Рыночная стоимость сервитута земельного участка

Рыночная стоимость сервитута земельного участка

Содержание

Все самые важные нюансы об оценке сервитута

Рыночная стоимость сервитута земельного участка

Сервитут — срочное или бессрочное право пользования одним или несколькими лицами земельным участком, другим объектом недвижимости в пределах, которые ограничены договором либо правовым актом. Статья рассказывает об оплате за пользование, возможности самостоятельной оценки стоимости сервитута и других нюансах.

Плата за право пользования

За право пользоваться чужой землей, как и другой недвижимостью — оплачивается налоговый сбор. Устанавливается размер платы после оценочной стоимости объема нанесенного фактического ущерба, реальных убытков, упущенной выгоды.

Действующее законодательство выделяет две формы использования участка, принадлежащего другому лицу:

  1. Частная — заключается договор между частными лицами, выплачивается один раз в период, который указан в договоре. Оплата совершается в начале использования земельного участка, в момент расторжения договора или в другой срок до окончания действия нормативного документа — один раз в месяц, неделю, день.
  2. Публичная — подписывается нормативный акт в пользу государства, выплачивается единовременно или периодически в сроки, которые указаны в договоре. Государством компенсация за пользование выплачивается редко — в случае, когда участок сильно пострадал от деятельности на его территории.

Для чего нужен расчет стоимости?

Право собственности на недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано. Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.

Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут.

Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства.

Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.

Часто это бывает, когда оба собственника соседи по участку, а доступа к своей недвижимости не имеют. Такие ограничения предполагают снижение цены, поэтому оценка за пользование земельным участком, который не принадлежит одной из сторон, связана с установлением компенсации или оплаты за ограничение прав собственника на пользование недвижимостью.

Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки — это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.

О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.

Как самостоятельно оценить стоимость?

Самостоятельно стоимость пользования чужой землей рассчитывается по принципу, который основан на определении утраты — обременения, рассчитывается по формуле:

ЦС = РСУ + УВ + РВ, где:

  • ЦС — цена сервитута;
  • РСУ — реальная стоимость убытков;
  • УВ — упущенная выгода, то, что мог получить владелец при пользовании участком;
  • РУ — реальный ущерб, нанесенный владельцу в результате пользования.

На примере реальная стоимость убытков рассчитывается так:

Общая площадь участка 10 соток, то есть 1000 м2. Стоимость 1м2 — 1500 рублей. Отчуждается 20% от всего участка — 1000 м2 х 20% / 100%. Размер площади для отчуждения — 200 м2. Далее 1500 рублей х 200 м2 = 300 000 рублей — это стоимость отчужденной земли.

Следующим действием вычисляется стоимость использования участка — максимальный срок 49 лет. 49 х 300 000 = 14 700 000 рублей, если земельный участок будет эксплуатироваться пользователем сорок девять лет.

Если сервитут устанавливается на три года, то сумма будет рассчитываться так: 3 х 14 700 000 / 49 = 900 000 рублей, где:

  • 49 — количество максимального сервитута, взятое за 100% стоимости;
  • Х% стоимости — срок сервитута.

Реальная стоимость убытков составит — 900 000 рублей.

Что входит в степень убытков?

В определение степени убытков входят такие составляющие (уровень убытка):

  • ограничения в использовании;
  • частота использования;
  • влияние на право распоряжаться земельным участком.

Размер понесенных убытков — фактические расходы, которые понес владелец из-за установления ограничений на пользование участком. Степень убытков учитывается при расчете упущенной выгоды, которую правообладатель получил бы от пользования участком без сервитута и с сервитутом.

Например: За необремененный сервитутом участок оплачивается аренда 15 тысяч рублей в месяц, за два года сумма составит 15 000 х 24 = 360 000.

За участок, обремененный сервитутом, стоимость аренды — 10 000 рублей, сумма за два года получится 10 000 х 24 = 240 000. Получается разница в 120 000 рублей.

Полученную сумму необходимо прибавить к базовой 900 000 + 120 000= 1 020 000 рублей.

Как оценить реальный ущерб?

Рассчитывается реальный ущерб по принципу разницы рыночной стоимости участка без сервитута и с ним.

Например: Рыночная цена 10 соток участка стоит 1 500 000 рублей — 15 000 рублей за сотку. После сервитута цена уменьшится до 1 200 000 рублей. Реальный ущерб составит 300 тысяч рублей.

