеке

Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.

Что такое отчет об оценке стоимости недвижимости

Отчет об оценке стоимости недвижимости — это документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который содержит информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вы можете скачать пример отчета об оценке, чтобы узнать, как выглядит документ.

Зачем оценивать недвижимость

Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:

  • Покупаете или продаете недвижимость
  • Получили недвижимость по наследству
  • Хотите застраховать квартиру
  • Оформляете кредит под залог недвижимости
  • Решаете спорные вопросы

Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.

Оценка недвижимости онлайн

Если же вам не нужно иметь официальный документ с подтверждением стоимости недвижимости, но важно определить ее цену, воспользуйтесь сервисом «Анализ цены» от ДомКлик.

«Анализ цены» — это сервис онлайн-оценки стоимости квартир, основанный на реальных ипотечных сделках Сбербанка. Он поможет продавцам назначить адекватную цену и не упустить выгоду, а покупателям — не переплатить.

Зачем отчет банку

Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости вашей квартиры — ведь банк берет ее в залог. Отчет можно оформить онлайн — быстро и безопасно.

Оценка точно понадобится, если вы:

  • рефинансируете ипотеку другого банка в Сбербанке
  • купили в ипотеку Сбербанка квартиру на стадии строительства и дом наконец построен
  • покупаете квартиру или жилой дом с земельным участком на вторичном рынке

Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке».

Также оценка может понадобиться при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка.

На ДомКлик вы можете найти недвижимость, при покупке которой предоставлять отчет об оценке не придется. Такие квартиры отмечены значком «Ипотека без отчета об оценке».
Подробнее о проекте можно узнать здесь: «Ипотека без отчета об оценке».

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи квартиры
  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Где заказать оценку недвижимости

Заказывать отчет об оценке лучше в надежной оценочной компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.

Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании прямо на ДомКлик.

Аккредитация оценочной компании в Сбербанке — это показатель ее надежности. Кроме того, в этом случае вы можете быть уверены, что все требования к отчету об оценке будут соблюдены.

Вариант 1: на ДомКлик

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
  3. Оплатите услугу

Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, отчет об оценке может заказать для вас менеджер. 

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Позвоните или напишите менеджеру — сообщите о том, что хотите заказать отчет об оценке
  3. Получите от менеджера договор на оценку и ссылку на оплату, оплатите услугу

Вариант 3: в оценочной компании

Подойдет в любой ситуации — если вы только оформляете или уже оформили ипотеку Сбербанка.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Зайдите на страницу «Поиск оценочных компаний» на ДомКлик
  3. Введите адрес квартиры, чтобы узнать, какие оценочные компании работает по этому адресу
  4. Выберите компанию из появившегося списка
  5. Нажмите на кнопку «Получить консультацию» — и мы соединим вас с оценочной компаний безопасно и бесплатно
  6. Обсудите условия и — если они вам подходят — закажите отчет напрямую в выбранной компании
  7. Оплатите услугу

Что будет после заказа и оплаты отчета

Если вы заказали отчет об оценке в личном кабинете ДомКлик или через менеджера, после оплаты с вами свяжется представитель оценочной компании. Вы сможете выбрать удобное время для встречи. Специалист приедет на объект, осмотрит его и сделает фото, а после — подготовит отчет об оценке недвижимости.

Как получить готовый отчет об оценке

При заказе отчета через ДомКлик вам ничего не нужно будет делать дополнительно.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка

Готовый отчет об оценке, подписанный электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании, автоматически отправляется в банк, а вы сможете скачать его в личном кабинете ДомКлик — никаких лишних поездок.

Если вы заказываете отчет для себя

Готовый отчет вы получите на электронную почту, указанную при заказе услуги. Отчет будет подписан электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании.

Сколько стоит оценка

Примерную стоимость отчета об оценке в вашем городе вы увидите на ДомКлик на странице сервиса после ввода адреса.

В среднем же стоимость отчета составляет от 3 до 6 тысяч рублей. Точную стоимость вы сможете узнать в оценочной компании. Она зависит от региона, города и типа недвижимости и не зависит от оценочной компании.

Кто оплачивает оценку: продавец или покупатель

По традиции, оценку оплачивает та сторона, которой отчет необходим. Чаще всего, эта сторона — покупатель. Но ни один из законодательных актов не регламентирует — кто именно должен оплачивать оценку недвижимости.

Тем не менее, если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, оплачена она должна быть со счета покупателя. При этом, если вы покупатель, и вам удастся договориться с продавцом о том, что он оплачивает оценку полностью или частично — для банка имеет значение только счет, с которого оплачена оценка, а не то, как именно об оплате договорились стороны.

