Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость объекта оценки

Оценочная экспертиза: виды, объекты, необходимость проведения

Рыночная стоимость объекта оценки

Оценочная экспертиза назначается, чтобы установить стоимость объектов имущественных прав в денежном выражении. Она нужна, когда у сторон в суде возникают сомнения в величине стоимости, по которой объект имущественных прав перешел из рук в руки.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ст. 3 Федерального Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07. 1998 г.

Когда необходима судебная оценочная экспертиза

Судебную оценочную экспертизу проводят в случаях:

  • возникновения споров по поводу операций купли-продажи объектов;
  • бракоразводного процесса для объективного раздела имущества;
  • разбора результатов управленческих решений;
  • принудительного возмещения нанесенного материального ущерба;
  • обеспечения обязательств по кредитам;
  • взыскания упущенной выгоды и пр.

Кто проводит экспертизу

Оценочную экспертизу в большинстве случаев проводят специалисты с профильным образованием в области оценки. Для оценки сложных объектов могут привлекаться профессионалы из других областей.

Например, оценка незавершенного строительства, недвижимости, подсчет ущерба, причиненного в результате различных происшествий, проводится в сотрудничестве со строительно-техническими экспертами.

Оценка транспорта требует присутствия эксперта в области автотранспортной экспертизы.

При определении стоимости объектов интеллектуальной собственности нужны культурологи, специалисты по авторскому праву, лингвисты и так далее — в зависимости от принадлежности к той или иной области исследуемого объекта.

Если сравнивать деятельность судебного эксперта в области оценки и оценщика, то они действуют в различных рамках правового поля, являются субъектами различных видов деятельности и выполняют при этом различные функции. Однако их методологический аппарат для решения вопросов, требующих оценки стоимости, во многом совпадает.

Основания для отвода эксперта от участия в производстве судебной экспертизы

В этой статье мы уже рассказывали о требованиях, которые предъявляются к эксперту-оценщику. Здесь акцентируем внимание на критериях, на основании которых можно заявлять отвод эксперта:

  • существенность и наличие непогашенных мер дисциплинарного воздействия у эксперта;
  • наличие отрицательных экспертных заключений СРО на отчеты эксперта;
  • факты признания заключений эксперта ненадлежащим доказательством;
  • отсутствие или недостаточность профильного опыта и образования;
  • отсутствие квалификационных аттестатов;
  • зависимость от участников процесса, их представителей;
  • связь с экспертами, специалистами, оценщиками, экспертными и иными организациями, фигурирующими в деле;
  • цена, несоразмерная трудоемкости/тарифам/рыночным ценам на проведение аналогичных экспертиз.

Направления оценочной экспертизы

В общем случае оценке подлежат любые объекты имущественных прав, любой предмет, который можно продать или купить, в том числе объекты интеллектуальной собственности, произведения искусства и литературы, ценные бумаги. Кроме того, оценить можно даже такое понятие, как ущерб, например, оценка экономических потерь, возникших в результате пожара, наводнения, залива водой и других происшествий.

Установить актуальную на дату оценки рыночную стоимость можно практически для любого объекта, относительно которого возникла спорная ситуация. Но наиболее часто встречаются такие направления оценки, которые мы рассмотрим ниже.

Оценка бизнеса

Бизнес — достаточно широкое понятие, которое может включать в себя как небольшую организацию с несколькими людьми в штате, так и крупные холдинги, сети предприятий, магазинов, объектов из сферы услуг.

Оценка производится по совокупной стоимости всех ресурсов компании — земли, имеющихся объектов недвижимости, наличных запасов сырья или товара, производственной мощности и так далее.

Оценочная экспертиза бизнеса востребована в среде инвесторов, у клиентов компаний и самих организаций, если они планируют расширяться или привлекать новых инвесторов.

Оценка в этих случаях нужна, чтобы определить уровень собственной коммерческой привлекательности.

В процедурах банкротства или любых других судебных разбирательствах также требуется определить стоимость бизнеса в целом или его отдельных активов.

Оценки недвижимости

В случае оценки недвижимости экспертиза устанавливает рыночную стоимость объектов недвижимости:

  • земельных участков во владении физических или юридических лиц;
  • объектов, неотъемлемо закрепленных на земле — зданий, построек, сооружений;участков недр;
  • морских судов и судов внутреннего плавания;
  • летательных аппаратов;
  • объектов для использования в космосе.

Их стоимость оценивается с точки зрения вложенных в их постройку средств, привлекательности расположения и экономического потенциала, то есть возможности извлечения прибыли от эксплуатации данного недвижимого имущества.