Москва

Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
Нова Эксперт+7 495 133 18 34 +7 926 467 9482Оценка стоимости Сервитута Доставка отчетаот 8 000 500
Prime Consulting+7 495 109 24 34Отчет об оценке сервитута без исследования объекта Отчет об оценке сервитута, с исследованием объектаДоставка отчета в пределах МКАДот 15 000 от 16 000400
РусьБизнесКонсалт+7 495 979 26 29Оценка стоимости Сервитутаот 50 000

Санкт-Петербург

Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
Санкт-Петербургский юридический Центр+7 812 426 10 20Оценка стоимости Сервитутадоговорная
Адвокат Осадчий Евгений Викторович+7 981 750 66 66 +7 981 166 81 96Оформление Сервитутаот 10 000
Геодезическое сопровождение строительства+7 812 425 61 05Оценка стоимости Сервитута15 000

Новосибирск

Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
ЮК Гриаста+7 383 380 81 18Оформление Сервитута20 000
PRAVO+8 800 550 40 28Установление и оспаривание сервитутаот 14 600
ООО АспектПризнание и установление сервитута4 500

Екатеринбург

Наименование организацииТелефонУслугаСтоимость в рублях
NavGeo+7 (343) 219 01 31Оформление Сервитутадоговорная
ЮК Фурман и Партнеры+7 (843) 203 47 86Установление Сервитутадоговорная
PRAVO+8 800 550 4028Установление и оспаривание сервитутаот 13 700

Отчет

Отчет об установлении сервитута — обязательный документ в том случае, если стороны не договорились о сумме и обратились за помощью к оценщику. Отчет соответствует правилам и требованиям саморегулируемой организации и действующему законодательству.

Состоит отчет из таких пунктов:

  1. Данные того, кем составлен документ, дата его составления, наименование объекта.
  2. Критерии по которым оценивался объект.
  3. Методы, по которым проводилась оценка для определения величины стоимости сервитута.
  4. Земельный участок, на который распространяется сервитут с указанием срока действия обременения.
  5. Заключительный текст, в котором подробно описана характеристика сервитута.

Скачать образец примерного отчета по оценке сервитута земельного участка

В тексте указываются ссылки на проект договора, кадастровую характеристику земельного участка, цель и сроки использования. В отчете содержатся расшифровки данных, которые есть в тексте документа. Отчет об оценке прилагается вместе с договором.

В отчете находятся документы организации, которые подтверждают право на занятие оценочной деятельностью. Содержатся фотографии земельного участка, копии документов лица, которое сделало заказ на оценку. Подается отчет в одном экземпляре.

Таким образом, умение правильно пользоваться формулами расчета поможет рассчитать стоимость установления сервитута. При возникновении споров правообладатель может обратиться в суд для решения вопроса.

Источник: https://pravoved.online/servitut/ocenka

Как проводится оценка сервитута на земельный участок?

Рыночная стоимость сервитута земельного участка

За сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.

Размер этой платы устанавливается, как правило, после проведения всесторонней комплексной оценки всех тех обстоятельств, которые наступают для владельца обремененного имущества после установления сервитута.

Что такое сервитут на земельный участок?

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Так, если, например, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

В действующем законодательстве выделяют разные формы сервитутов в зависимости от основания их возникновения:

  • Срочные и постоянные (в зависимости от срока действия такого обременения);
  • Частные и публичные (такое деление зависит от того, кто выступает участниками соглашения — только частные лица или одной из сторон будет являться государство).

Однако, независимо от того, какой характер носит установленный сервитут, за его использование будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто имеет право проводить оценку сервитута на земельный участок?

Гражданский Кодекс, отвечая на вопросы, связанные с установлением сервитута и назначением порядка оценки и внесения платы за использование сервитута, говорит, что размер такой стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами. То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.

Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний.

Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании.

Что включается в оценку сервитута?

Оценка сервитута происходит с учётом всех факторов, которые хоть как-то оказывают влияние на положение владельца обремененного имущества. Именно по этой причине при формировании стоимости такого обременения должны быть учтены все факторы, к которым относятся:

  • Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок;
  • Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута (например, как если бы владелец участка сдавал его в аренду и получал за это прибыль);
  • Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка.

Стоимость сервитута и, соответственно, размер платы за сервитут, пусть и частично, устанавливается путем сложения всех этих величин.

Если речь идёт о частном сервитуте, то здесь используется принцип расчета, когда лицо, выступившее инициатором установления сервитута (например, использование территории чужого участка необходимо для прокладки инженерных коммуникаций на участок инициатора обременения), принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В том случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого путем подробного анализа всех представленных доказательств суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно). В случае с частным сервитутом все вопросы сведутся к выплате определенной суммы.

В том же случае, если установление сервитута на землю несет за собой серьезные сложности для эксплуатации участка его владельцем, государство может либо выкупить участок (если он находится в частной собственности), либо предоставить новый взамен утраченного с полным сохранением всех существующих основных характеристик прежнего участка.

Этапы оценки сервитута

Так как оценка сервитута представляет собой достаточно сложный процесс, необходимо отметить, что состоять он будет из нескольких, достаточно объемных по затратам времени и сил, этапов:

  1. Подсчет реальных убытков, которые ожидают владельца участка, по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
  2. Расчет упущенной выгоды производится путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
  3. Определение реального ущерба, которое производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

После проведения анализа всех перечисленных составляющих стоимости сервитута, устанавливается размер итоговой стоимости обременения и назначается та величина, которая будет уплачиваться лицом, ставшим инициатором обременения, с установленной периодичностью.