Срок подготовки оценки

Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.

Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.

Срок действия отчета об оценке

Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/otchet-ob-oczenke-otvety-na-populyarnye-voprosy

Как происходит оценка жилой недвижимости для ипотечного кредита и ее стоимость

Рыночная и ликвидационная стоимость при ипотеке

Зачастую при проведении любых правовых операций с недвижимостью, нужно определить её стоимость. Для этого необходимо провести оценку жилья, чтобы знать как рыночную, так и ликвидационную стоимость, без которых невозможно продать его.

Под этой стоимостью подразумевается такая цена жилья, по которой оно будет реализовано за короткое время, в срок, меньше обычного срока экспозиции, других подобных объектов, без дополнительных условий. Срок экспозиции — это период времени, который начинается с той даты, когда объект представлен на рынок оценки до окончательной даты совершённой сделки.

В значении ликвидационной стоимости нуждаются многие учреждения, такие как:

  • Банки, которые предоставляют ипотечное кредитование на приобретение квартиры, так как она будет находиться в залоге, на всё время расчёта за ипотеку;
  • Любой покупатель недвижимости, который заинтересован в его покупке;
  • Федеральные и муниципальные органы власти, при уничтожении недвижимостей, которые являются аварийными;
  • В суде, при конфискации жилья за долги.

Рыночная стоимость недвижимости определяется на основе маркетинга. Расчёт стоимости жилья происходит без учёта ограничения срока, который потребуется для реализации его, и зависит полностью от фактической цены на рынке. Рыночная цена является реальной стоимостью объекта, существующая в данное время на рынке жилья.

Ликвидационная стоимость жилья имеет определённую величину недвижимости, за которую его легко и достаточно быстро реализовать.

Между двумя видами стоимости существуют видимые отличия:

  1. Ликвидационная цена недвижимости намного ниже рыночной, и имеет ограничение во времени.
  2. На рыночную цену недвижимости будет влиять состояние жилого дома и близкое расположение инфраструктуры.

Размер стоимости, при продаже жилья, определяется по коммерческой цене на жильё с учётом возможных расходов при подготовке к продаже квартиры.

Чтобы определить размер цены на объект собственности, пользуются двумя способами:

Прямой способ происходит методом сравнения объекта недвижимости, которое предлагается к продаже с аналогичным жильём. Этим методом пользуются специалисты риэлтерских фирм, так как, они имеют статистику фактических сумм приобретённого жилья и возможность безошибочно назначить ликвидационную цену.

Косвенный способ происходит путём анализа рыночной стоимости на жилую собственность. Выявляется средний показатель стоимости на рынке жилья, без денежной суммы, затраченной на его ликвидацию.

Важно: Если продавец не имеет фактическими данных о настоящем обороте недвижимости на рынке, лучше воспользоваться косвенным методом, чтобы определить ликвидационную цену объекта.

При данном расчёте ликвидационной стоимости необходимо учитывать действие корректировочной поправки, которая отражает влияние множества причин на совершение сделки с недвижимостью.

Величина корректировки, которую применяют в формуле, для нахождения ликвидационной цены, не является определённой, поэтому косвенный способ не является точным.

В настоящий момент коэффициент корректировки используют величиной в 20% от рыночной стоимости жилья.

Оценка ликвидационной стоимости, независимо от того, какой метод будет для этого применён, проводится в два этапа:

  1. Сначала определяют рыночную стоимость жилья;
  2. Рассчитывают величину корректировочной поправки, на вынужденность продажи, на которую.

Влияют такие факторы, как:

  • Каким способом будет совершена сделка.;
  • В какой срок;
  • Какая сумма расходов связана с реализацией жилья;
  • Какие риски инвестирования.

Документы, требуемые для экспертизы объекта недвижимости

  • Копии каких-либо планов или существующих карт, имеющих описание, а также какое-то обозначение того места, где расположена оцениваемая недвижимость;
  • Пакет документов из БТИ;
  • Данные о различных постройках, на той местности, где требуется оценить недвижимость;
  • Свидетельство о праве распоряжаться землёй.

При использовании косвенного способа, в расчёте ликвидационной цены на недвижимость, вычисляется по единой формуле:

  • Л= В*К, где
  • К — обозначение поправочного коэффициента;
  • В – обозначает рыночную цену рассматриваемого жилья
  • Л – обозначает нужную сумму к вычитанию.