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценочная экспертиза в области незавершенного строительства является одним из самых сложных исследований в данной области. Дело в том, что при подсчете стоимости незаконченного строительного объекта анализируются не только стандартные показатели для оценки недвижимости, но и, например:

  • степень износа и обветшания завершенных частей,
  • возможность завершения объекта без значительной реконструкции,
  • необходимость ликвидации (разрушения) частей объекта, чтобы его завершить.

Это довольно востребованный вид оценочной экспертизы, так как покупка недостроенного объекта может быть удачной инвестицией при условии его низкой стоимости и небольшого количества дополнительных работ до возведения.

Оценка земельных участков

Оценка стоимости земельных участков обладает особой актуальностью в современных экономических условиях, как для юридических, так и для физических лиц.

Рыночная стоимость земли зависит прежде всего от спроса и предложения на рынке, характера конкуренции продавцов и покупателей и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение аналогичного земельного участка эквивалентной полезности.

В основе определения рыночной стоимости земельного участка лежит принцип наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, который является физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. При этом наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

  • целевое назначение и разрешенное использование;
  • преобладающие способы землепользования;
  • перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
  • ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
  • текущее использование земельного участка.

Грамотная экспертная оценка земель позволяет установить их истинную стоимость, которая будет являться базовым критерием для принятия экономически обоснованных решений в случаях:

  • покупки или продажи земельных участков;
  • оформления договора страхования землевладений;
  • определения размера налога на землю;
  • сдачи земельных участков в аренду либо доверительное управление;
  • оформления кредитов под залог земельной недвижимости;
  • переоценки основных фондов предприятия;
  • решения всевозможных имущественных споров;
  • разработки инвестиционных проектов;
  • определения кадастровой стоимости земли, когда землевладелец не согласен с результатами государственной оценки;
  • выкупа земельных наделов из госсобственности;
  • процесса приватизации земельных ресурсов;
  • передачи земли по наследству или вступление в право наследования;
  • внесения земельных участков в уставной капитал предприятия.

Оценка ценных бумаг

Оценка ценных бумаг производится как часть оценочной экспертизы в отношении стоимости предприятия или бизнеса, а также проводится как обособленное исследование при любых действиях с ценными бумагами — внесения их в уставной капитал организации, купли-продажи, оформления залога под получение кредитных средств и так далее.

Определение стоимости производится в отношении акций, облигаций, векселей, опционов, фьючерсов, и пр.

Наиболее простая процедура оценки существует для ценных бумаг, котирующихся на открытом рынке. Для ценных бумаг, не имеющих биржевых котировок, используются специальные экономические методы.

Оценка транспорта

Стоимость транспортного средства устанавливают как самостоятельное исследование или в рамках в комплексной оценки всего имущества. Она нужна в следующих случаях:

  • если необходимо заложить имущество для получения кредита;
  • при разделении имущества (при разводе, наследовании и так далее);
  • если нужно установить ущерб в результате ДТП.

Оценка объектов интеллектуальной собственности

Оценка объектов интеллектуальной собственности — один из самых интересных и неоднозначных видов оценочной экспертизы. Специалистам приходится рассматривать множество аспектов существования и последующего применения объекта, а также возможность извлечения из его применения финансовой или иной выгоды.

На сегодняшний день в экспертной практике существует несколько подходов в зависимости от природы самого объекта и поставленных перед вопросов.
К объектам интеллектуальной собственности относятся произведения искусства, науки, изобретения, товарные знаки, промышленные образцы и полезные модели.

Оценка производится специалистами в области права, экономики и той сферы деятельности, к которой относится объект.

Оценка ущерба

Оценка ущерба от пожара (залива) как вид оценочной экспертизы довольно востребована, потому что постоянно возбуждается множество дел по возмещению этого вида ущерба.

Экспертизе подлежат любые жилые и нежилые недвижимые объекты. Наиболее часто оценка производится в отношении квартир в случае залива, а также квартир и частных домов в случае пожара.

Стоимость нанесенного ущерба — необходимый показатель при обращении в суд, так как на его основании исчисляется сумма компенсации, которую выплачивает виновник или страховая компания.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5df9d7873d5f69615a99b5fd/ocenochnaia-ekspertiza-vidy-obekty-neobhodimost-provedeniia-5fa6900947a34812ce97aa54

Цель оценки и виды стоимости – ФСО №2

Рыночная стоимость объекта оценки

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. 

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки 

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. 

III. Виды стоимости 

5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: 

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: 

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

9.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Консультация по услугам

Менеджеры компании с радостью ответят на ваши вопросы, произведут расчет стоимости услуг и подготовят индивидуальное коммерческое предложение

Источник: https://vik-ocenka.ru/info/fedration/fso2/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.