Рыночной стоимостью объекта недвижимости является

Рыночной стоимостью объекта недвижимости является

Анализ и виды стоимости объектов недвижимости; факторы, влияющие на их цену

Рыночной стоимостью объекта недвижимости является


Стоимость не имеет единственного либо общепринятого определения, так как относится к числу фундаментальных экономических категорий.

Первое, с чем ассоциируется стоимость, является полезность. Термин «полезность» был введен английским философом И. Бентамом.

Полезностью блага — это способность экономического блага удовлетворять одну или несколько человеческих потребностей [2]. По выражению К.

Менгера, стоимость — характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами, невозможно удовлетворить наши потребности.

Полезность вещей, обязанных умственным и физическим усилиям человека, отражается стоимостью объема и качества таких усилий. Иначе говоря, существующая на сегодняшний день стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же, либо другой, но идентично полезной вещи. [6]

Еще одним из определяющих факторов стоимости является редкость вещей. Для возможности суждения о стоимости вещи, во внимание берется общедоступность данного блага, то есть потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение).

Вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, чаще всего являются предметами обмена на другие вещи либо деньги.

Очевидно, что при этом стоимость рассматривается как категория обмена, своей привлекательной способностью обмена на другие вещи или деньги.

При оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и тем самым понимается как денежная стоимость.

Изменение денежной стоимости свидетельствует о том, что изменились какие-либо свойства самой вещи и/или отношение потребителей к ней, либо изменения потерпела ценность денежных средств, как единицы измерения стоимости. Не исключено, что данные события могут произойти одновременно.

Термин «цена» часто используется как синоним стоимости в обмене. Ценой объекта недвижимости является фактическая сумма конкретной свершившейся сделки. Рассматривается цена объекта недвижимости всегда до налогообложения и подразделяется на цену покупателя, цену продавца и цену реализации.

Цена продавца — это сумма, которую он получает в результате совершения сделки. Цена покупателя — это общая сумма всех затрат на покупку объекта недвижимости. Цена реализации — это сумма которую покупатель отдает продавцу за недвижимое имущество. [1]

В экономической теории существует утверждение, что независимо от того, как различаются и изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и данным законом является — стоимость вещи. В связи с этим, конкретные изменения цен в конечном счете, связаны с изменением стоимости вещей, а в более общем представлении — с соотношением спроса и предложения.

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее приближенная цена, по которой он может быть продан в условиях конкуренции на открытом рынке. При этом, предполагается, что покупатель и продавец располагают всей необходимой информацией о стоимости имущества, действуют добровольно и какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются на величине сделки. [8]

Потребительскую стоимость иначе называют стоимостью при существующем использовании. Определяется отражением ценности объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость отражает затраты в текущих ценах на строительство дубликата данного объекта из точно таких же материалов, по таким же нормам. В данном случае воспроизводится по аналогии всё, вплоть до морально износа и недостатков либо достоинств архитектурных решений.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, эквивалентного своей полезностью оцепеневаемую, но с использованием новейшего оборудования, современных проектных решений и нормативов, а так же в новом архитектурном стиле, и из прогрессивных конструкций и материалов.

Инвестиционная стоимость выражается в доходности конкретного лица, при заданных инвестиционных целях. Имеет сходство с понятием стоимости в использовании. Данный вид стоимости носит субъективный характер, определяемый обычно исходя из ожидаемых доходов для инвестора, при оценке конкретного инвестиционного проекта.

Страховая стоимость определяет страховые суммы, выплаты и проценты. Расчет ведется на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения, подвергаемого риску уничтожения или разрушения объекта.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при принудительной продаже или ликвидации, в случае если объект недвижимости должен быть отчужден в срок службы, меньший, чем у его аналогов.

Утилизационная стоимость — чистая денежная сумма, получаемая собственником объекта недвижимости в случае полной ликвидации последнего.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости включает в себя фактические затраты на приобретение или создание объекта начало его использования.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.

Залоговая стоимость — стоимость для целей обеспечения кредита.

Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовременная плата за пользование и распоряжение объектом, иными словами — арендная плата.

На рис. 1 представлены существующий ряд факторов, от которых зависит цена объектов недвижимости.

Рис. 1. Факторы, влияющие на формирование цены объектов недвижимости

Объективные (экономические) факторы — определяют средний уровень цен конкретных сделок и субъектами недвижимости и разделяются на макроэкономические и микроэкономические.

К макроэкономическим факторам относятся налоги, динамика курса валют, инфляция, пошлины, спрос и потребность на объекты недвижимости, уровень безработицы, уровень дохода населения и прочее.

К микроэкономическим, в свою очередь, относятся факторы, характеризующие основные параметры конкретных сделок, например: предмет, роки действия, обязанности сторон, исполнение обязательств, санкции и штрафы, расторжение договора и т. д.

Психологические факторы связаны с феноменом массового сознания. В данном случае может происходить воздействие на сознание путем массирования рекламы, осведомленности потребителей, симпатии к конкретной сфере, инфляционных ожиданий и прогнозов развития либо затухания.

К физическим факторам формирования цены объектов недвижимости относятся: местоположение, архитектурно-конструктивные решения, физическое состояние объекта недвижимости, наличие и величина коммунальных услуг, экологические факторы и пр.

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта: количество аналогичных предложений, достоинства и недостатки объекта (планировка, износ, этажность и т. п.), престижность района, развитие социальной инфраструктуры возле объекта, транспортная доступность, юридическая «чистота» объекта, характер сделки.

Подводя итоги, можно отметить, что только комплексный анализ учёт всей совокупности внешних и внутренних факторов формирования цены, позволяет дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.

Литература:

  1. Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости — новая социально- экономическая реальность — СПб: МАИЭС, 2011–495 с.
  2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл./А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009–304 с.

Источник: https://moluch.ru/archive/234/54322/

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Рыночной стоимостью объекта недвижимости является

В случаях со сделками, в которых предметом является недвижимое имущество, собственники нередко сталкиваются с такими понятиями, как  кадастровая и рыночная цена объекта.

При этом многим затруднительно определить разницу между этими категориями, что является необходимым при реализации имущества.

Именно поэтому особенно важно ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени.

Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом. Соответственно, данный показатель очень изменчив.

Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже.

Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время. Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  • соглашение о купле-продаже;
  • обмен или дарение;
  • залог;
  • наследство;
  • кредитные договоры.

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора.

Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют. Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены. Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве.

Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта.

На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок.

При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества. Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик  конкретного периода времени.

Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта.

Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  • местность, где расположен участок или дом;
  • строительные материалы;
  • инфраструктура;
  • площади квартир и домов;
  • период существования строения;
  • иные подобные характеристики.

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  1. Определение суммы налога на недвижимость.
  2. Переоформление жилья.
  3. Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  4. Оформление кредитов или ипотек.
  5. Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.

Разница кадастровой и рыночной цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей. Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого.  Однако это не так.

По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего. Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно. Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос.

Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются.

И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта,  в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района.

В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах.

https://www.youtube.com/watch?v=485mf1IgLgM

В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит  до  двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений:

  1. Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
  2. Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
  3. Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода – материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты,  как конкуренция, спрос и популярность.
  4. Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
  5. Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества.

Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти. Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта. Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену.

С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее.

При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене.

Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют.

Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности.

Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны. Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

Повышенная кадастровая цена

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно.

Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами  власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену.

В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

  • размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
  • ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
  • не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры. Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют.

Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии.

Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок.

Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели.

В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре.

В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего.

Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них.

В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/chem-otlichaetsya-ot-rynochnoy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.