Ликвидационный вычет уменьшает окончательную стоимость оценки объекта. При расчёте вычета нужно учесть некоторые факторы:

  • Сжатые сроки экспозиции, при которых собственник не может проводить рекламу своего жилья и подбирать для продажи более выгодного покупателя.
  • Привлекательность для покупателя. Рассматриваются все лучшие стороны недвижимости, которые могут вызвать повышенный интерес к ней;
  • Рыночная ликвидность. Если цена жилья, высокая, тем меньше будет покупателей;
  • Субъективные особенности, при которых нужно учитывать возможные финансовые затраты, связанные с подготовкой или продажей жилья.

Источник: https://ipoteka.finance/dokumenty/kak-proishodit-ocenka-zhiloj-nedvizhimosti-dlja.html

Оценка квартиры для ипотеки: зачем она нужна и как ее провести

Рыночная и ликвидационная стоимость при ипотеке

Оценка квартиры для ипотеки — это официальный отчет с указанием рыночной стоимости приобретаемой собственности. Этот документ предоставляется банку для установления ликвидности залоговой недвижимости. При нарушении договора банк имеет право продать залоговое жилье.

  • Что такое оценка квартиры
  • Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке
  • Какая бывает стоимость
    • Факторы, влияющие на рыночную цену
    • Факторы, влияющие на ликвидационную цену
  • Преимущества и недостатки оценки
  • Кто делает оценку недвижимости для ипотеки
  • Сколько стоит оценка
  • Документы для оценки квартиры
  • Как происходит оценка квартиры
  • Что делать, если стоимость квартиры отличается от суммы ипотеки
    • Как повлиять на результат оценки
  • Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки
  • Заключение

Что такое оценка квартиры

Чтобы банк выдал деньги на покупку квартиры, нужно собрать пакет документов. Один из важнейших документов — это оценка стоимости недвижимости.

При расчете учитывается: состояние жилья, перспективность района, технические данные. Этот отчет — подтверждение ликвидности имущества, на приобретение которой выдаются деньги. Оценка нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

При заключении договора кредитования на большую сумму денег недвижимое имущество выступает гарантом возврата долга.

Поэтому необходимо определить ее рентабельность в сравнении с заемной денежной суммой. Для этого оценочные компании проводят независимую экспертизу.

В результате банк получает достоверную информацию о цене, а клиент видит реальные перспективы покупки. Обе стороны застрахованы от обмана.

Зачем это банку

Недвижимое имущество остается собственностью банка до полного погашения долга по ипотеке. В случае неисполнения кредитных обязательств банк может реализовать недвижимость в счет закрытия долга. Это уменьшает риски, ведь свои деньги банк вернет при любом исходе.

Какая бывает стоимость

Стоимость бывает рыночной и ликвидационной. Рыночная — средняя по рынку цена, за которую квартира уйдет в ближайшее время.

Обычно ее определяют, сравнивая цены на квартиры с похожей планировкой в этом же районе. Но она может отличаться от цены в отчете, потому что оценщик объективно анализирует все нюансы.

Например, продавец может завысить стоимость из-за дизайнерского ремонта. А по факту — он ничего не стоит.

Ликвидационная — это цена от покупателя, то есть та, с которой продавцу придется согласиться, если он спешит продать квартиру. Это вынужденная и заниженная цена.

Факторы, влияющие на рыночную цену

Из чего складывается рыночная стоимость:

  • район, где расположен дом.
  • уровень развития инфраструктуры.
  • возраст дома.
  • материалы здания.
  • качество ремонта.
  • возможность перепланировки.
  • наличие балкона, лоджии.
  • вид из окна, благоустройство территории, ремонт в подъезде.
  • спрос на рынке недвижимости.

Факторы, влияющие на ликвидационную цену

Основные факторы — желаемые сроки продажи недвижимости и кризис на рынке. Банку нужна ликвидационная цена, чтобы в случае банкротства заемщика реализовать залоговое имущество в кратчайший срок.

Чаще всего ликвидационная и рыночная цены не сильно отличаются. Но бывают исключения. Например, квартира с дорогостоящим ремонтом, расположенная в неблагополучном районе со слабой инфраструктурой. В этом случае ликвидационная цена будет ниже рыночной.

Преимущества и недостатки оценки

У ипотечной оценки есть преимущества и для банка, и для клиента. Первая сторона, зная стоимость недвижимости, одобряет кредит. Реальная подтвержденная цена — аргумент в судебном разбирательстве при проблемах с выполнением условий договора.

Для клиента — это гарантия выгодной покупки, которую в случае необходимости можно реализовать и вернуть или приумножить инвестиции. Заемщик таким образом защищает себя от лишних комиссионных начислений. Единственный недостаток — придется заплатить оценщику.