В том случае, если из-за установления обременения перед владельцем участка возникла необходимость прекратить исполнение своих обязательств перед третьими лицами, например, договор аренды участка прекратил свое действие из-за установления сервитута, этот факт также должен быть учтен при формировании итоговой стоимости сервитута.

Такое название используется в процессе бездокументального определения стоимости сервитута и устных договоренностей об использовании земли, если такое использование не будет занимать большой промежуток времени, а размер стоимости устраивает обе стороны. Владелец обремененного участка при назначении такой стоимости может обойтись без обязательных в этом случае расчетов и установить размер суммы по своему усмотрению, но с учётом того, чтобы эта сумма была реальной.

Различия в оценке публичного и частного сервитута

Различия в проведении и результате оценки публичного и частного сервитутов обусловлены непосредственной разницей в смысле этих понятий.

Публичный сервитут может быть установлен только для обеспечения тех целей, которые зафиксированы в земельном и гражданском законодательстве. К таким целям будут относиться:

  • Для прохода или проезда, если это необходимо, через существующий земельный участок всех граждан, у которых есть в этом необходимость;
  • Для выполнения ремонта существующих инженерных коммуникаций, которые обеспечивают надлежащее качество жизни населения;
  • Использования водных ресурсов, расположенных на этом участке, в том числе и для обеспечения водопоя животных и т. д.

Установление публичного сервитута может осуществляться только в соответствии с требованиями действующего законодательства и путем вынесения соответствующего распоряжения со стороны уполномоченных органов. При этом размер стоимости сервитута также указывается в этом государственном акте.

Оценка публичного сервитута происходит с учётом того, какой реальный ущерб использованию участка был причинен наложением сервитута, а также с учетом того, какие именно затраты может понести владелец участка на восстановление этого участка в дальнейшем.

В том случае, если никакого существенного ущерба владелец участка не получил, а на восстановление его функционирования не должно быть потрачено ничего, плата за сервитут будет считаться отрицательной.

Расчёт стоимости сервитута осуществляется в несколько этапов и происходит по объемной формуле, в которой учитываются все определяющие факторы.

Базовая стоимость убытков

Для расчета данного параметра необходимо воспользоваться такой формулой:

рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Например:

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Например:

Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

Отчёт об установлении стоимости сервитута и проведении экспертизы состоит из пяти основных частей, каждая из которых содержит необходимую информацию для формирования итогового заключения. Примерная структура выглядит так:

  • Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
  • Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
  • Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
  • Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
  • Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

Оценка стоимости сервитута представляет собой достаточно сложное мероприятие, состоящее из нескольких крупных этапов. Однако, при правильном понимании всех необходимых для использования формул, рассчитать стоимость можно составить самостоятельно.

В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов.

Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде.

Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo/servitut/procedura-ocenki.html

Сервитут на землю сколько стоит

Рыночная стоимость сервитута земельного участка

Для ответа на это вопрос рассмотрим сначала правовую сторону.

Сервитут — плата за право пользования землей или иным недвижимым имуществом.

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Если, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

  • Срочные и постоянные (зависит от срока действия такого обременения);
  • Частные и публичные (участниками соглашения — частные лица или государство).

Независимо от формы сервитута, будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто проводит оценку сервитута на земельный участок?

В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован.

Размер стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.

Процедура оценки сервитута на землю сложная, так как должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, для судов рекомендуют использовать услуги независимых оценочных компаний.

Что учитывается при определении цены сервитута?

  • Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок — по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
  • Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута — путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
  • Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка и снижение стоимости участка — производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

Стоимость сервитута устанавливается путем сложения всех этих оценок.

При частном сервитуте,  лицо, выступившее инициатором установления сервитута принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно).

Реальная стоимость убытков (РСУ)

РСУ = рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

1 кв. м земли стоит 2 тысячи 857 рублей. Отчуждается 2% площади участка (общая площадь 11,9 соток, то есть 1190 кв. м, размер отчуждаемой площади 23 кв. м). Первая часть расчетов будет выглядеть как 2857*23=65 711 рублей.

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

Процедура оценки сервитута на земельный участок. Расчёт стоимости

Рыночная стоимость сервитута земельного участка

Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях.

Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.

Различают два вида сервитута:

  • Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
  • Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

Плата за сервитут

Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен.

Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы.

Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Как самостоятельно рассчитать стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению. Расчёт цены производится по следующей формуле:

(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:

РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т. п.);

ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;

СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;

УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;

РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.

*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком.

При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением.

Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.

Что входит в СУ?

Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

  • СОП – степень ограничения пользования;
  • ИИ – интенсивность использования;
  • СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%. Соответственно выделяют пять факторов риска:

  • Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
  • Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
  • Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
  • Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
  • Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.

Как рассчитывается УВ?

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.

Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс. руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев. Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс. руб.

При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс. руб.

В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс. руб.

Как рассчитывается РУ?

Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.

Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс. руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку). Соответственно, РУ равен 100 тыс. руб.

Особые моменты

В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут.

Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты.

Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

  • Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
  • Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
  • Методика расчёта стоимости сервитута.
  • Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
  • Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/ispolzovanie/servitut/ocenka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.