Кто делает оценку недвижимости для ипотеки

Услугу предоставляют оценочные компании в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в России».

Что подтверждает квалификацию оценщика:

  • диплом о соответствующей специализации;
  • членство в ассоциации СРО;
  • полис страхования гражданской ответственности.

Как выбрать оценщика

Чаще всего банк сам рекомендует оценочные компании, так оценка квартиры происходит быстрее. При выборе ориентируйтесь на цену и сроки оценки. Проверяйте, есть ли у компании аккредитация, стаж.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Ценовая политика зависит от региона. В Москве такая услуга стоит около 3500-5000 руб. В других регионах дешевле — от 2000 до 4000 руб. Если оценку надо сделать быстро, стоимость будет дороже на 1000-2000. Оплачивать услуги оценщика должен заемщик как инициатор оформления кредита.

Как происходит оценка квартиры

Оценка недвижимости состоит из нескольких этапов: осмотр объекта, района, здания, внутреннего состояния жилплощади. После этого ее сравнивают с аналогичной на рынке недвижимости. Определяют рентабельность. Когда все критерии оценены, эти данные сводятся в официальном отчете.

отчета

Оценка квартиры включает:

  1. Данные оценочной компании.
  2. Паспортные данные заказчика оценки.
  3. Подробную информацию об объекте недвижимости.
  4. Анализ рынка недвижимости, сравнительные данные.
  5. Рыночную стоимость.
  6. Ликвидационную стоимость.
  7. Дату анализа.

Отчет сопровождается приложением с фотографиями жилплощади, копиями документов, разрешающих продажу. Оценка составляется в течение 2-5 дней. Она действительна 6 месяцев.

Что делать, если стоимость квартиры отличается от суммы ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки влияет на сумму кредита. Когда стоимость, установленная оценщиком, больше цены, запрашиваемой продавцом, тогда полученного кредита хватит на покупку.

Но бывает и наоборот. Тогда клиент банка может воспользоваться услугами другой компании. Это поможет, если предыдущий оценщик не учел все факторы, влияющие на настоящую стоимость. Если стоимость в отчете увеличить не получится, тогда ищут дополнительную залоговую собственность. Можно попытаться сбить цену на недвижимость или оформить кредит наличными.

Как повлиять на результат оценки

Оценка проводится компанией, для которой нет выгоды от увеличения или занижения стоимости имущества в отчете. Ее действия полностью правомерные. На них не может повлиять ни заемщик, ни банк.

Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки

Обязательное условие рефинансирования — повторная оценка. От нее зависит процент на ссуду, срок кредита, одобрение банка на предоставление денег в долг. Процедура проводится, даже если рефинансирование в том же банке, где оформлен действующий ипотечный договор.

Заключение

Без объективной оценки квартиры для ипотеки не обойтись. Официальный документ, предоставленный независимым оценщиком, имеет правовую силу в суде при возникновении споров. Поэтому оценку стоит делать по всем правилам и внимательно проверять.

Источник: https://news.myseldon.com/ru/news/index/234185289

Оценка квартиры для ипотеки — полный гайд на 2019 год

Рыночная и ликвидационная стоимость при ипотеке

Сколько стоит оценка квартиры для ипотека от банка и для чего нужна оценка квартиры по ипотеке в 2019 году в РФ

Ситуация: банк одобрили вам ипотечный кредит для вашей квартиры. Теперь вас просят собрать еще некоторые документы — в частности, оценку на квартиру. Банк это делает для того, чтобы быть уверенным, что вы берете кредит не на хижину в лесу, а на реально существующую квартиру.

Рассказываем как сделать оценку квартиры под ипотеку в рамках закона:

Перед тем как самим оценивать квартиру и ставить цену за квартиру — лучше обратиться к оценщикам. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Есть несколько пунктов, которые нужно проверить перед тем как нанять оценщика:

1. У него должно быть нужное образование. Оказывается, на оценщиков обучают в университетах и институтах;

2. Членство в одной из ассоциации оценщиков: СРО (Саморегулируемая организация оценщиков) или РОО (Российское общество оценщиков);

3. Также профессиональные оценщики имеют полисы обязательного страхования. Это делается для того, чтобы обезопасить вашу сделку и оценщик мог вернуть деньги за неверную оценку имущества.

Вы можете поискать оценщика в интернете и собрать несколько десятков анкет и после выбрать нужного и удобного вам. Но также банки сами предлагают оценщиков. Это удобно: оценщик знает какие у банка особенности и условия для подачи документов об оценки имущества. Так вы сможете избежать проблем с документами, когда снова обратитесь в банк.

В среднем выезд оценщика происходит за 1-2 дня, отчет готовиться от 3-6 дней. Цены у оценщиков варьируются, но не превышают 3000 рублей. Иногда, вторая копия отчета об оценке стоит денег. Лучше уточнить этот момент у специалиста заранее.

1. Какой оценщик сделал этот отчет;

2. Подробные детали квартиры: в каком она состоянии, и кто в ней проживает;

3. Анализ рынка недвижимости именно в этом районе;

4. Если жильцы не смогут обеспечивать кредит — как быстро ее можно продать на торгах и традиционным способом;

5. Копии документов и фотографии квартиры.Также проверьте, чтобы оценщик поставил печать и подпись. Без них отчет считается недействительным.

Оценщик в конце отчета пишет две суммы: рыночную и ликвидационную. Рыночная цена означает, что если банк захочет продать квартиру, то продаст ее не торопясь и спокойно. А ликвидационная цена означает, что квартиру будут продавать на торгах по минимальной цене. На каждую из этих цен влияют несколько факторов. Давайте рассмотрим некоторые:

Начнем с того, что расположение вашей квартиры в каком-то районе влияет на ее дороговизну. Если у вас новостройка среди панельных хрущевок — цена будет ниже, чем у квартиры в центре города. Также на стоимость влияет состояние дома: когда последний раз делали капитальный ремонт, сколько этажей в доме, есть ли мусоропровод, парковка или проверяют состояние подъезда.

Еще оценщики обращают внимание на внутренний ремонт квартиры: лежит ли плитка в ванной, ламинат или паркет постелен в остальных комнатах, поклеены обои или просто покрашены стены. Также оценщику не важно какой у вас ремонт: за 200 тыс. рублей или за 5 тыс. рублей — в любом случае это будет один и тот же повышающий коэффициент для квартиры.

Оценка рынка тоже помогает увидеть реальную стоимость вашей квартиры по сравнению с остальными. Чаще всего не важно из чего сделан дом: кирпичный, монолитный или панельный. Для панельных часто вводят повышающий коэффициент. Этот способ поможет вам лучше понять, где за квартиру завышенная цена, а где заниженная.

Оценка аналогичных квартир

Для определения ликвидационной цены смотрят на показатели рынка: эластичность спроса на аналогичную квартиру, состояние экономики в данный момент. Банку нужно продать такую квартиру максимально быстро: чтобы закрыть долг по кредиту, который вы не смогли обеспечивать. Поэтому чаще всего у ликвидационной цены выше стоимость, чтобы побыстрей закрыть кредит и вернуть деньги заемщику.

Есть множество нелегальных способов, но мы не будем говорить о них, потому что это несет риск для вас. Если банк заподозрит, что вы пытаетесь его обмануть — это отобразиться на вашей кредитной истории и в будущем вам будет сложней получить даже обычный потребительский кредит.

Если вы хотите повысить цену — просто скажите об этом оценщику. Он попробует войти в ваше положение и найдет за что повысить коэффициент: у вас стоят современные деревянные окна вместо пластиковых или стоит хороший гарнитур в зале для будущих собственников. Часто, разница цены для оценки однокомнатной квартиры может достигать и 600 тыс. рублей.

Еще если у вас была перепланировка квартиры — это тоже может повлиять на цену. Если оценщик указал, что перепланировка несущественная — вероятнее всего банк не обратит на это внимание. Если перепланировка была значительная — оценщик напишет сколько стоит урегулирование вопроса. Тогда банк решит выдавать ли ипотеку под эту квартиру или нет.

Источник: https://rosreester.net/info/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki-mdash-skolko-stoit-v-2019-godu

Оценка недвижимости: в каких случаях она нужна?

Рыночная и ликвидационная стоимость при ипотеке

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Оценка квартиры — что это такое?

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Оформление ипотечного кредита;
  • Купля-продажа квартиры;
  • Обмен жилья;
  • Судебные разбирательства;
  • Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Назад к содержанию

Виды оценки

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

  1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
  2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
  3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
  4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Назад к содержанию

Методы оценки недвижимости

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный;
  2. Доходный;
  3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Назад к содержанию

Как происходит оценка?

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

  1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
  2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
  3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
  4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
  5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/otsenka-nedvizhimosti-v-kakikh-sluchayakh-ona-nuzhna/

Как сделать оценку квартиры

Рыночная и ликвидационная стоимость при ипотеке

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.